房估知識點：建設項目設計階段工程造價的計價與控制

1.設計階段影響工程造價的因素

（1）總平面設計；

（2）建筑設計；

（3）工藝設計。

2.設計方案評價

（1）設計方案評價原則

1）經濟合理性與技術先進性相結合的原則；

2）考慮項目全壽命費用的原則

全壽命費用，是項目從投資開始，到項目產品不能再繼續(xù)利用為止所產生的一切費用。建設過程的費用就是工程造價，使用過程發(fā)生使用成本。

3）近期與遠期效益相結合的原則。

（2）設計方案評價指標

1）工業(yè)建設項目設計評價指標

①總平面設計評價指標

面積指標：廠區(qū)占地面積、建筑物和構筑物占地面積、永久性堆場占地面積，建筑占地面積、廠區(qū)道路占地面積，工程管網占地面積，綠化面積。

比率指標：建筑密度、土地利用系數、綠化系數。

工程量指標：場地平整土石方量、地上及地下管線工程量、防洪設施工程量等。

功能指標：生產流程便捷、流暢、連續(xù)程度；場內運輸便捷程度；安全生產滿足程度等。

經濟指標：每噸貨物運輸費用、經營費用等。

②工藝設計評價指標 ：凈現值、凈年值、內部收益率、差額內部收益率、投資回收期等。

③建筑設計評價指標：單位面積造價，建筑物周長與建筑面積比、廠房展開面積、廠房有效面積與建筑面積比和工程全壽命成本。

2）民用建設項目設計評價指標

住宅設計指標：平面系數、建筑周長指標、建筑體積指標、平均每戶建筑面積、戶型比。

公共建筑面積指標：占地面積、建筑面積、使用面積、輔助面積、有效面積、平面系數、建筑體積、單位指標等。

居住小區(qū)設計：建筑毛密度，居住建筑凈密度、居住面積密度、居住建筑面積密度、人口毛密度、人口凈密度、綠化比率等。

（3）設計方案評價方法--靜態(tài)、動態(tài)評價指標。

3.限額設計

限額設計就是按照設計任務書批準的投資估算進行初步設計，按照初步設計概算造價進行施工圖設計，按照施工圖預算造價對施工圖設計各個專業(yè)設計文件做出決策。限額設計是建設項目投資控制的重要環(huán)節(jié)和關鍵措施。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！