索 取 號：A14206000-2005-001
　　文件編號：市政府令第2號
　　產(chǎn)生日期：2005-8-1

　　泰州市人民政府令第2號

　　《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》已經(jīng)市政府第31次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予頒布。

　　市長 毛偉明
　　二○○五年七月二十七日

　　泰州市城市房屋拆遷管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條  為加強城市房屋拆遷管理，規(guī)范城市房屋拆遷行為，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)項目的順利進行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》及《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

　　第三條　市建設(shè)行政主管部門是本市城市房屋拆遷行政主管部門（以下簡稱房屋拆遷行政主管部門），對本市城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理；市城市房屋拆遷管理辦公室具體負責本市城市房屋拆遷管理工作。市（縣）建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷行政主管部門。

　　市、市（縣）人民政府發(fā)改委、規(guī)劃、國土、財政、物價、工商、公安、文化等有關(guān)部門應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

　　第四條  拆遷人應(yīng)依照法律、法規(guī)以及本辦法的規(guī)定對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人、房屋承租人應(yīng)當在拆遷補償安置協(xié)議約定或行政裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

　　本辦法所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。

　　本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

　　第二章　拆遷管理及程序

　　第五條  城市房屋拆遷應(yīng)當遵循下列程序：

　�。ㄒ唬�     進行拆遷項目評估；

　�。ǘ�）     申領(lǐng)房屋拆遷許可證；

　�。ㄈ�）     房屋拆遷行政主管部門發(fā)布拆遷公告；

　�。ㄋ模�     拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人及房屋承

　　租人訂立書面拆遷補償安置協(xié)議；

　�。ㄎ澹�     拆遷人按照拆遷補償安置協(xié)議進行補償安置；

　�。�六）     實施房屋拆除。

　　實施房屋拆遷施工的時間，應(yīng)當自拆遷公告公布之日起不少于30日。對華僑和其他居住在國（境）外的人員，拆遷人應(yīng)當書面告知實施房屋拆遷的時間，實施拆遷施工的時間自送達拆遷通知之日起不得少于45日。

　　第六條  申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當向房屋所在地的房屋拆遷行政主管部門提交下列資料：

　�。ㄒ唬┓课莶疬w申請書。

　�。ǘ�）建設(shè)項目批準文件。

　�。ㄈ�）建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　�。ㄋ模﹪�有土地使用權(quán)批準文件。

　　（五）包括下列內(nèi)容的拆遷計劃和拆遷方案：

　　1、確切的拆遷范圍；

　　2、拆遷范圍內(nèi)房屋的用途、面積、權(quán)屬等現(xiàn)狀；

　　3、拆遷的實施步驟和安全防護、環(huán)保措施；

　　4、拆遷資金，安置房、周轉(zhuǎn)房或者其他臨時過渡措施的落

　　實情況；

　　5、拆遷的方式、時限等。

　　（六）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的足額拆遷補償安置資金證明。

　　第七條  拆遷補償安置資金不足的，房屋拆遷行政主管部門不予發(fā)放房屋拆遷許可證。

　　拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應(yīng)當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

　　第八條  房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當自收到拆遷許可申請之日起5日內(nèi)，作出受理或不予受理決定；經(jīng)審查對符合拆遷許可條件的，自收到申請之日起30日內(nèi)頒發(fā)房屋拆遷許可證，并附詳細的拆遷范圍圖。

　　第九條  房屋拆遷行政主管部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

　　房屋拆遷行政主管部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

　　第十條  拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

　　房屋拆遷行政主管部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

　　第十一條  拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷行政主管部門備案。

　　拆遷人可以通過招標方式確定拆遷實施單位。

　　被委托的拆遷實施單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

　　第十二條　拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行下列活動：

　�。ㄒ唬┬陆�、擴建、改建房屋；

　�。ǘ�）改變房屋和土地用途；

　�。ㄈ�）租賃房屋。

　　房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當就前款所列事項，書面通知發(fā)改委、公安、國土、工商、規(guī)劃等部門和單位暫停辦理相關(guān)手續(xù)，書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。拆遷人需要延長暫停期限的，應(yīng)當在期限屆滿15日前向房屋拆遷行政主管部門提出申請，經(jīng)房屋拆遷行政主管部門批準可以延長；延長的期限不得超過1年，房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當將延長期限通知相關(guān)部門和單位。

　　第十三條　拆遷人與被拆遷人應(yīng)當訂立書面拆遷補償安置協(xié)議，協(xié)議一般包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┭a償方式和補償金額；

　�。ǘ�）安置用房面積和安置地點；

　　（三）搬遷期限；

　�。ㄋ模┌徇w過渡方式和過渡期限；

　�。ㄎ澹┻`約責任；

　�。�六）解決爭議的方式。

　　拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

　　第十四條  拆遷人與被拆遷人訂立房屋拆遷補償安置協(xié)議時，被拆遷人、房屋承租人應(yīng)向拆遷人提供房屋所有權(quán)證、國有土地使用證、房屋租賃協(xié)議以及其他權(quán)屬證明和身份證明。

　　第十五條  房屋拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人應(yīng)在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)搬遷完畢，并將被拆遷房屋交付給拆遷人。被拆遷人選擇貨幣補償安置的，拆遷人應(yīng)在協(xié)議約定的期限內(nèi)將貨幣補償安置款一次性足額支付給被拆遷人；拆遷人未按照拆遷補償安置協(xié)議對被拆遷人進行補償安置的，不得拆除被拆遷人的房屋。

　　第十六條  房屋拆遷行政主管部門應(yīng)加強對房屋拆遷補償安置資金的監(jiān)管。拆遷人在未完成房屋拆遷許可證確定的拆遷項目前，不得以非拆遷安置為目的使用存入指定銀行的拆遷補償安置資金。

　　第十七條　被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷行政主管部門審核同意并向公證機構(gòu)辦理證據(jù)保全后，方可實施拆遷：

　　（一）產(chǎn)權(quán)不明或者產(chǎn)權(quán)有糾紛的；

　　（二）產(chǎn)權(quán)人下落不明的。

　　被拆遷房屋系房產(chǎn)管理部門代管的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機構(gòu)公證，并辦理證據(jù)保全。

　　第十八條　拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依約定向仲裁機構(gòu)申請仲裁；也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

　　第十九條  拆遷人應(yīng)當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實施房屋拆遷。拆遷人需要延長拆遷期限的，應(yīng)當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷行政主管部門提出延期拆遷申請，房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復。

　　第二十條　尚未完成拆遷補償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當經(jīng)房屋拆遷行政主管部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當及時書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

　　第二十一條　房屋拆除應(yīng)當由具備保證安全條件、具有建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書和房屋拆卸企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)承擔。拆遷人可以通過招投標方式選擇施工企業(yè)，并編制拆除方案，施工企業(yè)負責人對房屋拆除安全負責。

　　第三章　拆遷補償與安置

　　第二十二條　拆遷人應(yīng)當按照國家、省和本辦法規(guī)定對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償，當事人應(yīng)當在被拆遷合法房屋騰空移交前自行拆除。拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當按剩余使用期限的評估價格給予適當補償。

　　第二十三條　拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補償方式，但下列情形除外：

　�。ㄒ唬┎疬w非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償；

　�。ǘ�）拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

　　（三）拆遷產(chǎn)權(quán)人共同共有的房屋，被拆遷人之間達不成分割協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　�。ㄋ模┮罁�(jù)本辦法第五十一條規(guī)定參照經(jīng)營用房評估的住宅房屋只能選擇住宅房進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不得選擇經(jīng)營用房進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　實行貨幣補償?shù)模�貨幣補償金應(yīng)直接支付給被拆遷人。

　　第二十四條　貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、新舊程度等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。對被拆遷房屋進行房地產(chǎn)市場價評估，應(yīng)當遵守本辦法第四章的規(guī)定。

　　實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照前款的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格。貨幣補償金額與所調(diào)換房屋的價格有差價的，結(jié)清差價后給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　第二十五條  被拆遷人對合法共用的天井、院落等國有土地達成分割協(xié)議的，按協(xié)議確認土地使用權(quán)；共用人未達成協(xié)議的，按房屋合法建筑面積的比例分攤。

　　第二十六條  在拆遷公告前，房屋所有權(quán)人已將房屋轉(zhuǎn)讓、贈予他人，但未依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶和土地使用權(quán)變更手續(xù)，如轉(zhuǎn)讓人與受讓人、贈予人與受贈人無爭議的，經(jīng)房產(chǎn)和國土部門確認后，拆遷人與房屋受讓人、受贈人簽訂拆遷安置補償協(xié)議。有爭議的，由房產(chǎn)、國土部門依法確權(quán)后，拆遷人與房屋所有人簽訂拆遷安置補償協(xié)議；房產(chǎn)、國土部門不能確認產(chǎn)權(quán)的，當事人應(yīng)當通過訴訟解決權(quán)屬糾紛，拆遷人按本辦法第十七條的規(guī)定拆遷。

　　第二十七條  因國有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，持有國有土地轉(zhuǎn)讓批準文件且實際使用該國有土地的單位或個人為被拆遷人，拆遷人依法給予補償。

　　第二十八條　拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

　　第二十九條  被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模�拆遷人對被拆遷人按合法建筑面積每平方米50元計算，一次性支付臨時安置補助費；臨時安置補助費低于3000元的按3000元支付。

　　第三十條  被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，過渡期限內(nèi)被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費，臨時安置補助費的標準為每戶每月不少于400元。

　　被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，在本辦法規(guī)定的過渡期限內(nèi)拆遷人不支付臨時安置補助費。

　　第三十一條　拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人將房屋騰空交與拆遷人或拆遷實施單位之日起，不得超過18個月。拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)當遵守過渡期限的協(xié)議。

　　除當事人另有約定的，因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，拆遷人應(yīng)當按照下列規(guī)定給被拆遷人或者房屋的承租人增付臨時安置補助費：

　�。ㄒ唬┍徊疬w人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，延長期限在12個月以內(nèi)的，增付一倍臨時安置補助費；延長期限超過12個月的，自超過之月起再增付一倍的臨時安置補助費。

　�。ǘ�）由拆遷人提供過渡用房的，延長期限在12個月以內(nèi)的，每月付給不少于400元臨時安置補助費，延長期限超過12個月的，自超過之月起增付一倍臨時安置補助費。

　　第三十二條　拆遷人應(yīng)當在協(xié)議約定或者規(guī)定的時間內(nèi)結(jié)清補償安置費、臨時安置補助費。對被拆遷人因房屋拆遷產(chǎn)生的電話安裝、寬帶入網(wǎng)、有線電視安裝、空調(diào)、熱水器以及其他設(shè)備設(shè)施搬遷安裝費用應(yīng)當按標準補償。

　　第三十三條　新建住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止不滿1年的，拆遷人應(yīng)當按被拆遷房屋市場評估價格增加19％的補償金額；1年以上不滿3年的，增加17％的補償金額；3年以上不滿5年的，增加15％的補償金額。

　　竣工之日按以下標準確定：

　　（一）竣工驗收報告中載明的日期為竣工之日；

　�。ǘ�）無竣工驗收報告的，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的

　　期限屆滿之日為竣工之日。

　　第三十四條  拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，被拆遷人可選擇貨幣補償。

　　第三十五條  拆遷租賃房屋的，裝飾、裝潢補償按租賃雙方的協(xié)議辦理；沒有協(xié)議的，補償款支付給實際投資人或由租賃雙方協(xié)商解決。

　　第三十六條　拆遷房產(chǎn)管理部門代管的房屋，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房仍由房產(chǎn)管理部門代管；實行貨幣補償?shù)�，貨幣補償金額由代管人存入銀行專戶。

　　第三十七條  拆遷房產(chǎn)管理部門管理的公有住宅房屋或者單位自管的公有住宅房屋，被拆遷人與房屋的承租人共同選擇貨幣補償?shù)�，被拆遷房屋的重置價格結(jié)合成新部分補償支付給被拆遷房屋所有人，其余部分支付給房屋承租人。

　　第三十八條　拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有非住宅房屋，租賃雙方解除租賃關(guān)系選擇貨幣補償?shù)模�有約定補償款分配比例協(xié)議的，按協(xié)議約定比例分別進行補償；沒有約定的，拆遷人對租賃雙方各補償50％。

　　第三十九條　拆遷落實私房改造政策已發(fā)還的房屋，房屋所有人為被拆遷人；對確因居住困難在拆遷期間仍與房屋所有人保持租賃關(guān)系的承租人，拆遷人還應(yīng)當參照公有住房承租人的補償標準給予補償。

　　第四十條　拆遷設(shè)有抵押權(quán)并依法辦理登記手續(xù)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)重新簽訂抵押協(xié)議，并在協(xié)議簽訂15日內(nèi)到所在地房產(chǎn)和國土部門辦理有關(guān)變更登記手續(xù)。

　　拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押權(quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者解除抵押擔保關(guān)系后可給予被拆遷人貨幣補償。

　　抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷行政主管部門公告規(guī)定的期限內(nèi)達不成新的抵押協(xié)議的，由拆遷人按本辦法規(guī)定提出補償安置方案，報房屋拆遷行政主管部門批準，經(jīng)公證機構(gòu)辦理證據(jù)保全后實施房屋拆遷。

　　法律、法規(guī)對房屋抵押的有關(guān)規(guī)定與第一、二、三款規(guī)定不一致的，從其規(guī)定。

　　第四十一條　拆遷軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡等設(shè)施以及用于公益事業(yè)的非生產(chǎn)經(jīng)營性房屋及其附屬設(shè)施的，拆遷人應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　拆遷中、小學校舍或者幼兒園應(yīng)當征得教育行政主管部門認可，并按照規(guī)劃要求建設(shè)新校舍、幼兒園。房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當會同教育行政主管部門對在校學生入學做出妥善安排。

　　第四十二條  因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，由拆遷人給予停產(chǎn)、停業(yè)補償。對從事商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、保險業(yè)的營業(yè)性房屋，拆遷人按實際營業(yè)房屋評估價格的10%給予停業(yè)補償，對從事工業(yè)、倉儲業(yè)、辦公等非住宅非營業(yè)性房屋，拆遷人按實際使用房屋評估價格的5％給予停產(chǎn)、停業(yè)補償。拆遷時已停產(chǎn)停業(yè)的房屋不給予停產(chǎn)停業(yè)補償。

　　停產(chǎn)、停業(yè)補償由拆遷人支付給被拆遷人。

　　第四十三條　凡被拆遷人具有被拆遷房屋所在地常住戶口，僅有被拆遷房屋一處住房且在該房屋中實際居住的，被拆遷人獲得的貨幣補償金額低于拆遷補償最低標準的（指房屋的市場評估價，不含裝飾裝璜等費用），拆遷人應(yīng)當按照拆遷補償最低標準對被拆遷人予以補償。海陵區(qū)最低補償標準為7萬元，高港區(qū)最低補償標準為6萬元；各市（縣）人民政府可根據(jù)當?shù)氐木唧w情況確定并公布，但最低不得低于5萬元。

　　被拆遷人獲得最低標準補償后仍無力解決住房的，由所在地市、市（縣）人民政府對被拆遷人提供成套城鎮(zhèn)廉租住房或租售經(jīng)濟適用住房等形式予以安置。

　　第四十四條  在房屋拆遷公告規(guī)定期限內(nèi)，被拆遷人或房屋承租人按拆遷補償安置協(xié)議約定的期限完成搬遷的，拆遷人應(yīng)支付給被拆遷人或房屋承租人搬遷補助費，住宅房每戶標準為500元；非住宅房每平方米標準為20元。提前搬遷的，拆遷人應(yīng)給予獎勵，獎勵標準由拆遷人在實施房屋拆遷前確定，并向被拆遷人和房屋承租人公布。

　　第四十五條  被拆遷人、房屋承租人搬遷時，不得損壞房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施。

　　第四十六條  被拆遷人購買或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被拆遷房屋的評估價格等值部分按照《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉辦法》（省政府令第145號）規(guī)定免征契稅。

　　第四十七條　被拆遷人應(yīng)當向房屋所在地市、市（縣）房產(chǎn)、國土部門申請《房屋所有權(quán)證》（包括《房屋共有權(quán)證》、《他項權(quán)證》）、《國有土地使用證》注銷登記，逾期不申請注銷登記的，房產(chǎn)、國土部門可依法辦理注銷登記手續(xù)，注銷房屋所有權(quán)證、國有土地使用證，并將注銷結(jié)果通知被拆遷人及有關(guān)部門。

　　第四章　拆遷評估

　　第四十八條　對被拆遷房屋進行房地產(chǎn)市場價評估，應(yīng)當由具有省級以上房屋拆遷行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）進行。

　　市房屋拆遷行政主管部門每年向社會公布評估機構(gòu)名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。

　　第四十九條  住宅房屋評估按市場比較法進行評估，以拆遷同類區(qū)域商品房銷售的平均價格為評估基準，不考慮土地的取得方式。

　　非住宅房屋評估首選市場比較法進行評估，在無評估案例可運用市場比較法進行評估的情況下，可采用成本法或收益法進行評估。

　　第五十條　在同一拆遷項目評估中，評估機構(gòu)不得與房屋拆遷行政主管部門、拆遷人和被拆遷人有利害關(guān)系。評估機構(gòu)不得串通一方當事人，損害另一方當事人的利益。

　　拆遷評估應(yīng)當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，依法接受房屋拆遷行政主管部門及其他相關(guān)部門的指導監(jiān)督和檢查。

　　第五十一條　房屋拆遷評估應(yīng)當綜合考慮與被拆遷房屋相關(guān)的下列因素：

　　（一）區(qū)位：被拆遷房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務(wù)便利程度、公共事業(yè)設(shè)施配套狀況等區(qū)位調(diào)節(jié)因素。房屋拆遷行政主管部門應(yīng)會同規(guī)劃、物價、國土等部門根據(jù)市場情況共同確定區(qū)位基準地價，經(jīng)政府批準后每年公布。

　�。ǘ�）用途：以房屋所有權(quán)證標明的用途為準。所有權(quán)證未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準。對取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營業(yè)一年以上的住宅房屋，應(yīng)當根據(jù)其工商登記、經(jīng)營現(xiàn)狀、經(jīng)營年限、納稅等情況，參照經(jīng)營用房評估，并按經(jīng)營年限適當進行補償。參照經(jīng)營用房評估的住宅房屋，以實際用于經(jīng)營的自然間計算經(jīng)營面積，經(jīng)營與日常生活共用同一自然間的，以該自然間一半的面積參照經(jīng)營用房評估。

　�。ㄈ�）建筑面積：房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積或者房產(chǎn)管理部門確認的實際測量面積。住宅房屋土地使用面積大于建筑面積的補償，按拆遷區(qū)域內(nèi)樣板房評估的區(qū)位價乘以大于房屋建筑面積部分的土地面積進行計算。非住宅房屋的土地補償，以劃撥方式取得的土地按土地基準地價的60%進行計算，以出讓方式取得的土地按土地剩余使用年限進行補償。

　�。ㄋ模┭b飾裝修：裝飾裝修補償應(yīng)當按重置價格結(jié)合成新進行評估。

　�。ㄎ澹┢渌�因素：房屋建筑結(jié)構(gòu)形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。

　　第五十二條　對被拆遷房屋進行房地產(chǎn)市場價評估，由拆遷人和被拆遷人共同選擇一家評估機構(gòu)；拆遷人和被拆遷人不能共同選定的，由房屋拆遷行政主管部門在符合條件的評估機構(gòu)中抽簽確定，房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當在抽簽前3日內(nèi)在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。

　　第五十三條  拆遷評估機構(gòu)確定后，由拆遷人委托。拆遷人應(yīng)當與評估機構(gòu)簽訂書面拆遷評估委托合同，評估的費用由拆遷人承擔。

　　受托評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓委托的評估業(yè)務(wù)。

　　被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋由同一評估機構(gòu)采用相同的評估方法和標準進行評估，評估費用由拆遷人承擔。

　　第五十四條  拆遷人應(yīng)當在接到評估報告5日內(nèi)按民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定送達被拆遷人，評估報告應(yīng)當告知當事人對評估提出異議的時間、地點。

　　第五十五條　拆遷人或者被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以在評估結(jié)果送達之日起5個工作日內(nèi)要求評估機構(gòu)作出解釋、說明。評估機構(gòu)應(yīng)當在5個工作日內(nèi)作出書面解釋、說明。經(jīng)解釋、說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合本辦法第四十八條規(guī)定的其他評估機構(gòu)重新評估。

　　第五十六條　重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果的誤差在±10％（含±10％）之內(nèi)的，原評估結(jié)果有效，重新評估費用由委托人承擔。重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果超出±10%的，由房屋拆遷行政主管部門在專家?guī)熘谐楹炦x定有關(guān)專家進行鑒定。鑒定采用原評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機構(gòu)共同承擔；鑒定采用重新評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機構(gòu)共同承擔。

　　第五十七條　拆遷人應(yīng)當在評估結(jié)束后5日內(nèi)在拆遷地點公布評估結(jié)果，公布的時間不得少于10日。

　　第五章　拆遷裁決

　　第五十八條　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷行政主管部門裁決。房屋拆遷行政主管部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決前，裁決機關(guān)應(yīng)當組織調(diào)解。

　　第五十九條  拆遷當事人申請裁決的，未達成拆遷安置協(xié)議戶數(shù)占項目拆遷總戶數(shù)30%以上的，裁決機關(guān)在受理裁決申請前，應(yīng)當對裁決的事項、依據(jù)進行聽證。

　　第六十條  拆遷人申請行政裁決，應(yīng)當提交下列資料：

　　（一）裁決申請書；

　�。ǘ�）法定代表人的身份證明；

　　（三）被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；

　�。ㄋ模┍徊疬w房屋的估價報告；

　�。ㄎ澹�對被申請人的補償安置方案；

　�。�六）申請人與被申請人的協(xié)商記錄；

　　（七）未達成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；

　�。ò耍┢渌�與裁決有關(guān)的資料。

　　第六十一條  被拆遷人申請行政裁決，應(yīng)當提交下列資料：

　�。ㄒ唬┎脹Q申請書；

　　（二）申請人的身份證明；

　�。ㄈ�）被拆遷房屋的權(quán)屬證明；

　　（四）申請裁決的理由及相關(guān)證明材料；

　　（五）裁決機關(guān)認為應(yīng)當提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。

　　第六十二條  有下列情形之一的，裁決機關(guān)不予受理行政裁決申請：

　�。ㄒ唬�對拆遷許可證合法性提出行政裁決的；

　�。ǘ�）申請人或者被申請人不是拆遷當事人的；

　�。ㄈ�）拆遷當事人達成補償安置協(xié)議后發(fā)生糾紛，或者行政裁決作出后，當事人就同一事由再次申請裁決的；

　　（四）房屋已經(jīng)滅失的；

　　（五）裁決機關(guān)認為依法不予受理的其他情形。

　　第六十三條  裁決機關(guān)收到房屋拆遷裁決申請后，經(jīng)審核，資料齊全、符合受理條件的，應(yīng)當在收到申請之日起5個工作日內(nèi)向申請人發(fā)出裁決受理通知書；申請裁決資料不齊全、需要補充資料的，應(yīng)當在5個工作日內(nèi)一次性書面告知申請人。受理時間從申請人補齊資料的次日起計算。

　　第六十四條  有下列情形之一的，裁決機關(guān)中止裁決并書面告知當事人：

　�。ㄒ唬┌l(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實；

　�。ǘ�）裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的；

　�。ㄈ�）作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的；

　�。ㄋ模┮虿豢煽沽�或者其他特殊情況需要中止的情況。

　　中止裁決的因素消除后，恢復裁決。中止時間不計入裁決時限。

　　第六十五條  有下列情形之一的，終結(jié)裁決并書面告知當事人：

　�。ㄒ唬┦芾聿脹Q申請后，當事人自行達成協(xié)議的；

　�。ǘ�）發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當事人的；

　�。ㄈ�）作為自然人的申請人死亡，沒有近親屬或者近親屬在15日之內(nèi)未表示參加裁決或明示不參加裁決的；

　�。ㄋ模┥暾埲顺坊夭脹Q申請的。

　　第六十六條  行政裁決應(yīng)當自受理申請之日起30日內(nèi)作出。裁決機關(guān)作出裁決，應(yīng)當出具裁決書。

　　裁決書應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┥暾埲伺c被申請人的基本情況；

　�。ǘ�）爭議的主要事實和理由；

　�。ㄈ�）裁決的依據(jù)、理由；

　�。ㄋ模└鶕�(jù)行政裁決申請需要裁決的補償方式、補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等；

　�。ㄎ澹└嬷�當事人行政復議、行政訴訟的權(quán)利及申請復議期限、起訴期限；

　�。�六）裁決機關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章；

　　行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。

　　第六十七條  裁決書應(yīng)當通過直接送達、留置送達、委托送達、郵寄送達或公告等方式送達。

　　第六十八條  當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。

　　第六十九條  被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、市（縣）人民政府責成有關(guān)部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷行政主管部門依法申請人民法院強制拆遷。

　　第七十條  房屋拆遷行政主管部門擬申請行政強制拆遷的，應(yīng)當組織拆遷人、被拆遷人、房屋承租人并邀請有公信力代表對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容進行聽證。

　　第七十一條  拆遷人未按裁決向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強制拆遷。

　　第七十二條  依據(jù)強制拆遷決定實施行政強制拆遷，房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當提前15日通知被拆遷人，并認真做好宣傳解釋工作，動員被拆遷人自行搬遷。

　　第七十三條  行政強制拆遷應(yīng)當嚴格依法進行。強制拆遷時，應(yīng)當組織街道辦事處或者社區(qū)居委會、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人，并由公證機構(gòu)對被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進行證據(jù)保全。

　　第六章　法律責任

　　第七十四條　違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

　　第七十五條　拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷行政主管部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1％以上3％以下的罰款。

　　第七十六條　拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

　�。ㄒ唬┪窗捶课莶疬w許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

　�。ǘ�）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

　　（三）擅自延長拆遷期限的。

　　第七十七條　接受委托的拆遷單位轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25％以上50％以下的罰款。

　　第七十八條　承接房屋拆除工程業(yè)務(wù)的施工企業(yè)拆除房屋未采取安全護衛(wèi)措施的，由房屋拆遷行政主管部門責令改正，給予警告，并處以2000元以上30000元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應(yīng)當依法承擔民事責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十九條  拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權(quán)的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；情節(jié)嚴重的，由房屋拆遷行政主管部門吊銷其拆遷上崗證，可以并處1000元以上10000元以下罰款。

　　第八十條　評估機構(gòu)與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價的，評估結(jié)果無效，由房屋拆遷行政主管部門處以5000元以上50000元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，暫停直至取消評估資質(zhì)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十一條  拆遷人、接受委托的拆遷單位在實施拆遷中采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、停止供熱等手段，強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷的，由所在市、市（縣）房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷，并依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八十二條  脅迫、侮辱、毆打房屋拆遷工作人員，阻礙房屋拆遷工作人員依法拆遷房屋的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八十三條  房屋拆遷行政主管部門違反本辦法規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章　附 則

　　第八十四條  在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本辦法執(zhí)行。因城市建設(shè)需要征用集體土地實施房屋拆遷的，其拆遷補償安置辦法市政府另行制定。

　　第八十五條　本辦法自2005年8月1日起施行。2003年4月7日頒布的《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》和2004年1月5日頒布的《泰州市城市房屋拆遷管理補充規(guī)定》同時廢止。本辦法公布前已領(lǐng)取房屋拆遷許可證的拆遷項目，仍按許可證核發(fā)時的規(guī)定執(zhí)行。