《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》是房地產(chǎn)估價(jià)師考試相對(duì)較難的一科，現(xiàn)在將房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》單項(xiàng)選擇題答題要求及答題要點(diǎn)分析如下，希望廣大考生盡早購(gòu)買(mǎi)課程，按照計(jì)劃做好復(fù)習(xí)工作。2017年輔導(dǎo)課程預(yù)習(xí)班、基礎(chǔ)班已經(jīng)全面開(kāi)通，請(qǐng)廣大學(xué)員認(rèn)真學(xué)習(xí)。（2017年新課免費(fèi)試聽(tīng)>> ）

　　1.答題要求（共3大題，10小題，每小題2分，每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（購(gòu)買(mǎi)2017年課程，享受定制計(jì)劃和學(xué)習(xí)建議，備戰(zhàn)路上老師相伴事半功倍>>）

　　【2010試題·單選題】甲公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000m²，2007年11月取得建設(shè)工程許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m²，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500m²，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍，共計(jì)500m²，因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以?xún)斶€債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。

　　1.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（?。┣疤徇M(jìn)行估價(jià)。

　　A.自己開(kāi)發(fā)

　　B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓

　　C.被迫轉(zhuǎn)讓

　　D.自愿轉(zhuǎn)讓

　　“正確答案”C

　　“答案解析”本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：（1）估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”；（2）估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”；（3）估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”。本題中是因經(jīng)營(yíng)不善，只能轉(zhuǎn)讓。因此應(yīng)該按照被迫轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P324.

　　2.采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用（?。?。

　　A.0.03

　　B.0.83

　　C.0.85

　　D.1.25

　　“正確答案”D

　　“答案解析”本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。容積率是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。25000÷20000=1.25.參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P112.

　　3.采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的是（?。?。

　　A.辦公樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　B.食堂開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　C.宿舍開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　D.浴室開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　“正確答案”A

　　“答案解析”本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，只有辦公樓建造了，所以可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的是辦公樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P273.

　　4.采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)（?。?。

　　A.按照預(yù)算額預(yù)算在建工程價(jià)值

　　B.按工程已結(jié)算額預(yù)算在建工程價(jià)值

　　C.按綜合完成的形象進(jìn)度預(yù)算在建工程價(jià)值

　　D.按綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素預(yù)算在建工程價(jià)值

　　“正確答案”D

　　“答案解析”本題考查的是成本法最基本的公式。成本法是重新構(gòu)建價(jià)格減折舊，因在建工程停工所以要考慮折舊的問(wèn)題，計(jì)算重新構(gòu)建開(kāi)發(fā)成本時(shí)可根據(jù)實(shí)際完成的形象進(jìn)度計(jì)算開(kāi)發(fā)成本。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P284.

　　2.答題要點(diǎn)：

　　本題是為增加試題覆蓋面而設(shè)置，三個(gè)大的案例，十個(gè)小題，每題只選一個(gè)最佳答案，但分值2分，分量重?？辞逡笈c所有可選答案、運(yùn)用排除法、運(yùn)用猜測(cè)法，最后剩兩個(gè)答案如果認(rèn)為都對(duì)，就挑一個(gè)最符合題干題意的。有些基礎(chǔ)題，很容易答，不要失分，有幾題很偏，從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)，就猜好了，蒙對(duì)了就賺了，錯(cuò)了也無(wú)所謂，又學(xué)會(huì)一個(gè)知識(shí)點(diǎn)。

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