青建房[1999]436號

各州、地、市房產(chǎn)局（建設局）、省級有關廳局有關單位：

　　現(xiàn)將《青海省房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。在執(zhí)行中有何問題和建議，請及時向我廳反映。

　　附件：《青海省房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》

　　青海省城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法

　　第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人和其他關系人的合法權益，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等有關法律、規(guī)章的規(guī)定，結合本省實際情況，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于全省行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權利人通過實施、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　　前款所稱房地產(chǎn)權利人，是指合法擁有房屋所有權、土地使用權的自然人，法人和其他組織。

　　前款所稱其他合法方式，主要包括以下行為：

　�。ㄒ唬┮苑康禺a(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；

　�。ǘ�）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資，合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；

　�。ㄈ�）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的；

　�。ㄋ模┮苑康禺a(chǎn)抵債的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四條 省建設廳歸口管理全省城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作，

　　州、地、市、縣（含行委、下同）房地產(chǎn)行政主管部門或建設行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

　　第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當遵循自愿、公平和誠實信用的原則。

　　第六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓。

　　第七條 有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；

　�。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵嗟�不符合本辦法第十條規(guī)定的條件的；

　�。ǘ�）司法機關或者行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

　�。ㄈ�）未依法登記領取權屬證書的；

　�。ㄋ模┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵嗟�；

　�。ㄎ澹┕灿蟹康禺a(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　�。�六）權屬有爭議的；

　　（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　第八條 依法取得國有土地使用權的地塊上建成房屋需轉(zhuǎn)讓的，必須辦理房屋產(chǎn)權登記和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權的登記，并領取房屋所有權證書和土地使用權證書后，方可按本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　第九條 以出讓方式取得土地使用權、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用出讓合同載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。

　　第十條 以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┌凑粘鲎尯贤�的約定已經(jīng)支出全部土地使用權出讓金，井取得土地使用權證書：

　�。ǘ�）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上：屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。

　　第十一條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。

　　第十二條 有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，除符合本辦法第十三條規(guī)定的可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的情形之外，應當由受讓人辦理土地使用權出讓手續(xù)并繳納土地使用權出讓金；對按本辦法第十三條規(guī)定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當由轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

　　土地收益上繳的具體辦法，按國務院及我省有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第十三條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)：

　　（一）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目的；

　�。ǘ�）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

　�。ㄈ�）按照房改有關規(guī)定出售公有住宅的；

　　（四）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權不可分割轉(zhuǎn)讓的，

　　（五）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

　�。�六）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；

　�。ㄆ撸┛h級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

　　第十四條 集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┓课菟�有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權明確。

　�。ǘ�）居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設申請條件的個人；非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。

　�。ㄈ�）居住房屋轉(zhuǎn)讓的申請，已經(jīng)房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。

　　第十五條 共有房地產(chǎn)買賣時，在同等條件下，房地產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購買權。

　　第十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓當事人應當依據(jù)本辦法簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。

　　第十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括房地產(chǎn)買賣合同、交換合同、抵債合同和贈與合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同示范文本，由省建設廳會同省工商行政管理局制定。

　　房地產(chǎn)買賣合同應當載明下列主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬╇p方當事人的姓名或者名稱、住址；

　�。ǘ�）房地產(chǎn)的座落地點、面積、四至；

　�。ㄈ�）土地使用權性質(zhì)；

　�。ㄋ模┩恋厥褂脵喃@得方式和使用期限；

　�。ㄎ澹┓课莸挠猛净蚴褂眯再|(zhì)：

　�。�六）房屋的乎面布局、結構、建筑質(zhì)量、裝修標準以及附屬設施、配套設施等狀況：

　�。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限；

　　（八）房地產(chǎn)交付日期；

　�。ň牛┻`約責任；

　�。ㄊ�）爭議的解決方式；

　�。ㄊ�一）轉(zhuǎn)讓當事人約定的其他事項。

　　房地產(chǎn)交換合同除符合前款規(guī)定外，應當載明交換的價格差項；房地產(chǎn)抵債合同除符合第二款規(guī)定外，應當載明抵沖的債務及其金額，房地產(chǎn)贈與合同應當符合有關法律規(guī)定。

　　第十八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人應當簽訂后30日內(nèi)在轉(zhuǎn)讓合同，向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理機構提出過戶申請，并提交下列文件：

　　（一）房屋所有權證；

　�。ǘ�）土地使用權證書，

　�。ㄈ�）轉(zhuǎn)讓當事人的身份證明；

　�。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關的法律文件；

　�。ㄎ澹┢渌�有關的文件。

　　房地產(chǎn)買賣。交換或者抵債的，轉(zhuǎn)讓當事人應當在辦理過戶手續(xù)的同時，向房地產(chǎn)交易管理機構如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實申報。

　　第十九條 房地產(chǎn)交易管理機構應當自受理轉(zhuǎn)讓當事人過戶申請之日起15日內(nèi)完成審核。對不符合規(guī)定條件和手續(xù)的，應當作出不予過戶的決定，并書面通知轉(zhuǎn)讓當事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，應當將申請過戶的文件移交產(chǎn)權登記機構，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記。

　　第二十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當以申報的成交價作為繳納稅費的依據(jù)。成交價明顯低于正常市場價格的，以評估作為繳納稅費的依據(jù)。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人對評估價格有異議的，可以在接到評估價格通知后15日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門申請復核；對復核結果仍有異議的，可以在接到復核結果15日內(nèi)申請仲裁或向人民法院起訴。

　　第二十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當如實由受讓人告知房地產(chǎn)的抵押關系。租賃關系，相鄰關系等相關情況。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反本辦法規(guī)定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。

　　第二十二條 轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租并依法辦理租賃登記備案的房地產(chǎn)。原租賃合同繼續(xù)有效，由房地產(chǎn)受讓人和原承租人繼續(xù)履行。

　　第二十三條 與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關的廣告，應當真實，準確，嚴格按國家工商行政管理局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》執(zhí)行。

　　第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預售商品房時，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，并與承購人簽訂預售合同。

　　預售合同必須使用建設部統(tǒng)一印制的示范文本。

　　第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應當在預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，將其報送房屋所在地房地產(chǎn)交易管理機構登記備案。對符合條件和手續(xù)的，由房地產(chǎn)交易管理機構書面通知當事人領取經(jīng)登記備案的預售合同。

　　登記備案的預售合同是房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機構在辦理產(chǎn)權登記手續(xù)時的重要依據(jù)。

　　第二十六條 已經(jīng)預售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得擅自變更其建筑設計；確需變更的，應當在征得承購人同意并報規(guī)劃部門審批后，與承購人訂立預售合同的變更協(xié)議。

　　未征得承購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)變更預售商品房的建筑設計的，承購人有權解除預售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)承擔違約責任。

　　第二十七條 預售合同登記備案后，承購人需轉(zhuǎn)讓預售商品房的，應按下列規(guī)定辦理，并重新登記備案：

　�。ㄒ唬┥形锤肚孱A售商品房總價款的，承購人應當征得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)同意后，與受讓人訂立預售商品房轉(zhuǎn)讓合同，

　�。ǘ�）已經(jīng)付清預售商品房總價款的，承購人可以與受讓人訂立預售商品房轉(zhuǎn)讓合同，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

　　預售的商品房轉(zhuǎn)讓時，預售合同載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。

　　第二十八條 預售商品房轉(zhuǎn)讓后再轉(zhuǎn)讓的，應當按照本辦法第二十七規(guī)定，訂立再轉(zhuǎn)讓合同并辦理登記備案手續(xù)。

　　第二十九條 違反本辦法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓無效；房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》予以處罰。

　　第三十條 當事人對房地產(chǎn)管理部門的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人在法定期限內(nèi)不申請復議，不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出行政處罰決定的部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第三十一條 房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)交易管理機構的工作人員玩忽職守，濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十二條 已售公有住宅的轉(zhuǎn)讓，應按有關房改規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十三條 本辦法由省建設廳負責解釋。

　　第三十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。