第一條　為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展和改革委員會、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于我省行政區(qū)域內，符合國家物業(yè)管理資質要求的物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)提供社會化、專業(yè)化、市場化服務的收費行為。

　　第三條　本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

　　第四條　政府提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

　　第五條　省物價局會同省建設廳負責全省物業(yè)服務收費的管理工作，制定物業(yè)服務收費的管理政策、原則和辦法。 市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費政策的實施和管理工作。

　　第六條　物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則。

　　第七條　物業(yè)服務收費，包括公共性服務收費和代收代辦費、特約服務費。物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。 普通住宅的公共服務收費，實行政府指導價。 非普通住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營性用房等物業(yè)的公共服務收費，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費（小區(qū)停車服務收費除外），實行市場調節(jié)價。

　　第八條　實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，由省轄市價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理服務內容、服務質量等因素，制定相應的物業(yè)服務分項目收費基準價及浮動幅度，并定期公布，原則上每年應公布一次。暫無條件制定分項目收費基準價的，可制定等級收費基準價，逐步向分項目收費基準價過渡。

　　第九條　普通住宅前期物業(yè)管理公共服務收費標準由當?shù)貎r格主管部門核準。物業(yè)管理企業(yè)或建設單位在核定的政府指導價范圍內，應在前期物業(yè)管理協(xié)議或買賣（租賃）合同中與物業(yè)買受人預先約定收費標準，并同時約定物業(yè)管理服務內容， 涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

　　鼓勵開發(fā)建設單位通過規(guī)范的招投標方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)，以招投標方式確定的物業(yè)服務收費報當?shù)貎r格主管部門備案。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應加強對招投標過程及之后價格行為的監(jiān)督和管理，及時糾正和依法查處各種違規(guī)違法行為。

　　第十條　已產(chǎn)生業(yè)主委員會的普通住宅公共服務收費具體收費標準由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在當?shù)貎r格主管部門公布的政府指導價范圍內與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

　　第十一條　實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由開發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。 各級價格、物業(yè)行政主管部門應加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的引導與規(guī)范，促進物業(yè)相關各方合理約定收費及有關事項。

　　第十二條　物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　第十三條　物業(yè)管理公共服務費用構成因素為：

　　（一）管理服務人員的工資社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位、共用設施的日常維護保養(yǎng)費用；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　（六）物業(yè)管理企業(yè)辦公費用；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理固定資產(chǎn)折舊費用；

　�。ò耍┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　�。ň牛┙�(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用；

　�。ㄊ�）合理利潤；

　　（十一）法定稅率。

　　其中：合理利潤：普通住宅最高不超過8%；其他物業(yè)由地方價格、物業(yè)管理行政主管部門或行業(yè)協(xié)會定期公布市場平均水平。

　　第十四條　物業(yè)的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會、業(yè)主委員會尚未成立或產(chǎn)生的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

　　第十五條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。 業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務費用由業(yè)主按不低于規(guī)定標準的百分之七十交納，具體比例由當?shù)貎r格、物業(yè)管理行政主管部門確定。 物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終責任。

　　第十六條　實行政府指導價的前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位原因分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務費應低于規(guī)定標準，差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)管理企業(yè)。

　　第十七條　物業(yè)管理區(qū)域內應業(yè)主或業(yè)主委員會委托實施專人管理的機動車停車服務收費，區(qū)別不同情況由當?shù)貎r格主管部門制定。業(yè)主（使用人）已擁有車位所有權或使用權的，停車服務收費標準按補償物業(yè)企業(yè)管理費用原則制定；業(yè)主（使用人）不擁有車位所有權或使用權，并在確保區(qū)內道路安全通暢條件下，占用小區(qū)公共設施、場地的，按低于社會停車收費標準、補償物業(yè)企業(yè)管理費用并考慮占用公共設施應予合理補償?shù)脑瓌t制定。

　　第十八條　物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。

　　第十九條　各級價格主管部門在制定或調整本行政區(qū)域內普通住宅物業(yè)管理公共服務收費標準的總體水平時，應依法舉行價格聽證會，聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的意見。

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

　　第二十二條　物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或服務地點醒目位置公布，每半年（或一年）向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營性設施營業(yè)收益和公共維修基金的支出情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。

　　第二十三條　物業(yè)管理企業(yè)應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。實行物業(yè)公共服務費用包干制的，物業(yè)服務企業(yè)應對實施管理的具體物業(yè)區(qū)域實行單獨建帳，定期公布財務狀況，接受監(jiān)督。 實行物業(yè)公共服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務費用的收支情況進行審計。

　　第二十四條　業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費用。

　　第二十五條　各級政府價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

　　第二十六條　各地可依據(jù)本辦法制定具體實施辦法。

　　第二十七條　本辦法由江蘇省物價局會同省建設廳負責解釋。

　　第二十八條　本辦法自2004年11月1日起執(zhí)行，以前凡與本辦法不一致的有關規(guī)定廢止。