福州市個人購買住房貸款抵押登記辦法

　　榕房綜[1998]230號

　　第一條　為規(guī)范個人購買住房貸款抵押行為，維護房地產市場秩序，促進房地產金融發(fā)展，深化住房制度改革，根據《城市房地產管理法》、《擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》等法律法規(guī)，結合本市實際，特制定本辦法。

　　第二條　凡在福州市規(guī)劃區(qū)范圍內個人為購買住房（商品房、經濟適用住房等）向金融機構或住房資金管理中心申請貸款抵押的，適用本辦法。

　　第三條　福州市房地產管理局是本市個人購買住房貸款抵押登記機關（以下簡稱登記機關）。

　　第四條　本辦法所稱個人購買住房貸款抵押是指購房人在支付首期購房款后，由金融機構或住房資金管理中心代其支付剩余的購房款，而將所購住房（期房或現金）抵押給金融機構或住戶資金管理中心（以下統(tǒng)稱抵押權人）作為償還貸款擔保的行為。

　　第五條　申請購買住房抵押登記符合下列條件：

　　1．期房抵押：以預售商品房抵押的，該房已取得《商品房預售許可證》，且《商品房預售合同》已在登記機關登記備案；以經濟運用住房抵押的，開發(fā)企業(yè)應當取得銷售資格，且購房人資格已經市房改辦審定；

　　2．房抵押：房屋已經竣工驗收，且設定抵押權的住房已辦理預先登記；

　　3．購房人已支付首期購房款；

　　4．抵押雙方已簽定《個人購買住房抵押貸款合同》。

　　第六條　有下列情形之一的不能設定個人購買住房抵押：

　　1．房已設定在建工程抵押或該住房占用范圍內土地使用權已設定抵押，抵押權人未同意銷售、再抵押的；

　　2．開發(fā)企業(yè)被依法吊銷商品房預售許可證或銷售資格的；

　　3．商品房預售或銷售合同已依法注銷的；

　　4．司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制住房權利的；

　　5．法律法規(guī)規(guī)定不能抵押的其他情況。

　　第七條　申請現房抵押登記須提交如下證件資料：

　　1．《商品房銷售合同》；

　　2．購房證明書；

　　3．全部購房款發(fā)票；

　　4．貸款合同；

　　5．《個人住房貸款抵押合同》；

　　6．登記機關認為必須提交的其它證件資料。

　　第八條　現房抵押在抵押登記的同時辦理購房人房屋產權登記。登記機關在房屋所有權證及產權檔案上進行抵押登記，向抵押權人發(fā)放其他項權利證書。

　　第九條　申請期房抵押登記須提交如下證件資料：1．商品房或經濟適用住房預售合同；2．已付購房款發(fā)票及預售款監(jiān)管銀行進帳單；3．開發(fā)企業(yè)不可撤銷保證函；4．其余同第七條4、5、6項。

　　登記機關進行預售合同備案登記。

　　第十條　期房抵押在房屋竣工驗收并預先登記后，須在一個月內變更為現房抵押登記。登記辦法同第七、八條現房抵押登記。

　　第十一條　已設定在建工程抵押、且原抵押人同意將在建工程貸款抵押轉為個人購買住房貸款抵押的，由原抵押權人、開發(fā)企業(yè)、購房人及個人購買住房抵押權人四方簽定協(xié)議，按上述規(guī)定辦理個人住房抵押登記。

　　第十二條　抵押期間，抵押人及開發(fā)企業(yè)嚴格履行住房銷售、預售合同，未經抵押權人同意擅自變更或解除銷售、預售合同的，該行為無效。

　　第十三條　現房抵押期限間抵押物由抵押人占管，未經抵押權人同意不得對抵押物進行任何結構性變動，或將該抵押物轉讓、再抵押或以其他任何方式處置該抵押物。

　　第十四條　商品房和經濟適用住房期房抵押期間，開發(fā)企業(yè)對抵押合同承擔相應保證責任，保證函須上備如下內容：1．本保證內容不可撤銷；2．須嚴格履行預售合同，保證按時交付質量合格住房；3．竣工驗收后及時辦理預先登記，及時辦理抵押物過戶手續(xù)；4．交房時需同時通知抵押人和抵押權人；5．未經抵押權人書面同意不得為抵押人辦理抵押物轉讓、過戶等手續(xù)；6．抵押人不履行合同時，開發(fā)企業(yè)承諾代為還款或按抵押人已付購房款全額回購，并優(yōu)先支付抵押權人；7．開發(fā)企業(yè)保證期限不得在購房人取得房屋所有權證前終止。

　　第十五條　開發(fā)企業(yè)履行保證責任代為還款或回購后，有權向抵押人追償；開發(fā)企業(yè)拒不履行保證責任的，抵押權人可依法起訴。

　　第十六條　保證期間，開發(fā)企業(yè)發(fā)生兼并、改組的、由其繼承人承擔保證責任；開發(fā)企業(yè)將該工程轉讓予他人開發(fā)的，由受讓開發(fā)企業(yè)承擔保證責任。

　　第十七條　經抵押權人書面同意，抵押人可將抵押物轉讓，并在登記機關辦理過戶手續(xù)后進行相應抵押變更手續(xù)，抵押關系隨之轉移。當事人另有約定的除外。

　　第十八條　抵押期間，經事先書面通知抵押人及開發(fā)企業(yè)，抵押權人可將該債權轉讓予其它金融機構，抵押權隨之轉移，但應辦理抵押權人變更登記。

　　第十九條　抵押期限屆滿，抵押人已按期或提前償還貸款本息的，抵押雙方須在一個月內至登記機關辦理抵押注銷登記。

　　登記機關受理作出注銷登記后，抵押關系終止。

　　第二十條　抵押權人行使抵押權時，若抵押物仍為期房，可根據開發(fā)企業(yè)不可撤銷保證函要求其回購、暫緩交房或交付予抵押權人；若抵押物為現房，可要求抵押人限期騰空。抵押權人可依法采取下列方式行使抵押權：1．拍賣。2．開發(fā)企業(yè)回購。3．折價。4．變賣。

　　采取3、4項方式行使抵押權，當事人未能達成協(xié)議的，須委托有資質的房地產價格評估機構對抵押物進行評估。

　　處分抵押物所得金融中扣除處分費用及有關稅費后的剩余金額，用于清償抵押權貸款本息及支付違約金等，余額返還抵押人；不足清償的，抵押權人有權繼續(xù)向抵押人追償。

　　第二十一條　市轄八縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。

　　第二十二條　本辦法由福州市房地產管理局負責解釋。

　　第二十三條　本辦法自頒布之日起施行。

　　一九九八年十一月十八日