1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大居住房地產主要以滿足自用為目的，也有部分作為投資，出租給租客使用。由于居住房地產往往以居民個人購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁、交易量巨大。

　　2.具有較強的相似性、可比性居住房地產之間的相似性、可比性比其他房地產多，在一個居住小區(qū)中，往往有很多幢相似的居住房地產，即這些居住房地產處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設計、相似的戶型及功能等；在同一幢居住房地產樓內，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅也基本沒有什么區(qū)別。此外，由于居住房地產的市場交易量巨大，所以比較容易獲得足夠數量的可比實例。市場法是居住房地產首選方法之一。

　　3.不同類型住房價格內涵差異明顯由于我國住房政策階段性、導向性差異的原因，我國居住房地產存在著商品房、房改房、經濟適用住房、廉租住房和集資房等，這些住房的權屬性質存在差異。

　　從住房保障角度看，分社會保障住房和非社會保障住房。社會保障住房有經濟適用住房、廉租住房、政策性租賃房、限價商品房；非社會保障住房有商品房、集資住房。

　　根據住房的產權形式分：商品房具有完全產權，即擁有一定期限的國有土地使用權和地上建筑物的所有權；房改房、經濟適用住房只擁有地上建筑物所有權，不擁有或部分擁有土地使用權（有限產權），其土地使用權既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房屬于政府，公共租賃房屬于政府或政府委托機構，使用者只擁有建筑物的使用權。

　　由于現階段住房權屬性質的不同，必然導致其價格構成內涵上的差異，因此其估價也具有各自的特殊性。商品房價格既包含建筑價格也包含土地價格，房改房、經濟適用住房在考慮包含建筑價格的同時，還應分析是否包含土地價格，如果是劃撥性質的，還應扣除出讓金。

　　房改房中的部分產權房屋可按完全產權估價，然后按房屋產權人的權屬比例確定其最終的市場價值。對廉租租房和公共租賃住房估算其市場價值或承租人權益價值沒有意義。

　　綜上，對居住房地產進行估價時應了解部分類型住宅的特殊性。（最早幾年往?？键c經濟適用房估價扣除土地出讓金問題）