2016年房地產估價師的備考工作正在進行，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網特別分享了房估《房地產估價理論與方法》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

房地產損害賠償的類型多種多樣，包括：

（1）因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值減損的。

（2）因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照、景觀等，造成相鄰房地產價值減損的。

（3）因使他人房地產遭受污染，造成他人房地產價值減損的。

（4）因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產權利人等的合法權益造成損失的。

（5）因工程質量缺陷造成房地產價值減損或者給購房人造成損失的。

（6）因未能履約（如未按照合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

（7）因對房地產權利行使不當限制，如錯誤查封，給房地產權利人造成損失的。

（8）因異議登記不當，造成房地產權利人損害的。

（9）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失的。

（10）其他房地產損害賠償。

上述各種房地產損害需要評估被損害房地產的價值減損額和相關經濟損失，為和解、調解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據。

【例題1-1】某辦公樓工程基礎施工中，導致鄰近一幢住宅樓出現一定程度的基礎不均勻沉降、墻體開裂和門窗變形等。該住宅樓總建筑面積5500m2，共60套住房，有60戶居民。經評估，該住宅樓在未受損狀況下的市場價格為6000元/m2，平均每套住房的市場租金為2000元/月，在受損狀況下的市場價格為5200元/m2；如果對該住宅樓進行修復，修復工程費為180萬元，并需要居民搬遷和在外，臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1000元，臨時安置過渡費每戶每月2000元；該住宅樓即使修復后，也會因曾受損使人們心理減價3%。

請計算或回答：①該住宅樓在不修復情況下的價值減損額；②修復所能帶來的價值增加額；③修復的各項必要費用；④該損害在經濟上是否可修復；⑤該損害造成的相關經濟損失額；⑥該損害造成的總損失額；⑦如果由損害方修復，則損害方除修復外，平均還應給予每戶的賠償金額。

【解】（1）該住宅樓在不修復情況下的價值減損額，為受損前后的市場價格差，即：

（6000－5200）×5500＝440.00（萬元）

（2）修復所能帶來的價值增加額，為修復前后的市場價格差，即：

[6000×（1－3%）－5200]×5500＝341.00（萬元）

補充：受損后，和修復前，是一個時點，一個概念。

（3）修復的各項必要費用，包括修復工程費、搬遷費和臨時安置費，即：180＋0.1×2×60＋0.2×6×60＝264.00（萬元）

（4）該損害在經濟上是否可修復，是看修復的必要費用是否小于或等于修復所能帶來的價值增加額。如果前者小于或等于后者，則在經濟上是可修復的；反之，在經濟上是不可修復的。

因為修復的各項必要費用264萬元（看作是成本）小于修復所能帶來的價值增加額341萬元（看作是收益），所以該損害在經濟上是可修復的。

（5）該損害造成的相關經濟損失額，是房地產價值減損（本例為修復工程費和修復后的價值減損額）之外的直接經濟損失額，包括搬遷費和臨時安置費，即：

0.1×2×60＋0.2×6×60＝84.00（萬元）

（6）該損害造成的總損失額，包括修復的必要費用和修復后的價值減損額，即：

264＋0.6×3%×5500＝363.00（萬元）

（7）如果由損害方修復，則損害方除修復外，平均還應給予每戶的賠償金額包括搬遷費、臨時安置費和修復后的價值減損額，或者總損失額減去修復工程費后的余額，即：

0.1×2＋0.2×6＋0.6×3%×5500÷60＝3.05 （萬元）

本例題作為選擇題，以及計算題的考點，要注意：

不修復情況下的價值減損＝損壞前后的市場價差

修復帶來的價值增加額＝修復后前的市場價值差

損害經濟上是否可被修復，修復的必要費用小于修復后的價值增加值（成本效益原則）

損害造成的相關經濟損失，主要是搬遷費和臨時安置費

總損失額＝修復必要費用＋修復后的價值減損額