第一章　總則

　　第一條　為了加強(qiáng)土地管理，改革國(guó)有土地使用制度，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　凡需在本市行政區(qū)域內(nèi)取得城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)的，必須遵守本辦法。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第三條　土地使用者開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)，符合本市城市規(guī)劃，不得損害社會(huì)公共利益，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。

　　第四條　土地使用權(quán)出讓，由市、縣（區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。

　　南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)出讓，由市人民政府土地管理部門辦理；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地使用權(quán)出讓，由縣（區(qū)）人民政府土地管理部門辦理。

　　第五條　市、縣（區(qū)）人民政府土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查，并辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止的土地審查登記。

　　第六條　土地使用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及有關(guān)的地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣（區(qū)）人民政府房產(chǎn)管理部門辦理。

　　第七條　農(nóng)村集體所有的土地，必須先經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門依法征歸國(guó)有后，才能出讓。

　　第八條　南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地基準(zhǔn)地價(jià)，由市地價(jià)評(píng)估委員會(huì)提出，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地基準(zhǔn)地價(jià)，由所屬縣（區(qū)）地價(jià)評(píng)估委員會(huì)提出，經(jīng)縣（區(qū)）人民政府審核，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布。

　　地價(jià)評(píng)估委員會(huì)由同級(jí)人民政府土地、房產(chǎn)、物價(jià)、財(cái)政等行政管理部門的負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員組成。

　　第二章　土地使用權(quán)出讓

　　第九條　土地使用權(quán)出讓由市、縣（區(qū)）人民政府土地管理部門（以下簡(jiǎn)稱出讓方）與土地使用者（以下簡(jiǎn)稱受讓方）簽訂出讓合同。

　　第十條　土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由人民政府土地管理部門會(huì)同同級(jí)城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，并按照《江西省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>的辦法》第二十條規(guī)定的征用土地審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由人民政府土地管理部門實(shí)施。

　　第十一條　土地使用權(quán)出讓的最高年限，按下列用途確定：

　�。ㄒ唬┚幼∮玫仄呤�年；

　�。ǘ�）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；

　�。ㄈ�）工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地五十年。

　　第十二條　土地使用權(quán)出讓以招標(biāo)、拍賣方式為主，對(duì)公益事業(yè)、社會(huì)福利事業(yè)用地和非商業(yè)性、非經(jīng)營(yíng)性住宅建設(shè)用地以及其他不具備招標(biāo)、拍賣出讓條件的土地，可以采取協(xié)議方式。

　　第十三條　招標(biāo)出讓程序：

　�。ㄒ唬┏鲎尫皆谕稑�(biāo)截止日前兩個(gè)月，公布出讓地塊的投標(biāo)要求，并向投標(biāo)者提供招標(biāo)文件和有關(guān)資料。

　　（二）投標(biāo)者應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，按招標(biāo)要求提供資料，交付保證金，并以密封的投標(biāo)書(shū)參加投標(biāo)。

　�。ㄈ�）由人民政府土地、城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門指派人員組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)主持開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)工作，確定受讓方。

　　（四）受讓方應(yīng)在接到中標(biāo)通知書(shū)后的十五日內(nèi)與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。其他投標(biāo)者，保證金予以退還。

　　（五）受讓方因故不能在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂出讓合同的，經(jīng)出讓方同意可以延期，但延期時(shí)間不得超過(guò)十五日。

　�。�六）受讓方或出讓方逾期未簽訂出讓合同，屬于受讓方過(guò)錯(cuò)的，保證金不予退還；屬于出讓方過(guò)錯(cuò)的，雙倍返還保證金，出讓合同應(yīng)繼續(xù)簽訂。

　　第十四條　招標(biāo)出現(xiàn)下列情況之一，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證確認(rèn)的，招標(biāo)無(wú)效：

　�。ㄒ唬┧�有投標(biāo)的標(biāo)價(jià)均低于標(biāo)底；

　�。ǘ�）有效投標(biāo)不足三個(gè)；

　�。ㄈ�）標(biāo)底泄露或發(fā)現(xiàn)招標(biāo)過(guò)程中有作弊行為及其他影響公正招標(biāo)的行為。

　　第十五條　拍賣出讓程序：

　�。ㄒ唬┏鲎尫皆谂馁u日前兩個(gè)月發(fā)布拍賣公告。

　�。ǘ�）參加競(jìng)投者，應(yīng)按拍賣公告規(guī)定報(bào)名，交納報(bào)名費(fèi)和保證金。

　　（三）拍賣采用公開(kāi)叫價(jià)應(yīng)價(jià)的方式，由競(jìng)投者現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投，也可依法委托其他人代為競(jìng)投。

　　（四）競(jìng)投者舉牌應(yīng)價(jià)后不得撤回其應(yīng)價(jià)，否則，保證金不予退還。最后應(yīng)價(jià)達(dá)不到拍賣底價(jià)的，主持人有權(quán)宣布終止拍賣。

　�。ㄎ澹�應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)投者即為受讓方，受讓方應(yīng)當(dāng)場(chǎng)與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。其他競(jìng)投者，保證金予以退還。

　　第十六條　協(xié)議出讓程序：

　�。ㄒ唬┯沙鲎尫较蚴茏尫教峁┏鲎尩貕K的有關(guān)資料和文件。

　�。ǘ�）受讓方應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向出讓方提交包括土地開(kāi)發(fā)建設(shè)方案、出讓金額及付款方式等內(nèi)容的文件。

　�。ㄈ�）出讓方接到受讓方文件后，應(yīng)在三十天內(nèi)作出明確答復(fù)。

　　（四）經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，受讓方應(yīng)與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。

　　第十七條　受讓方應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。受讓方從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，如不能一次性支付出讓金，可先付出讓金總額的30%，其余的在延期的六個(gè)月內(nèi)付清。延期支付的出讓金，須按中國(guó)人民銀行當(dāng)時(shí)的貸款利率計(jì)收利息。

　　受讓方逾期未支付全部出讓金的，應(yīng)按出讓金總額的1%支付違約金，出讓方有權(quán)解除合同，定金不予退還。

　　第十八條　南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地出讓金由市人民政府土地管理部門代收；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地出讓金，由所屬縣（區(qū)）人民政府土地管理部門代收。保證金、定金可充抵相應(yīng)部分的出讓金。

　　第十九條　招標(biāo)出讓、拍賣出讓的底價(jià)應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)；協(xié)議出讓價(jià)格不得低于征地、拆遷安置費(fèi)及公用設(shè)施配套費(fèi)之和，并予以公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。交納出讓金后，不再交納公用設(shè)施配套費(fèi)和地段差價(jià)。

　　第二十條　出讓方應(yīng)按照合同規(guī)定向受讓方提供土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，出讓方須雙倍返還定金，并按出讓金總額的1%支付違約金。

　　第二十一條　受讓方必須按照出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意，并經(jīng)人民政府土地管理部門和城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)同意改變的，依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，重新簽訂出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理變更登記。

　　第三章　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

　　第二十二條　土地使用者通過(guò)出讓方式取得的土地使用權(quán)，可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，當(dāng)事人應(yīng)簽訂合同，合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　轉(zhuǎn)讓、出租、抵押年限，不得超過(guò)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

　　第二十三條　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；土地使用權(quán)出租時(shí)，其地上建筑物、其他附著物使用權(quán)隨之出租。地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或其使用權(quán)出租時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。

　　土地使用權(quán)未經(jīng)出讓的，其地上建筑物、其他附著物不得轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的除外。

　　第二十四條　有下列情況之一的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租：

　�。ㄒ唬┪窗幢巨k法出讓的；

　　（二）未完成開(kāi)發(fā)投資總額（不含購(gòu)地款）20%以上的；

　�。ㄈ�）未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的；

　　（四）沒(méi)有土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)合法憑證的；

　　（五）土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有爭(zhēng)議的；

　�。�六）在經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)的房屋拆遷范圍內(nèi)的；

　　（七）違反其他有關(guān)法律、法規(guī)的。

　　有前款（一）、（四）、（五）、（六）、（七）項(xiàng)所列情況之一的，土地使用權(quán)不得抵押。

　　第二十五條　土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物使用權(quán)出租，當(dāng)事人自合同簽訂之日起三十日內(nèi)，應(yīng)向人民政府土地、房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記。

　　土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。

　　第二十六條　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途，按本辦法第二十一條規(guī)定辦理。

　　第二十七條　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣（區(qū)）人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)采取必要措施調(diào)控土地市場(chǎng)。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租的收益金（或土地增值費(fèi)，下同），由人民政府房產(chǎn)管理部門依法代收。

　　第二十八條　土地使用權(quán)出租，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

　　承租人需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途，必須征得出租人同意，并由出租人按本辦法第二十一條規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，當(dāng)事人方可簽訂租賃合同。

　　第二十九條　土地使用權(quán)抵押，抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)按規(guī)定分別辦理過(guò)戶登記。

　　處分抵押財(cái)產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

　　第三十條　抵押人以其出租的土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并書(shū)面通知承租人。抵押期間，原租賃合同繼續(xù)有效。

　　第三十一條　抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。

　　第四章　土地使用權(quán)終止

　　第三十二條　土地使用權(quán)出讓合同期滿后，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由人民政府無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還國(guó)有土地使用證，并辦理土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的注銷登記。

　　第三十三條　土地使用權(quán)出讓合同期滿，土地使用者需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)在出讓期滿前六個(gè)月內(nèi)向人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)，按本辦法的規(guī)定，重新簽訂出讓合同，支付出讓金，并辦理登記。

　　第三十四條　人民政府對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，除在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要可以按照法律程序提前收回的外，不得提前收回。提前收回土地使用權(quán)的，應(yīng)根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　需要提前收回土地使用權(quán)，人民政府土地管理部門應(yīng)提前六個(gè)月通知土地使用者，并協(xié)商補(bǔ)償辦法及有關(guān)事項(xiàng)。

　　采用交換土地使用權(quán)的形式作為補(bǔ)償?shù)�，人民政府土地管理部門應(yīng)與土地使用者重新簽訂出讓合同，并由土地使用者重新辦理登記，換領(lǐng)國(guó)有土地使用證。

　　第五章　劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

　　第三十五條　劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，按《條例》第七章有關(guān)規(guī)定辦理。

　　第三十六條　劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金，換領(lǐng)國(guó)有土地使用證。出讓起始年限按下列規(guī)定確定：

　�。ㄒ唬┮痪啪拧鹉晡逶率�九日以前轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，從一九九○年五月十九日起計(jì)算；

　�。ǘ�）一九九○年五月十九日以后轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，從轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同簽訂之日起計(jì)算。

　　本辦法施行之前，土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)在本辦法實(shí)施之日起三個(gè)月內(nèi)，向人民政府土地管理部門申報(bào)登記。

　　第三十七條　劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含作價(jià)入股、投資和聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建）、出租、抵押，補(bǔ)交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，是按該地塊轉(zhuǎn)讓價(jià)、評(píng)估價(jià)、租金收入或收入總額，減去地上、地下建筑物重置價(jià)扣除折舊后余額的50%計(jì)算。補(bǔ)交出讓金后，不再交納土地收益金。

　　第六章　罰則

　　第三十八條　土地使用者不按土地使用權(quán)出讓合同開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門應(yīng)責(zé)令其糾正，并給予警告。逾期半年未糾正的，按出讓金總額的5%處以罰款；每逾期半年，加處5%罰款；逾期兩年仍不糾正的，無(wú)償收回其土地使用權(quán)。

　　第三十九條　非法出租、抵押土地使用權(quán)的，出租、抵押無(wú)效，并由人民政府土地管理部門沒(méi)收其非法所得，對(duì)雙方各處以每畝1000元至3000元罰款；雙方或一方是單位的，還應(yīng)對(duì)負(fù)有直接責(zé)任者處以100元至500元罰款。

　　非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，除由人民政府土地管理部門給予前款規(guī)定的處罰外，并應(yīng)收回土地使用權(quán)，限期拆除或沒(méi)收其在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。該土地使用權(quán)由縣級(jí)以上人民政府另行確定。

　　第四十條　劃撥土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，不按本辦法第三十六條規(guī)定申報(bào)登記的，按非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)處理。

　　第四十一條　本辦法規(guī)定的處罰，由人民政府土地管理部門用書(shū)面形式作出。

　　罰款應(yīng)開(kāi)具財(cái)政部門統(tǒng)一票據(jù)，并全部上繳同級(jí)財(cái)政。

　　第四十二條　國(guó)家工作人員在土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押過(guò)程中，玩忽職守、收受賄賂或挪用、截留土地出讓金、土地收益金的，應(yīng)追繳非法所得，并視情節(jié)給予行政處分，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十三條　當(dāng)事人對(duì)處罰不服的，可按《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》申請(qǐng)復(fù)議或起訴。期滿不申請(qǐng)復(fù)議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的人民政府土地管理部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第七章　附則

　　第四十四條　土地出讓金、土地收益金的收取、使用的管理辦法，按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十五條　土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)行為和拍賣出讓的拍賣行為，同外商投資企業(yè)簽訂的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證；未經(jīng)公證，人民政府土地管理部門不得辦理有關(guān)登記手續(xù)和發(fā)放、更換國(guó)有土地使用證。

　　第四十六條　國(guó)有農(nóng)、林、牧、漁場(chǎng)，水利管理單位等城鎮(zhèn)范圍外的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本辦法辦理。

　　第四十七條　本辦法應(yīng)用中的具體問(wèn)題，由南昌市人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十八條　本辦法自1994年1月1日起施行。