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　　2018年房地產估價師《經營與管理》高頻考點（第二章）：

　　1.房地產市場的運行環(huán)境

　?。?）社會因素：人口數(shù)量和結構、家庭結構及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等。

　　（2）經濟因素：經濟發(fā)展狀況、產業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收人及其分布、支付能力與物價水平等。（P31）

　　2.房地產市場的含義

　　■一般的定義·指從事房地產交易活動的場所，以及交易的途徑與形式。

　　■經濟學的定義·指潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。

　　■房地產市場體系包括·交易當事人－主體·作為交易對象的房地產資產－客體·交易制度－制度·促進交易的組織機構－中介

　　3.房地產市場指標（四大類40小項）（P39～P44）

　?。?）存量＝上期存量+報告期竣工量-報告期滅失量

　?。?）可供租售量＝上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+報告期新竣工量

　　（3）吸納周期＝1/吸納率

　?。?）開發(fā)投資杠桿率＝房地產開發(fā)投資/自有資金或權益資本（反映企業(yè)財務風險水平，值越高，說明自有資金越少，風險越大）

　?。?）住房可支付性指數(shù)（HAI）

　　HAI＝100，說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能承受中位數(shù)價格的住房

　　HAI＞100，居民家庭能夠承受更高價格的住房，房價相對于收入來說低

　　HAI＜100，居民家庭能夠承受更低價格的住房，房價相對于收入來說高了　　　　　

　?。?）住房價格合理性指數(shù)，從經濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性做出判斷。

　　4.房地產市場細分（五種分類）

　　4.1按地域范圍細分（區(qū)域性市場）

　　■按城市劃分

　　■按城市內的某一具體區(qū)域劃分

　　■按省或自治區(qū)劃分

　　■按大片區(qū)進行劃分

　　4.2按房地產用途細分

　　■居住物業(yè)市場

　　■商業(yè)物業(yè)市場

　　■工業(yè)物業(yè)市場

　　■特殊物業(yè)市場

　　■土地市場

　　不同類型房地產在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異，因此需要按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。

　　5需求指標

　　■國內生產總值

　　■人口數(shù)量-戶籍人口、常住人口、現(xiàn)有人口

　　■家庭戶規(guī)模

　　■就業(yè)人員數(shù)量

　　■就業(yè)分布

　　■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

　　■家庭可支配收入

　　■家庭總支出

　　■房屋空間使用數(shù)量

　　■商品零售價格指數(shù)

　　■城市居民消費價格指數(shù)

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