控制性詳細規(guī)劃(規(guī)劃地域范圍100公頃以上)

(一)控制性詳細規(guī)劃的作用

1.承上啟下的作用(上有城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，下有修建性詳細規(guī)劃);

2.控制性詳細規(guī)劃是城市規(guī)劃管理的依據(jù)和城市建設的引導;

3.控制性詳細規(guī)劃是城市政策的載體(如：城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，城市用地結(jié)構(gòu)，城市人口空間分布，城市環(huán)境保護，鼓勵開發(fā)建設等)。

(二)控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容

任務：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置、空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求，強化城市規(guī)劃的控制功能，并指導修建性詳細規(guī)劃的編制。

內(nèi)容：

1.確定規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)的用地面積與用地界限;

2.規(guī)定各地塊土地使用、建筑容量、建筑形態(tài)、交通、配套設施及其他控制要求;

3.確定各級支路的紅線位置，控制點坐標和標高;

4.根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線走向，管徑和工程設施的用地界限;

5.制定相應的土地使用及建筑管理規(guī)定。

(三)控制性詳細規(guī)劃的控制體系

控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標：

1.用地控制指標

2.環(huán)境容量控制指標

3.建筑形態(tài)控制指標

4.交通控制指標

5.城市設計引導及控制指標

6.配套設施體系

規(guī)定性指標：(強制性，必須執(zhí)行，不可突破)

①用地性質(zhì)

②用地面積

③建筑密度 基底面積/土地面積

④建筑控制高度

⑤建筑紅線后退距離(防火，救災的要求)

⑥容積率 容積率=總建筑面積/土地面積(有上限和下限)

⑦綠地率

綠地率=綠地面積/土地面積(通常下限控制，新建住宅小區(qū)不低于30%，老舊小區(qū)不低于25%)

綠地包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施綠地，不包括屋頂、曬臺的人工綠地。

(必須是天然的，不能是人工的)

⑧交通出入口方位(機動車出入口方位、禁止機動車開口地段、主要人流出入口方位)

⑨停車泊位及其他需要配置的公共設施(下限控制)

指導性指標：(非強制，參考指標)

1.人口容量(上限控制)

2.建筑形式、體量、色彩和風格要求(廣場控制線、綠地控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等)

3.其他環(huán)境要求

(四)控制性詳細規(guī)劃有關計算規(guī)則

1.建筑占地面積

建筑占地面積為建筑物的垂直投影面積，但不包括雨篷、外挑陽臺、檐口、連接兩座建筑物的架空通道、玻璃拱頂下的天井、室外樓梯或坡道和街坊內(nèi)連接建筑物之間的過街樓，以及僅一面有圍護結(jié)構(gòu)、面積不大于基地空地面積10%的基地附屬建筑面積。

2.總建筑面積

發(fā)改委(82)經(jīng)基設字58號《建筑面積計算規(guī)則》規(guī)定計算，但不包括雨篷、外挑陽臺、檐口、連接兩座建筑物的架空通道、玻璃拱頂下的天井、室外樓梯或坡道，以及僅一面有圍護結(jié)構(gòu)、面積不大于基地空地面積10%的基地附屬建筑面積，也不包括：

(1)地下室和樓板面不高于明溝1.5m的半地下室;

(2)開放供公共使用的地面敞空層;

(3)面積小于標準層面積百分之十的機房、水箱、瞭望用房的屋頂附屬建筑物。此外，底層為雜物間和停車間的居住建筑，其底層面積按一半計入總建筑面積。

3.建筑高度

在核算建筑間距時，建筑高度按以下規(guī)定計算：

(1)平屋面算至女兒墻頂，無女兒墻算至檐口，面積小于標準層面積10%的屋頂附屬建筑物高度不計;

(2)坡屋面坡度不大于35°時，高度算至檐口;大于35°者，屋脊線平行于相關建筑的算至屋脊線，垂直于相關建筑的算至山墻斜坡高度的中點。

在核算建筑高度時，建筑高度按以下規(guī)定計算：

(1)平屋面算至女兒墻頂，無女兒墻者算至檐口;

(2)坡屋面當山墻平行于道路紅線時，高度算至山墻斜坡的中點，當屋脊線平行于道路紅線時，凡坡度不大于35°者，高度算至封檐墻頂，無封檐墻頂者算至檐口，坡度大于35°者算至屋脊。