地產(chǎn)這行，無(wú)所謂上半場(chǎng)下半場(chǎng)，那一個(gè)瞬間對(duì)我們來(lái)說(shuō)并不重要，如果你一開(kāi)始就建立起了大比分的領(lǐng)先，那么下半場(chǎng)對(duì)你來(lái)說(shuō)就是垃圾時(shí)間。如果上半場(chǎng)的你依然很糾結(jié)的比賽，那么下半場(chǎng)對(duì)你來(lái)說(shuō)就是生死存亡的時(shí)刻了。很多人和我說(shuō)，突然發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)這行變得和以前不一樣了，比如猛然發(fā)現(xiàn)拿地可以這么沒(méi)有游戲規(guī)則可言，比如猛然發(fā)現(xiàn)一個(gè)小破自媒體賬號(hào)可以這么有影響力，比如項(xiàng)目線(xiàn)下活動(dòng)還可以這么玩。加入房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)必備技能get>>

　　其實(shí)每個(gè)行業(yè)，游戲規(guī)則都在改變，房地產(chǎn)因?yàn)橥恋貙傩缘拇嬖诒３窒鄬?duì)的平穩(wěn)，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)的滲透把其他行業(yè)搞的天翻地覆的時(shí)候，房地產(chǎn)成為傳統(tǒng)行業(yè)的最后陣地。但是我們認(rèn)為只有互聯(lián)網(wǎng)改變房地產(chǎn)那么就錯(cuò)了，這個(gè)行當(dāng)就像一個(gè)西瓜一樣，正在經(jīng)歷被各種方式的切割，有幾個(gè)慘烈的現(xiàn)實(shí)，可能我們必須要學(xué)會(huì)接受：

　　1、職業(yè)經(jīng)理人多半不會(huì)有好下場(chǎng)，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷權(quán)位者的更替

　　不少人會(huì)發(fā)現(xiàn)，為什么最近兩年突然好多地產(chǎn)人出來(lái)創(chuàng)業(yè)，不僅僅是什么自媒體啊玩互聯(lián)網(wǎng)的，大量職業(yè)經(jīng)理人都選擇在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)開(kāi)始創(chuàng)業(yè)。不少人都分析行業(yè)變化啦公司氛圍啦市場(chǎng)環(huán)境啦，其實(shí)很多問(wèn)題沒(méi)我們想象的那么復(fù)雜。

　　我們回頭看看我們眼中的房企，除了萬(wàn)科義無(wú)反顧的實(shí)施諸侯制之外，幾乎所有的房企都是清一色的集權(quán)制。這其實(shí)和這些企業(yè)當(dāng)年的發(fā)展模式有關(guān)系，幾乎都是一個(gè)帶頭大哥帶著幾個(gè)人開(kāi)始奮斗，然后擁有了現(xiàn)在的一切，所以對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，強(qiáng)勢(shì)和集權(quán)是最大的特征。

　　所以，在這樣的企業(yè)氛圍下，能夠得到快速壯大的職業(yè)經(jīng)理人必須是和老大一條心的，這樣才能得到充分的權(quán)利和資源，而社會(huì)上大量的職業(yè)經(jīng)理人都是在這種背景下成為一個(gè)個(gè)風(fēng)云人物。但是房地產(chǎn)這行當(dāng)經(jīng)歷20多年之后，突然在現(xiàn)在遇到了一個(gè)敏感問(wèn)題，就是二代開(kāi)始快速接班。企業(yè)做的再大，也有老的一天，把公司傳遞給下一代也是這兩年集中出現(xiàn)的事件。對(duì)于一個(gè)新上位的創(chuàng)二代而言，同樣他們也需要依附于自己的職業(yè)經(jīng)理人，而這個(gè)時(shí)候的人員更替和清洗就在所難免。

　　歷史是最好可以解釋這一切原因的方式。秦國(guó)時(shí)期，幾乎每換一個(gè)皇帝，幾乎都會(huì)換一個(gè)輔佐大臣，而之前的大臣，要么自己退位，要么快要老死，否則的話(huà)不是車(chē)裂就是腰斬，下場(chǎng)都不會(huì)特別好。

　　帶頭大哥潛意識(shí)會(huì)選擇那些和他一起打江山的那些人，而不是有著父皇撐腰的老臣。兒子要成主人，不依賴(lài)?yán)献邮潜仨氁龅氖虑?，這里沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，是企業(yè)發(fā)展必然要出現(xiàn)的事情。而恰巧的是，房地產(chǎn)這兩年正在經(jīng)歷這一輪變化，未來(lái)5年可能會(huì)更加猛烈，不少職業(yè)經(jīng)理人先知先覺(jué)，選擇出來(lái)，其實(shí)是為了混的一個(gè)更好的明天而已。

　　2、企業(yè)內(nèi)的投資屬性越來(lái)越重，也在一步步削弱地產(chǎn)人的積極性

　　房地產(chǎn)這行，已經(jīng)變成越來(lái)越重的企業(yè)了，重到什么程度，有幾個(gè)數(shù)據(jù)也許可以和大家分享下：

　　地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例越來(lái)越高，全國(guó)已經(jīng)接近50%的成本來(lái)自地價(jià)，而上海等一線(xiàn)城市更夸張，就是土地已經(jīng)是周邊房?jī)r(jià)的1.2倍。而這個(gè)就說(shuō)明兩個(gè)慘烈的現(xiàn)實(shí)

　　——房地產(chǎn)成為越來(lái)越重的投資公司，拿地這樣標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期行為在企業(yè)里變得越來(lái)越重要。

　　——土地增值的空間只要一直都存在，對(duì)于產(chǎn)品考量、運(yùn)營(yíng)要求、營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)心度就會(huì)直線(xiàn)下降，也就是說(shuō)對(duì)于專(zhuān)業(yè)度的需要變?nèi)?。企業(yè)只要能夠盈利，就不需要再其他地方花太多的成本。

　　這兩個(gè)現(xiàn)狀讓地產(chǎn)人在公司體制內(nèi)變得更加難受，拿地已經(jīng)沒(méi)有技術(shù)含量，操盤(pán)也淪入標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，所謂經(jīng)驗(yàn)和道理，某種程度上被土地增值紅利給徹底掩蓋。

　　3、而最后一個(gè)趨勢(shì)，把地產(chǎn)人的最后一扇門(mén)給關(guān)上了

　　當(dāng)?shù)禺a(chǎn)人收到這樣的氛圍的時(shí)候，腦海里的第一反應(yīng)一定是：也許我換一個(gè)公司會(huì)好一點(diǎn)。找一個(gè)成長(zhǎng)型企業(yè)，或者最近有大動(dòng)作的企業(yè)，也許可以給到我更多的空間。但是不幸的是：

　　市場(chǎng)的集中度越來(lái)越高，可能再發(fā)展下去，未來(lái)行業(yè)里只需要十家開(kāi)發(fā)商了，只有這十家擁有市面上絕大多數(shù)土地，你跳到其他地方基本等同于萎縮和隕落。所以對(duì)于地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，幾乎沒(méi)有更好的選擇，要么在強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)做機(jī)械化的動(dòng)作，要么在一家能夠發(fā)揮空間的企業(yè)，然后感嘆為什么我拿不到地。寫(xiě)到這里的時(shí)候，也許你會(huì)感嘆萬(wàn)科的偉大，萬(wàn)科是唯一一個(gè)可以給到地方團(tuán)隊(duì)足夠空間且能夠給你穩(wěn)定土地供應(yīng)的開(kāi)發(fā)商。

　　但是不巧的是，萬(wàn)科能夠給你這么做的核心原因是：他不會(huì)讓一個(gè)區(qū)域公司的老大在一個(gè)地方待太久。核心原因是他們也擔(dān)心區(qū)域公司會(huì)從諸侯變成諸侯國(guó)，有那么一小撮的地產(chǎn)人在某一個(gè)垂直領(lǐng)域得到認(rèn)可，盤(pán)子這么大，所有地產(chǎn)人都在找出路，還是有些人找到了。

　　在一線(xiàn)城市，面粉比面包貴的時(shí)候，很顯然，買(mǎi)現(xiàn)成的項(xiàng)目都會(huì)比拿地要來(lái)的劃算，你為此還不需要付出建安成本和團(tuán)隊(duì)成本。所以有一些先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商，在一線(xiàn)城市的投資策略已經(jīng)從之前的拿地到收購(gòu)項(xiàng)目或者收購(gòu)項(xiàng)目公司。而收購(gòu)項(xiàng)目除了需要膽子之外，對(duì)于專(zhuān)業(yè)度也是一種充分的考量，畢竟你拿到的不是期貨，而是現(xiàn)成的商品。

　　專(zhuān)業(yè)度得到重視，那么地產(chǎn)人的作用就有了充分的發(fā)揮。但是遺憾的是，先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商太少，一線(xiàn)城市能夠被收下的項(xiàng)目和項(xiàng)目公司也太少，所以能夠承載的地產(chǎn)人也太少。不少地產(chǎn)人出來(lái)創(chuàng)業(yè)，也許是看到了這樣一種趨勢(shì)。有一個(gè)趨勢(shì)會(huì)出現(xiàn)，資金越強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，他們可以拿到更多的土地，也就是切住了房地產(chǎn)這行的命脈，從而成為最強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商。他們強(qiáng)勢(shì)到什么程度呢，就是只要拿著一塊土地，其他什么都不需要做，就會(huì)有無(wú)數(shù)團(tuán)隊(duì)來(lái)找他們合作，幫助把項(xiàng)目落地，然后他們坐等收錢(qián)，這個(gè)已經(jīng)不是假設(shè)，上海太多項(xiàng)目現(xiàn)在都用這種方式來(lái)操作了，不少都是在土拍現(xiàn)場(chǎng)，拿下地之后就和隔壁坐著的朋友說(shuō)要不要一起來(lái)玩。所以發(fā)展到后面會(huì)成為什么樣的模式呢？

　　就是資本方會(huì)越來(lái)越重，成為一個(gè)完全的投資公司，然后其他的所有一切都用合作的方式和開(kāi)發(fā)公司、運(yùn)營(yíng)公司、服務(wù)公司來(lái)合作一起完成這個(gè)項(xiàng)目，其他公司不持有土地就變得非常非常輕，專(zhuān)業(yè)度就成為他們最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，而他們用小股操盤(pán)的模式，同樣可以分到一部分的紅利。

　　早期的顧問(wèn)公司或者代理公司其實(shí)有一點(diǎn)這樣的雛形，可能到了后期，代建、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)等都需要專(zhuān)業(yè)的公司來(lái)完成，這更加符合重資產(chǎn)拿地的企業(yè)的屬性：他們高代價(jià)拿地，通過(guò)外包的方式將風(fēng)險(xiǎn)平攤的同時(shí)，可以更好的收縮戰(zhàn)線(xiàn)安心的在資本以及土地領(lǐng)域?yàn)樽约杭痈弑趬?。而這個(gè)時(shí)候，選擇更專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)公司、更專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司、更專(zhuān)業(yè)的服務(wù)公司成為了他們的需要。而這個(gè)成為不少職業(yè)經(jīng)理人愿意出來(lái)創(chuàng)業(yè)的原因。當(dāng)然最后一個(gè)助推力來(lái)的也很應(yīng)景。之前說(shuō)的都是地利和人和，天時(shí)在這個(gè)時(shí)候也到來(lái)了。除了拿地動(dòng)不動(dòng)要幾十億的資金之外，其他領(lǐng)域里的資金流動(dòng)還是很充分的。

　　這是一個(gè)不缺錢(qián)的時(shí)代，但同時(shí)是卻好項(xiàng)目和好團(tuán)隊(duì)的時(shí)候，而這時(shí)如果有好的團(tuán)隊(duì)或者個(gè)人愿意出來(lái)創(chuàng)業(yè)，自然會(huì)有資金愿意投資和支持，某種程度上來(lái)說(shuō)，這比投資一塊地來(lái)的回報(bào)會(huì)高很多。有了資金支持，那么地產(chǎn)人創(chuàng)業(yè)也就有了最后的助推力。這兩年，地產(chǎn)人轉(zhuǎn)行創(chuàng)業(yè)的數(shù)量突然增多，實(shí)際上就是因?yàn)樾袠I(yè)內(nèi)的前困后堵，而行業(yè)外給到了充分的土壤和空間。而這也許就是所謂的行業(yè)趨勢(shì)吧。

　　之前看過(guò)分析，互聯(lián)網(wǎng)界的大佬，大部分都是68-72年生人，核心原因是因?yàn)檫@群人剛畢業(yè)的時(shí)候遇到了互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，發(fā)現(xiàn)趨勢(shì)的人抓住紅利從而占據(jù)行業(yè)的頂尖。地產(chǎn)高管大多數(shù)在75-79年生人，核心因素是這群人剛畢業(yè)的時(shí)候遇到了房地產(chǎn)快發(fā)展的階段，發(fā)現(xiàn)趨勢(shì)的人抓住紅利玩命的干活從而成為行業(yè)頂尖，新一輪的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)在2013年之后開(kāi)始襲來(lái)，能夠抓住他們的一定是更多的90后，而地產(chǎn)人在面對(duì)著這一輪的行業(yè)轉(zhuǎn)型，是否有人愿意抓住趨勢(shì)呢？

　　其實(shí)我更多的還是想說(shuō)，有多少地產(chǎn)人能夠接受這樣慘烈的現(xiàn)實(shí)呢？園丁裁植被，被剪掉的永遠(yuǎn)是最上面的那一層綠葉，但是這不妨礙那一層頂尖玩著命的生長(zhǎng)，藏在下面的看上去過(guò)的很好，但也許就從此失去了陽(yáng)光。