2021年房地產估價師備考進行時，建設工程教育網小編為考生整理了房地產估價師各科目的相關考點，希望能夠對大家的復習有所幫助。

抵押價值

抵押價值是在抵押期間的各個時點，特別是在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，將抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押價值任何時候都要大于未償還的貸款余額(確保債權安全)。

法定優(yōu)先受償款，是實現抵押權時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額。包括3項：已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優(yōu)先受償款(已經存在)，不包括為實現抵押權而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及增值稅及附加等費用和稅金(還未發(fā)生)。

【重要考點】

記憶：法定優(yōu)先，誰是優(yōu)先權利人?

已抵押擔保的債權數額——給相應的抵押權人

拖欠的建設工程價款——給施工承包人，保障正常的建筑市場秩序

其他法定優(yōu)先款，如補地價——給政府

不包括的項目：訴訟費用、估價費用、拍賣費用、增值稅及附加等費用和稅金(在評估的價值時點還沒發(fā)生，還不是優(yōu)先權利)。抵押處置時，從抵押處置收益中優(yōu)先開支。

抵押價值時點，一般選實地查勘之日。

房地產抵押估價要做“估價對象變現能力分析”，向估價報告使用人作“估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響”、“定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估”等提示。

當“抵押價值小于未償還的貸款余額”時，抵押人需追加擔保，或者提前清償債務。

抵押貸款額度=抵押價值×抵押率

抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權下的價值-法定優(yōu)先受償款

=未設立法定優(yōu)先受償權下的價值-已抵押擔保的債權數額-拖欠的建設工程價款-其他法定優(yōu)先受償款

將已抵押的房地產再次抵押，再次抵押價值：

再次抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權下的價值-已抵押貸款余額/社會一般抵押率-拖欠的建設工程價款-其他法定優(yōu)先受償款