浙江省人民政府關于促進

　　住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知

　　浙政發(fā)[2003]50號

　　各市、縣（市、區(qū)）人民政府，省政府直屬各單位：

　　近年來，隨著我省住宅與房地產業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，城鎮(zhèn)居民居住條件得到了明顯改善，城市化進程和經濟發(fā)展得到了有力地推動，住宅與房地產業(yè)已經成為我省國民經濟的重要支柱產業(yè)。但是，我省在住宅與房地產業(yè)發(fā)展中還存在一些問題，城鎮(zhèn)住房供應結構不盡合理，住房保障制度還不夠完善。市場行為還有待規(guī)范，一些城鎮(zhèn)特別是部分大中城市住房有效供給不足，價格上漲過快，房地產業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求還不相適應。根據國務院《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）精神，為加強對房地產市場的有效調控和監(jiān)管，促進我省住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，現特作如下通知：

　　一、進一步明確住宅與房地產業(yè)發(fā)展的指導思想和目標

　　住宅與房地產業(yè)市場潛力大，產業(yè)關聯(lián)度高，經濟帶動力強，與人民群眾生活密切相關。進一步發(fā)展住宅與房地產業(yè)，完善住房供應體系，建立健全住房保障制度，是實踐“三個代表”重要思想，加快全面建設小康社會，不斷提高人民群眾生活水平和質量的必然要求；是擴大內需，促進消費，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施。各級政府和有關部門要充分認識住宅與房地產業(yè)發(fā)展的重要意義，研究制定相關政策措施，努力實現住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　今后一個時期，我省住宅與房地產業(yè)發(fā)展的指導思想是：堅持按照加快全面建設小康社會、率先基本實現社會主義現代化的要求，使住宅和房地產業(yè)發(fā)展與經濟社會的發(fā)展相適應；堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產市場體系，努力消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整優(yōu)化供給結構，加快建立和完善適應不同消費群體需求的住房供應體系和住房保障制度；堅持以人為本，著力提高住宅建設水平，不斷改善人民群眾的住房條件和居住環(huán)境；堅持加強宏觀調控，努力實現房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定。

　　我省2004年到2007年住宅與房地產業(yè)發(fā)展的主要預期目標：今后四年，全省城鎮(zhèn)新建竣工商品住宅8000萬平方米，到2007年底，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到24平方米；到2007年，房地產業(yè)增加值占國內生產總值的比重達到4％左右；加大經濟適用住房建設力度，今后四年，全省新建竣工經濟適用住房100O萬平方米以上，全面實施城鎮(zhèn)廉租住房制度；積極推進住宅產業(yè)現代化，加快國家康居示范小區(qū)建設，提高住宅建設科技含量，逐步提高全裝修成品房供應的比重；加快發(fā)展規(guī)范物業(yè)管理服務，新建住宅小區(qū)全部實行物業(yè)管理，原有住宅小區(qū)到2007年底70％左右實行物業(yè)管理。

　　二、優(yōu)化住房市場供應結構，加快建立健全住房保障制度

　　各地要根據城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，優(yōu)化住房供應結構，規(guī)范房地產市場行為，進一步加大經濟適用住房和普通商品住房的建設力度，全面實施廉租住房制度，積極探索各種有效的途徑和方式，加快建立健全住房保障制度，努力解決中低收入家庭特別是困難群眾的居住問題，更大程度地滿足廣大群眾的居住需求。

　　（一）加大經濟適用住房建設力度。經濟適用住房的建設和供應，是緩解住房供求矛盾、平抑市場房價、解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難的重要途徑之一。尚未進行經濟適用住房建設的市、縣（市、區(qū)），2004年必須盡快開展這項工作。各地應根據當地對經濟適用住房的實際需要，合理安排經濟適用住房的建設規(guī)模。要著力解決經濟適用住房計劃數大而竣工量低的問題，已列入計劃的，要加快前期工作，盡早開工建設；已開工的，要加快建設進度，盡快交付使用。要建立和完善經濟適用住房計劃調控體系，各地對列入計劃的經濟適用住房建設項目，必須按計劃完成。當地政府要優(yōu)先保證經濟適用住房建設用地的供應。對不實施經濟適用住房建設或不按計劃實施經濟適用住房建設的地區(qū)，省計劃、建設、國土資源等部門要采取必要的措施。

　　各地要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎設施建設、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經濟適用住房建設成本。經濟適用住房建設，要依法通過招投標方式確定開發(fā)單位和建設主體。其面積標準應以中小套型為主，嚴格控制大戶型。

　　經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。各級政府要合理確定并向社會公布經濟適用住房購買對象的收入標準和其他條件，有關部門要嚴格審核購房對象的資格。物價管理部門要嚴格審定經濟適用住房銷售價格。購買經濟適用住房應以自住為目的，各地應嚴格經濟適用住房上市準入條件，上市轉讓期限自取得經濟適用住房所有權之日起不得低于三年。經濟適用住房銷售實行申請、審批和公示制度，具體辦法由各級政府制定。

　�。ǘ�）繼續(xù)加快普通商品住房建設。要面向全社會，面向市場需求，繼續(xù)增加普通商品住房供應，提高其在市場供應中的比例。各地要根據當地市場需求，適時調控土地供應量，通過完善房地產項目土地招標拍賣掛牌制度，以及對房地產開發(fā)項目實行綜合評標等措施，有效地調控土地價格；繼續(xù)清理并逐步減少住房建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使普通商品住房價格與大多數居民家庭的購買住房支付能力相適應。各級政府應根據當地實際，制定相應的具體政策措施。

　�。ㄈ�）加快全面實施廉租住房制度。這是解決城鎮(zhèn)最低生活保障家庭住房困難的主要途徑。尚未實施廉租住房制度的市、縣（市、區(qū)），要盡快建立并實施這項制度，切實做到應保盡保，嚴格標準，規(guī)范管理。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的廉租住房保障資金來源。各地要結合當地財政承受能力和居民住房的實際情況，合理確定廉租住房保障水平，通過租賃補貼、實物配租、租金核減等方式，切實保障應保對象的基本居住需求。實物配租的房源可以通過收購騰空舊公有住房或新建廉租住房解決。新建廉租住房執(zhí)行經濟適用住房的有關政策。

　�。ㄋ模┓e極探索解決中低收入家庭特別是困難群眾居住問題的其他途徑。在加大經濟適用住房建設力度、全面實施廉租住房制度的同時，要積極探索做好住房保障工作的有效途徑和方式。要研究采取購房與租房并舉、先租后購。房地租售分離等政策措施，探索采用市場運作方式建設一批租用房等辦法，既可以用于解決中低收入家庭特別是困難群眾的房源問題，也可以為降低商務成本，引進人才創(chuàng)造人居條件。

　　各級政府在編制和審批近期建設規(guī)劃中，要依據城市總體規(guī)劃，合理確定各類房地產用地的布局和比例，優(yōu)先落實經濟適用住房、新建廉租住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目，并合理配置市政配套設施。規(guī)劃行政主管部門要提前將近期擬開發(fā)建設區(qū)塊的規(guī)劃設計條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。房地產開發(fā)企業(yè)必須嚴格按照政府批準的土地用途和規(guī)劃條件進行開發(fā)建設，任何部門和單位不得擅自調整和更改。對房地產開發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為，要依法查處，并追究有關責任人的責任。

　　（二）加強對土地市場的調控和管理。住房建設用地供應要與人民群眾的住房需求相銜接，適時適度地調控土地供應量。普通商品住房和經濟適用住房供不應求、房價漲幅過大的地區(qū)，特別是部分大中城市，要相應地增加土地供應量。

　　各地要建立健全房地產開發(fā)用地計劃供應制度，房地產開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。要堅持土地集中統(tǒng)一供應和管理，不得下放土地審批權限。利用原劃撥土地進行房地產開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴禁私下交易。對經營性用地應實行凈地招標、拍賣和掛牌供給，提高土地供應效率。規(guī)范土地評標辦法，有條件的可以推行綜合評標。

　　四、繼續(xù)深化住房制度改革，搞活房地產市場

　　（一）全面推行住房分配貨幣化。嚴格執(zhí)行停止住房實物分配的有關規(guī)定，進一步完善住房分配貨幣化政策，推動住房補貼發(fā)放工作。要認真核定住房補貼標準，根據當地住房價格、補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度。直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條紋管理的有關規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補貼。

　�。ǘ�）加大住房公積金制度的實施力度。要認真貫徹國務院《住房公積金管理條例》和有關通知精神，進一步加強住房公積金管理工作。加快推進住房公積金管理機構調整工作，進一步健全住房公積金監(jiān)管體系，切實加大監(jiān)管力度。所有行政機關、企事業(yè)單位和社會團體都要按照有關法規(guī)規(guī)定，實施住房公積金制度。當前，要重點推進在私營、外資等非公有制企業(yè)建立住房公積金制度，努力提高這項制度的覆蓋面。要加強住房公積金的歸集、使用與管理，充分發(fā)揮其在職工住房消費中的互助作用，加大個人住房公積金貸款的工作力度，幫助中低收入家庭購買住房。要建立住房公積金置業(yè)擔保體系，切實防范貸款風險。要加強住房公積金行政執(zhí)法和監(jiān)督，切實保障包括非公有制企業(yè)職工在內的廣大職工的合法權益。

　�。ㄈ�）進一步搞活住房二、三級市場。要認真清理影響住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律、法規(guī)和國家、省定政策另有規(guī)定和原公房出售合同約定外，各地不得擅自對已購公有住房、普通商品住房和私有房屋上市轉讓設置限制條件。各地可以適當降低已購公有住房上市出售的土地收益繳納標準。以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原產權單位原則上不再參與所得收益分配。要簡化市場準入手續(xù)，加快發(fā)展房屋租賃市場。依法加強房屋租賃合同登記備案管理。

　　五、加強信貸監(jiān)管，保持房地產金融穩(wěn)健運行

　　積極發(fā)揮金融對房地產市場的調控作用。要嚴格執(zhí)行國家有關住房金融管理的各項規(guī)定，認真審查房地產開發(fā)項目貸款條件，加強對房地產開發(fā)貸款資金的監(jiān)管。對于符合條件的房地產企業(yè)和房地產開發(fā)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度，及時發(fā)放貸款。對不符合條件的項目，銀行不得發(fā)放任何形式貸款。切實加強對房地產項目資本金和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。切實加強個人房地產金融業(yè)務的管理，嚴格審查個人住房貸款發(fā)放條件，依據相關規(guī)定，對不同購房情況的個人住房貸款實行相應的利率。加快建立個人征信系統(tǒng)，及時防范個人住房信貸風險。

　　六、加強行業(yè)監(jiān)管，規(guī)范市場行為

　�。ㄒ唬├^續(xù)整頓規(guī)范房地產市場秩序。各地各有關部門要繼續(xù)加大對房地產市場秩序的專項整治力度，重點查處合同欺詐、虛假廣告、中介不實，以及商品房面積和質量方面等消費者投訴較為突出的問題。加快房地產行業(yè)信用體系建設，進一步強化社會信用監(jiān)督。

　　進一步整頓土地市場秩序。對已辦理出讓手續(xù)的經營性房地產項目用地的開發(fā)利用情況要加強監(jiān)督檢查，近期各地要進行一次全面清查。對開發(fā)商手中囤積的土地要依照有關法規(guī)，督促其限期開發(fā)，對無力開發(fā)及閑置土地，超過法律規(guī)定期限的，要依法收回。嚴禁將以科技、教育等產業(yè)名義所取得的享受優(yōu)惠政策的土地用于房地產開發(fā)，嚴禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。對越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發(fā)，以及房地產開發(fā)企業(yè)與集體經濟組織私下協(xié)議圈占土地等違法違規(guī)行為，要依法嚴厲查處。切實加強源頭管理，有效遏制并防范房地產交易中的各種腐敗行為。

　�。ǘ�）完善市場監(jiān)管制度。各地要加強對房地產企業(yè)的資質管理和房地產開發(fā)項目審批管理，嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。凡不具備房地產開發(fā)資質的企業(yè)和個人，不得參與房地產項目招投標和從事房地產開發(fā)經營。嚴格規(guī)范房地產項目轉讓行為。已批準的房地產項目，確需變更用地性質和規(guī)劃指標的。必須按規(guī)定程序重新報批。

　�。ㄈ�）要積極探索，建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。要加強房地產市場統(tǒng)計工作，完善房地產市場信息系統(tǒng)。各地各有關部門要及時向社會公布住宅與房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展政策，定期向社會披露未來一定時期的土地供應總量、房地產開發(fā)用地規(guī)模、區(qū)位等信息，及時發(fā)布房地產市場運行情況，以引導企業(yè)理性投資，消費者理性消費。各地房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系建設所需要政府承擔的費用，由各地財政結合當地信息化系統(tǒng)和電子政務建設一并落實。

　�。ㄋ模﹪栏駥徟�商品房預售項目，建立健全預售款監(jiān)管制度。各地建設、房地產行政管理部門要嚴格按照規(guī)定的條件審批商品房預售項目。凡未取得土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證，以及土地使用權已經抵押、未達到規(guī)定的形象進度等不符合預售條件的項目不得批準預售。房地產開發(fā)企業(yè)以“內部認購”或其他非法方式進行預售的，有關部門要予以制止，并依法給予處罰。要積極推行按套內建筑面積或按套銷售商品房。盡快建立商品房預售款監(jiān)管制度，切實加強對預售款使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加強商品房預售項目審批后的跟蹤管理。已經批準預售的房地產項目，在核發(fā)預售證時，應在土地使用權證上予以注明，防止房地產開發(fā)企業(yè)再用于其他項目辦理抵押貸款。

　�。ㄎ澹┌l(fā)展和規(guī)范房地產中介服務。積極發(fā)展各類新興房地產中介業(yè)務和服務品種，支持信譽良好、品牌優(yōu)勢明顯的房地產中介企業(yè)加快發(fā)展。進一步規(guī)范房地產中介服務市場，嚴格執(zhí)行房地產經紀人、房地產估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為消費者提供規(guī)范便捷的服務。未取得營業(yè)執(zhí)照和房地產中介資格證書或備案證的中介機構，不得從事中介業(yè)務。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。各級工商、房地產行政主管部門要加強對中介機構的監(jiān)管，規(guī)范中介機構的服務行為。

　�。�六）加快推行物業(yè)管理服務，進一步提高物業(yè)管理服務水平。要認真貫徹執(zhí)行國務院《物業(yè)管理條例》，因地制宜采取扶持措施，加快推進物業(yè)管理服務的市場化、專業(yè)化和社會化發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)要切實增強為業(yè)主服務的意識，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，提高物業(yè)管理服務質量，為業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。各級房地產等有關部門要加強對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理，及時查處物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為，對只收費、不服務或多收費、少服務的物業(yè)管理企業(yè)，要依法取消或降低其資質。進一步建立健全公開、公平、公正的物業(yè)管理服務招投標制度，理順物業(yè)管理服務價格體系。要建立健全物業(yè)維修基金管理制度，加強物業(yè)維修基金的使用管理。

　　七、加強組織領導，健全工作機制

　　宏觀調控、市場監(jiān)管和住房保障，是社會主義市場經濟條件下政府在房地產領域的主要職能。各級政府和各有關部門要積極探索，勇于實踐，切實履行好這些職能。要把住宅與房地產業(yè)發(fā)展納入國民經濟和社會發(fā)展的全局統(tǒng)籌規(guī)劃，適時適度地把握好調控的力度和方向，加強計劃、建設規(guī)劃、土地、財政、金融、價格等調控手段之間的協(xié)調配合，不斷提高調控能力和調控實效；要進一步完善市場監(jiān)管制度，提高監(jiān)管水平，切實維護企業(yè)和消費者的合法權益；要進一步強化政府的住房保障職能，切實做到工作到位、政策到位、資金到位、保障到位。

　　進一步加強對住宅與房地產業(yè)發(fā)展的組織領導，建立健全工作機制。省政府決定，建立省住宅與房地產業(yè)工作聯(lián)席會議制度，由省建設廳牽頭，會同有關部門研究解決房地產市場運行和行業(yè)發(fā)展中遇到的有關重大問題，制定相關的政策措施。各級政府也要建立相應的工作機制或協(xié)調機構，從當地實際出發(fā)，完善房地產市場調控辦法，促進住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　浙江省人民政府

　　二○○三年十二月三十一日