2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為拆遷范圍，某房地產估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。

【問題】

1.拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？

2.拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？

3.拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？

【正確答案】

1.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。

拆遷估價的價值標準為市場公開價值。不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素，故估價時不考慮租賃的影響。（3分）

最新規(guī)定：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

參見教材P244。

2.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。

根據(jù)《城市房屋拆遷估價結果指導意見》規(guī)定：

被拆遷房屋的性質和面積一般應以房屋權屬證書或登記簿的記錄為準。（1分）

各地被拆遷房屋的面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）

拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的性質和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。（1分）

若對房屋性質不能協(xié)商一致的，應當向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。（1分）

最新規(guī)定：房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

參見教材P244。

3.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。

被拆遷房屋內裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估確定。（3分）

或：乙公司的裝修補償應與出租人協(xié)商解決。（2分）

或：乙公司應得的裝修補償應為甲公司從拆遷人得到的裝修補償款（或根據(jù)時點的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價值。（2分）

最新規(guī)定：被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

參見教材P245。