房估知識點：餐飲房地產估價的技術路線及難點處理

餐飲房地產的估價技術路線與估價方法的選用與商業(yè)房地產、酒店基本類似，可參閱本章第二、四節(jié)。但由于餐飲房地產的經營性特點，其收入既有房地產所貢獻的，更有非房地產因素貢獻的，因此利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產帶來的收益，而如何剝離非房地產帶來的收益是餐飲房地產估價的難點。

方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。

方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經營收入。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！