2022年房地產(chǎn)估價師考試時間已經(jīng)確定為11月12日、13日，距離考試的日子也越來越近了，網(wǎng)校老師為大家準(zhǔn)備了一些高頻知識考點，一起來進行針對性復(fù)習(xí)吧~

1.獨立客觀公正原則

為了保證估價機構(gòu)和估價師獨立、客觀、公正估價，一是要求估價機構(gòu)是依法設(shè)立的不依附于他人、不受他人束縛的獨立法人或非法人組織。估價機構(gòu)的獨立性是其客觀、公正估價的前提。二是要求估價機構(gòu)和估價師與委托人、估價利害關(guān)系人及估價對象沒有利害關(guān)系。

2.合法原則

遵循合法原則在估價對象權(quán)益狀況方面應(yīng)做到下列幾點：

（1）依法判定的權(quán)利類型及歸屬，是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬，一般應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同等為依據(jù)。

（2）依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃要求等使用管制為依據(jù)。

（3）依法判定的處分權(quán)利，應(yīng)以法律法規(guī)和政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。

（4）法判定的其他權(quán)益，包括評估出的價值價格應(yīng)符合國家的價格政策。

3.價值時點原則

價值時點原則要求評估價值是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值價格。該原則以變化原理為理論依據(jù)，也是該原理的具體應(yīng)用。所有的房地產(chǎn)估價活動都應(yīng)遵循價值時點原則。

4.替代原則

替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值價格偏差在合理范圍內(nèi)。該原則以替代原理為理論依據(jù)，也是該原理的具體應(yīng)用。所有的房地產(chǎn)估價活動都應(yīng)遵循替代原則。

5.最高最佳利用原則

最高最佳利用應(yīng)同時滿足以下 4 個條件：①法律上允許；②技術(shù)上可能；③財務(wù)上可行；④價值最大化。

6.謹(jǐn)慎原則

房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

7.一致性原則

一致性原則是指為了同一估價目的對同一或相關(guān)估價項目所涉及的各宗同類房地產(chǎn)進行估價時，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞健?/p>

8.一貫性原則

一貫性原則是指在不同時間為了同一估價目的對同一或同類房地產(chǎn)再次或多次進行估價時，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞健?/p>

1、【例題·單選】房地產(chǎn)估價中，獨立客觀公正原則要求站在（ ）的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值價格。

A.委托人

B.估價報告預(yù)期使用者

C.管理部門

D.中立

【答案】D

【解析】獨立客觀公正原則要求站在中立的立場，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值價格，即要求評估價值對各方估價利害關(guān)系人都是公平合理的。

2、【例題·單選】（ ）要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

A.合理原則

B.有效原則

C.合法原則

D.公正原則

【答案】 C

【解析】合法原則要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

3、【例題·單選】某在建工程在抵押貸款之后半年停工，因借款人無力償還貸款，現(xiàn)被某法院整體拍賣。為此，采用假設(shè)開發(fā)法估價評估其拍賣保留價時，關(guān)于價值時點和估價對象狀況的說法，正確的是（ ）。

A.價值時點為抵押貸款日，估價對象狀況為抵押時的狀況

B.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為抵押時的狀況

C.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為完工時的狀況

D.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在的狀況

【答案】 D

【解析】由于現(xiàn)在被法院整體拍賣，故價值時點應(yīng)為現(xiàn)在，采用假設(shè)開發(fā)法估價，需要確定估價對象的狀況為現(xiàn)狀（起點狀況）以及其未來完工時的價值，根據(jù)未來完工時的價值以及后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤計算估價對象現(xiàn)狀價值，因此評估其拍賣保留價時，價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在的狀況。