2019房地產估價師《案例與分析》考點二：旅館房地產估價，房產估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產估價師《案例與分析》考點二：旅館房地產估價，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產估價師《案例與分析》考點二：旅館房地產估價

　　旅館房地產估價

　　(一)旅館房地產及其估價的特點

　　(1)轉讓少且一般為整體轉讓。(2)功能多樣。(3)一次性投資大、投資回收期長、經(jīng)營風險大。

　　(4)價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力。

　　(二)影響旅館房地產價格的主要因素

　　1.影響旅館房地產價格的區(qū)位狀況

　　(1)交通條件。(2)周圍環(huán)境。

　　2.影響旅館房地產價格的實物狀況

　　除了影響商業(yè)房地產實物狀況的一般因素外，影響旅館房地產價格實物狀況的重要因素還有：

　　(1)設備設施和用具。(2)經(jīng)營管理。

　　(三)旅館房地產估價的常用方法

　　旅館房地產估價可以采用收益法、市場法等進行估價。

　　1.收益法。

　　旅館房地產的一個重要特點是能夠用以獲得收益，旅館房地產的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是旅館房地產估價最為常用的方法之一。

　　2.市場法。

　　由于旅館房地產一般較少在市場上轉讓，因此，一般不會有較多的類似交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房(娛樂、會議室等)租金或收入的估算。

　　(四)旅館房地產估價的技術路線及難點處理

　　(一)星級酒店不同功能用房收益的測算

　　1.客房收益的測算。星級酒店的客房收益主要來源于床位費或房間費，通過調查客房單價、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量來求取其收益。

　　2.商場收益的測算。星級酒店的一、二層設有商場，一般采用出租經(jīng)營，其收益的測算要注意區(qū)分租約內和租約外而分別計算，租約內依據(jù)租賃合同約定的租金進行計算，租約外可以利用市場法求得。

　　3.餐飲收益的測算。星級酒店的餐廳的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳收益可以根據(jù)租約或市場租金求取;自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調查獲得同類型餐廳的人均消費水平、上座率等資料，并根據(jù)餐廳座位或臺位數(shù)量來求取。

　　4.商務與會議室收益的測算。星級酒店商務與會議室一般采取自主經(jīng)營方式，并按小時時段收取使用費用，不同時間段的收費標準一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務功能廳的面積、收費標準、平均使用率等資料進行測算。

　　5.娛樂與健身用房收益的測算。星級酒店娛樂與健身用房的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場租金求取;自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費標準、平均開房率等客觀數(shù)據(jù)資料來求取。

　　(二)星級酒店凈收益的求取

　　星級酒店房地產作為一種能直觀獲得長期收益的經(jīng)營性不動產，其經(jīng)營管理水平高低、設施配套程度、酒店的信譽程度等諸多因素形成無形價值，都固化于酒店這一特定房地產之中，隱含在酒店房地產價值之中。如何測算酒店房地產凈收益是酒店房地產的難點之一。運用收益法進行估價時，必須準確界定估價對象的范圍及其內涵，清楚不動產、動產、無形資產給酒店帶來收益的區(qū)別。當界定酒店為整體資產并考慮其持續(xù)經(jīng)營的前提下進行估價時，在凈收益的計算中應扣除商業(yè)利潤。當界定酒店僅為不動產部分為估價對象進行估價時，在凈收益計算中除了要扣除商業(yè)利潤外，還要扣除非不動產部分所帶來的收益。

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