甲開發(fā)商開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

1、下列關于辦理房地產抵押登記的表述中，正確的是（ ）。

A、該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記

B、該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，即可單獨辦理抵押登記

C、該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續(xù)

D、該在建工程已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押估價的法律規(guī)定。在建項目應取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證后才可以辦理抵押。參見教材P221。

2、對該在建工程進行抵押價值評估，下列表述中錯誤的是（ ）。

A、以合法取得的土地使用權連同在建工程進行抵押

B、估價方法可選用成本法和假設開發(fā)法

C、此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，包含拖欠價款

D、要全面掌握估價對象狀況

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押估價技術路線及估價方法。對在建工程作為抵押物進行估價時，只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款。參見教材P224。

3、若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現價值，測算結果應為（ ）。

A、抵押價值

B、處分抵押物時的市場價值

C、抵押價值-處分抵押物的費用及稅費

D、處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押估價的注意事項。抵押物的變現價值=處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費。參見教材P227。

4、房地產抵押估價時應遵循謹慎原則，下列關于抵押原則的表述中，不正確的是（ ）。

A、在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘

B、在運用成本法估價時，不應低估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應高估折舊

C、在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應偏低

D、在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利潤

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押估價的注意事項。選項B錯誤，在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。參見教材P226～227。