鄭政［2004］35號(hào)

各區(qū)人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位：

　　現(xiàn)將《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》印發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行。

　　二○○四年四月五日

　　鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）

　　為積極推進(jìn)城中村改造建設(shè)工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》和《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）的通知》（鄭政［2003］32號(hào)）等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市城中村改造的實(shí)際情況，特定本辦法。

　　一、規(guī)劃管理

　�。ㄒ唬┏侵写甯脑旆秶�

　　鄭州市區(qū)建成區(qū)內(nèi)的城中村，包括中心組團(tuán)、西部組團(tuán)、

　　東南部組團(tuán)、北部組團(tuán)。具體范圍由市人民政府公告。

　�。ǘ�）城中村改造規(guī)劃管理原則

　　堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、突出重點(diǎn)、逐步改造的原則。

　�。ㄈ�）城中村改造規(guī)劃的編制和審批

　　1.城中村改造總體規(guī)劃的編制及審批

　　市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)會(huì)同市國(guó)土資源、建設(shè)、市政

　　等部門及區(qū)人民政府，依據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，并報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)全市城中村改造工作的依據(jù)。

　　2.改造詳細(xì)規(guī)劃編制及審批

　�。�1）各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃和城中村控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后，作為城中村改造分期實(shí)施的依據(jù)。

　　（2）由轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或村集體經(jīng)濟(jì)組織或參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，以城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后實(shí)施。

　�。ㄋ模┏侵写甯脑煲�(guī)劃編制的要求

　　1.規(guī)劃的編制應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定》委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。

　　2.總體規(guī)劃的編制必須從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)鄭州市城市發(fā)展的需要，對(duì)城中村的布局進(jìn)行合理的安排。其主要內(nèi)容包括：城中村改造開發(fā)模式、建設(shè)用地布局、各項(xiàng)建設(shè)的總體安排和分期實(shí)施改造的建議。

　　3.控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》要求的內(nèi)容進(jìn)行編制，除依據(jù)國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制性內(nèi)容外，還必須明確以下內(nèi)容：

　　（1）城中村改造的用地范圍；

　　（2）根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規(guī)模；

　�。�3）根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其余用地性質(zhì)和規(guī)模。

　�。�4）根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設(shè)施、公共綠地、公共停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施布局。

　　4.城中村修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制，應(yīng)以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，注意與開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，要達(dá)到國(guó)家規(guī)定的規(guī)劃編制深度要求。

　�。ㄎ澹┏侵写甯脑炀幼�區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行編制。有關(guān)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑密度等強(qiáng)制性內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，應(yīng)合理規(guī)劃停車場(chǎng)、公共綠地以及中小學(xué)、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。

　�。�六）城中村改造過程中的新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。對(duì)未編制城中村改造詳細(xì)規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。

　�。ㄆ撸┦谐鞘幸�(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城中村改造建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴(yán)格按法定程序辦理“一書兩證”規(guī)劃審批手續(xù)，要對(duì)規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和定期檢查。

　　（八）未列入改造范圍的市區(qū)其他村鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)用地，應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。

　　（九）城市綜合行政執(zhí)法部門應(yīng)加大對(duì)城中村和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度，保證城中村改造規(guī)劃和城市整體規(guī)劃的實(shí)施。

　　二、土地管理

　　（一）市人民政府公告界定的市區(qū)范圍內(nèi)列入改造的城中村的土地按國(guó)有土地進(jìn)行管理。

　　城中村國(guó)有土地利用要符合城中村改造總體規(guī)劃。

　　（二）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的二、三產(chǎn)業(yè)等工商企業(yè)生產(chǎn)用地，土地使用權(quán)依法按現(xiàn)狀用途確認(rèn)給城中村轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

　　該類土地使用權(quán)需要補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可按協(xié)議出讓方式辦理。土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政部門收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

　　（三）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等公益性用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式依法確認(rèn)給該公益性或事業(yè)性單位。

　　（四）符合城中村改造總體規(guī)劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式確認(rèn)給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協(xié)議出讓方式辦理，土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

　　（五）已被其他單位和非本村村民個(gè)人使用的村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續(xù)。不符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，應(yīng)予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償，土地退還原村集體經(jīng)濟(jì)組織。

　�。�六）非村集體經(jīng)濟(jì)組織投資參與實(shí)施城中村改造，符合總體規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)性用地，按招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

　�。ㄆ撸┏侵写甯脑飚惖亟ㄔO(shè)需要的土地，由市土地儲(chǔ)備庫統(tǒng)一供應(yīng)，也可采取置換方式予以保障。

　　該類土地應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。

　　（八）城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對(duì)承包經(jīng)營(yíng)者的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　三、拆遷管理

　　（一）依照市人民政府公告，轉(zhuǎn)按國(guó)有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)政策規(guī)定為依據(jù)。

　�。ǘ�）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議前，其拆遷補(bǔ)償安置方案必須由村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司召集村民大會(huì)或股東大會(huì)，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)該在村內(nèi)公示。

　�。ㄈ�）城中村的拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)載明貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，供被拆遷人自由選擇。

　�。ㄋ模┐寮�體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設(shè)城中村，也可以選擇房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設(shè)城中村。

　　采取自行改造建設(shè)的城中村，可在符合城中村改造建設(shè)規(guī)劃要求的前提下，結(jié)合本村實(shí)際，自主確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

　　采取房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設(shè)的城中村，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)本企業(yè)的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經(jīng)濟(jì)組織或改制后組建的股份制公司協(xié)商確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

　�。ㄎ澹﹨⑴c城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司商議城中村改造建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以參照下列原則確定其拆遷補(bǔ)償安置方案：

　　1.被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內(nèi)按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

　　2.被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式時(shí)，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實(shí)際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)；實(shí)際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

　　被拆遷人如果不同意上述產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦法，可以選擇按實(shí)拆房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算購置新建住宅面積的辦法。

　　3.每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶，可以按兩個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。分戶的有效時(shí)間應(yīng)在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應(yīng)為原戶主的直系親屬，同時(shí)不得小于18周歲。

　　4.拆遷補(bǔ)償安置方案中，應(yīng)明確要求安置房的集中安置和樓層差價(jià)計(jì)算辦法等項(xiàng)內(nèi)容。

　　5.拆除城中村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果協(xié)商簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

　　6.改造建設(shè)的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時(shí)安置的，其搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照鄭州市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室和鄭州市物價(jià)局《關(guān)于鄭州市城市建設(shè)拆遷搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄭拆管字［2003］12號(hào)）執(zhí)行。

　　7.拆除城中村房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實(shí)施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議修訂）的有關(guān)規(guī)定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。

　　8.2000年8月9日以后未經(jīng)市規(guī)劃、建設(shè)等部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予安置補(bǔ)償。

　�。�六）城中村的改造建設(shè)必須依法辦理拆遷許可證手續(xù)。

　　（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業(yè)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆除房屋及其用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果可以作為分析拆遷補(bǔ)償安置成本的依據(jù)。

　　（八）拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異義時(shí)，可以按照建設(shè)部建住房［2003］234號(hào)文印發(fā)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定程序申請(qǐng)復(fù)核、鑒定。

　　拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成協(xié)議的，可以向市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請(qǐng)裁決。

　�。ň牛┎疬w人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭(zhēng)議的，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達(dá)成一致意見時(shí)，有爭(zhēng)議一方可以向人民法院提起訴訟。

　　（十）本辦法未盡事宜，由各區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)鄭政［2003］32號(hào)文件規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，研究制定相應(yīng)政策。