深圳市住宅局關(guān)于重新發(fā)布《深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書管理規(guī)定》等11件規(guī)范性文件的決定

　　深住[2002]38號(hào)

　　根據(jù)深圳市人民政府辦公廳《關(guān)于組織修訂和重新發(fā)布市政府及各工作部門規(guī)范性文件的通知》（深府辦[2001]98號(hào)）的要求，我局對(duì)我局及市物業(yè)管理委員會(huì)和原市房管局2001年12月31日以前制定的規(guī)范性文件進(jìn)行了全面清理，對(duì)需要繼續(xù)執(zhí)行的規(guī)范性文件作了必要的技術(shù)性修改�，F(xiàn)決定將《深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書管理規(guī)定》等11件規(guī)范性文件重新發(fā)布。我局及市物業(yè)管理委員會(huì)和原市房管局2001年12月31日以前制定的規(guī)范性文件本次未重新發(fā)布的，今后不再執(zhí)行。

　　深圳市住宅局創(chuàng)建用戶滿意住宅工程試行辦法（2001年3月8日　深住[2001]17號(hào)）

　　為改善居民的生活環(huán)境，更好地體現(xiàn)為民辦實(shí)事的承諾，經(jīng)研究，決定在安居房建設(shè)中開展創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”的活動(dòng)，并提出如下辦法。

　　一、創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”活動(dòng)的主要目標(biāo)

　　采取有效措施，加大管理力度，確保安居房工程的質(zhì)量整體水平有較大提高。交付使用的土建、安裝及各類配套工程的質(zhì)量要全部達(dá)到國家和地方的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)等要求，在確保住宅工程結(jié)構(gòu)安全的基礎(chǔ)上，基本消除質(zhì)量通病，重點(diǎn)要解決裂縫、滲漏水等問題。具體目標(biāo)是：

　　（一）住宅工程優(yōu)良率達(dá)到100％，其工程質(zhì)量還應(yīng)符合下列標(biāo)準(zhǔn)

　　1.所含分部、分項(xiàng)工程的質(zhì)量應(yīng)全部合格，且分部工程中地基與基礎(chǔ)工程、主體工程、地面與樓面工程、裝飾工程、屋面工程、給排水工程及電氣工程要符合優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)；

　　2.各分項(xiàng)工程保證項(xiàng)目必須符合相應(yīng)質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；基本項(xiàng)目每項(xiàng)抽檢的處（件）應(yīng)符合相應(yīng)質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的合格規(guī)定，其中有75％及其以上的處（件）符合優(yōu)良規(guī)定；允許偏差項(xiàng)目抽檢的點(diǎn)數(shù)中，有95％及其以上的實(shí)測(cè)值在相應(yīng)質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的允許偏差范圍內(nèi)；

　　3.質(zhì)量保證資料齊全；

　　4.觀感質(zhì)量的評(píng)定得分率達(dá)到88％及其以上。

　�。ǘ�）消除房屋結(jié)構(gòu)裂縫，減少非結(jié)構(gòu)裂縫，杜絕重大質(zhì)量事故；

　　（三）加大房屋滲漏水的防治力度，重點(diǎn)治理門窗滲漏、外墻滲漏、屋面滲漏及廚廁滲漏等，房屋無滲漏率達(dá)98％以上（以戶為單位計(jì)算）；

　�。ㄋ模┳�戶對(duì)工程質(zhì)量的投訴率大幅度降低，住戶滿意率達(dá)90％以上。

　　二、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，確保創(chuàng)建工作的實(shí)施　　（此條內(nèi)容為非政策性措施，略去）

　　三、加強(qiáng)設(shè)計(jì)、施工和物業(yè)管理，努力提高安居房工程質(zhì)量水平

　　在安居房的建設(shè)過程中，要遵循用戶至上的原則，建立住戶質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，把符合國家的有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、保證用戶滿意和杜絕質(zhì)量通病作為我們規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工管理的奮斗目標(biāo)。為了達(dá)到上述目標(biāo)，要求做好以下幾方面的工作：

　�。ㄒ唬�為保證參與安居房建設(shè)的各方能真正落實(shí)本辦法，我局將與安居房建設(shè)各設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位簽訂《共建“用戶滿意住宅工程”責(zé)任書》，責(zé)任書中將明確共建“用戶滿意住宅工程”的目標(biāo)、共同遵守的原則、雙方各自應(yīng)盡的義務(wù)和必須承擔(dān)的責(zé)任�！敦�(zé)任書》經(jīng)簽字雙方商定，作為相應(yīng)合同的附件。參與安居房建設(shè)的各專業(yè)分包單位也要執(zhí)行本辦法，并與相關(guān)單位簽訂《責(zé)任書》。各分包單位或設(shè)備、材料供貨單位要接受總包單位的協(xié)調(diào)管理和質(zhì)量控制。在對(duì)分包單位或設(shè)備、材料供貨單位付款時(shí)，必須由總包單位對(duì)其施工進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行認(rèn)定，并在付款憑證上簽字蓋章；

　�。ǘ�）精心設(shè)計(jì)、科學(xué)規(guī)劃，在安居房住宅及小區(qū)的設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)以人為本的思想。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)前，必須進(jìn)行可行性研究并作出科學(xué)的決策，要提供詳盡的《設(shè)計(jì)委托書》和《設(shè)計(jì)任務(wù)書》，明確設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，充分考慮項(xiàng)目的功能、環(huán)境和質(zhì)量因素。對(duì)設(shè)計(jì)方案要進(jìn)行公開招標(biāo)，選擇優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案并委托符合資質(zhì)認(rèn)證條件的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。要加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，提高服務(wù)意識(shí)和設(shè)計(jì)質(zhì)量水平。要建立設(shè)計(jì)監(jiān)督和審查制度，做到在設(shè)計(jì)過程中對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行有效的監(jiān)控，在設(shè)計(jì)圖紙完成后要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的審查。避免因設(shè)計(jì)不當(dāng)對(duì)功能、環(huán)境和質(zhì)量造成不良影響，力爭把住戶不滿意的問題消滅在圖紙上。安居房工程施工圖未經(jīng)審查或?qū)彶槲茨芡ㄟ^者，不得進(jìn)行施工。各有關(guān)單位要嚴(yán)格執(zhí)行圖紙審查制度，在工程開工前，如監(jiān)理或施工單位審圖發(fā)現(xiàn)出設(shè)計(jì)問題，由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)修改，并承擔(dān)全部責(zé)任；如監(jiān)理或施工單位未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，在施工中或竣工后因設(shè)計(jì)問題造成工程損失的，監(jiān)理和施工單位也要承擔(dān)對(duì)圖紙把關(guān)不嚴(yán)的責(zé)任；

　�。ㄈ�）安居房工程必須履行項(xiàng)目有關(guān)審批手續(xù)，必須依法進(jìn)行招標(biāo)。參與投標(biāo)的施工企業(yè)，必須是符合資質(zhì)條件，業(yè)績和信譽(yù)良好的單位，凡資質(zhì)不符、信譽(yù)較差或在以往的安居房建設(shè)中有不良業(yè)績者，一律不得參與投標(biāo)。招標(biāo)過程必須嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)法規(guī)，遵循公開、公平、公正的原則，按規(guī)定的程序進(jìn)行，嚴(yán)禁弄虛作假，以權(quán)謀私的行為，確保參與安居房建設(shè)的單位必須是資信優(yōu)良的單位；

　　（四）制定切實(shí)可行的項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，統(tǒng)籌安排項(xiàng)目投資和項(xiàng)目進(jìn)度。在確保工程質(zhì)量的前提下，合理安排項(xiàng)目的投資計(jì)劃并進(jìn)行有效的控制，為安居房的優(yōu)質(zhì)低價(jià)創(chuàng)造條件。根據(jù)安居房建設(shè)各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系，科學(xué)地安排進(jìn)度計(jì)劃，找出關(guān)鍵線路，考慮技術(shù)和質(zhì)量對(duì)工期的限定，合理安排工期。在實(shí)施過程中，對(duì)項(xiàng)目要進(jìn)行有效的監(jiān)控，對(duì)出現(xiàn)的偏差，要分析原因并采取補(bǔ)救措施進(jìn)行調(diào)整，直到向用戶交付滿意的安居房；

　�。ㄎ澹┱J(rèn)真細(xì)致地審查施工單位提交的施工方案、施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃。重點(diǎn)檢查對(duì)各種質(zhì)量通病有無防范措施，能否落實(shí)；對(duì)目前采用的清水砼樓板和取消內(nèi)隔墻有無質(zhì)量保證措施；住宅工程的滲漏水問題能否基本解決。對(duì)在審查中發(fā)現(xiàn)的問題，要及時(shí)解決，保證創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”的安居房的工程質(zhì)量有可靠的技術(shù)保障；

　�。�六）“創(chuàng)建辦”要組織對(duì)開展創(chuàng)建活動(dòng)的安居房工程進(jìn)行定期檢查。每個(gè)季度檢查一次施工單位的施工組織情況，檢查各項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、施工管理負(fù)責(zé)人的資質(zhì)和工作情況，檢查各主要工種施工人員持證上崗情況，檢查施工人員、施工機(jī)械和施工裝備的配置情況等，確保以上各項(xiàng)內(nèi)容能滿足工程施工的需要。每個(gè)月檢查一次現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量情況，檢查工程質(zhì)量是否滿足設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求；檢查使用的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和商品砼是否滿足設(shè)計(jì)、規(guī)范要求和合同約定，應(yīng)該進(jìn)行招標(biāo)的設(shè)備、材料，必須按規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)；檢查是否按工序操作和執(zhí)行隱蔽檢驗(yàn)制度。對(duì)易形成質(zhì)量通病的部位和工序要重點(diǎn)檢查；

　�。ㄆ撸┌押每⒐を�(yàn)收質(zhì)量關(guān)。在施工單位完成竣工自檢和監(jiān)理單位驗(yàn)收通過的基礎(chǔ)上，由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，局“創(chuàng)建辦”為我局住宅工程竣工驗(yàn)收組織機(jī)構(gòu)；為創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”，竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)分為兩級(jí)，一級(jí)以國家現(xiàn)行規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)以及設(shè)計(jì)圖紙等作為驗(yàn)收評(píng)定的依據(jù)，按施工合同約定的優(yōu)良等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，達(dá)不到優(yōu)良等級(jí)的工程不予通過驗(yàn)收，必須整改達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)；另一級(jí)是以創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”的有關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，嚴(yán)格檢驗(yàn)工程的達(dá)標(biāo)情況。除了檢驗(yàn)工程實(shí)體外，還要檢查歷次分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收評(píng)定情況以及歷次質(zhì)量檢查情況，對(duì)工程是否符合“用戶滿意住宅工程”的標(biāo)準(zhǔn)要作出初步評(píng)價(jià)�？⒐を�(yàn)收以后，由物業(yè)管理單位向住戶辦理房屋移交手續(xù)，并組織住戶對(duì)各自的房屋進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)后住戶填寫《住戶驗(yàn)收初評(píng)表》。施工單位必須對(duì)住戶提出的質(zhì)量問題進(jìn)行整改。對(duì)因施工質(zhì)量不符合要求不能通過驗(yàn)收給建設(shè)單位和住戶造成損失的，施工單位要負(fù)賠償責(zé)任。自驗(yàn)收通過之日起滿一年以后，由物業(yè)管理單位組織住戶對(duì)住宅進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，并填寫《住戶驗(yàn)收復(fù)評(píng)表》。住戶滿意率達(dá)不到90％的工程，不能評(píng)為“用戶滿意住宅工程”；

　�。ò耍┙�立安居房建設(shè)施工企業(yè)檔案庫。對(duì)參加安居房建設(shè)的各施工單位的基本情況，包括管理人員、技術(shù)人員和主要施工人員的情況、施工機(jī)械和裝備情況，歷次檢查的情況，竣工驗(yàn)收的情況，住戶滿意率的情況，全部建立檔案，作為創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”的評(píng)定以及今后我局工程招標(biāo)時(shí)對(duì)投標(biāo)單位的選擇依據(jù)。對(duì)歷次檢查中出現(xiàn)問題的單位和責(zé)任人，也要登記在案，作為結(jié)算和相應(yīng)處罰的依據(jù)。為增加安居房建設(shè)管理和工程質(zhì)量的透明度，我局將以適當(dāng)?shù)姆绞较蜃�戶通�?bào)有關(guān)工程質(zhì)量和工程進(jìn)展情況；

　�。ň牛┌簿臃康奈飿I(yè)管理單位要積極參加創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”活動(dòng)，認(rèn)真向住戶解釋創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”活動(dòng)的意義，爭取住戶對(duì)創(chuàng)建活動(dòng)的支持和配合，并組織好住戶對(duì)住宅驗(yàn)收和滿意率的評(píng)定工作。為解決住戶入住后的不規(guī)范裝修造成住宅質(zhì)量問題，物業(yè)管理單位要加大對(duì)住戶裝修的引導(dǎo)和管理力度，并制定相應(yīng)的公約，防止因裝修而造成房屋結(jié)構(gòu)和住宅質(zhì)量的損害。施工質(zhì)量問題由施工單位負(fù)責(zé)到底，如確因住戶裝修造成了質(zhì)量損害，物業(yè)管理單位要負(fù)監(jiān)管不力的責(zé)任，視情節(jié)輕重，物業(yè)管理單位要承擔(dān)10％-30％的施工維修費(fèi)用。

　　四、“用戶滿意住宅工程”的評(píng)定

　　凡在竣工驗(yàn)收時(shí)評(píng)定為優(yōu)良等級(jí)，并被初步確定為符合“用戶滿意住宅工程”驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以及住戶驗(yàn)收初評(píng)滿意率達(dá)90％以上的安居房工程，均具備申報(bào)“用戶滿意住宅工程”的條件。“用戶滿意住宅工程”由施工單位自報(bào)、監(jiān)理單位審核、建設(shè)單位初評(píng)，最后由評(píng)定委員會(huì)終評(píng)。評(píng)定委員會(huì)由我局創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”領(lǐng)導(dǎo)小組成員、建設(shè)局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)單位的專家及住戶代表共同組成，評(píng)定時(shí)間安排在工程竣工驗(yàn)收一年后進(jìn)行。各單位的申報(bào)材料除包括竣工驗(yàn)收證明書及各項(xiàng)檢查情況外，還應(yīng)包括住戶驗(yàn)收初評(píng)滿意率調(diào)查表及使用一年后復(fù)評(píng)滿意率調(diào)查表。對(duì)符合基本條件且住宅使用一年后復(fù)評(píng)滿意率仍達(dá)90％以上的工程，經(jīng)評(píng)定委員會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^，發(fā)給《用戶滿意住宅工程證書》及獎(jiǎng)牌，并獎(jiǎng)給施工企業(yè)合同總價(jià)1％、監(jiān)理單位監(jiān)理費(fèi)2％的獎(jiǎng)金。對(duì)獲得《用戶滿意住宅工程證書》的施工企業(yè)，我局還將獎(jiǎng)勵(lì)推薦參與今后同類工程的投標(biāo)，并報(bào)建設(shè)局作為企業(yè)綜合評(píng)價(jià)和獎(jiǎng)勵(lì)的依據(jù)。對(duì)獲得“用戶滿意住宅工程”的設(shè)計(jì)和物業(yè)管理單位，我局也將給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

　　我局創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”活動(dòng)將首先在彩田村住宅工程中進(jìn)行試點(diǎn)，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，再逐步在其它項(xiàng)目中推廣。參與我局創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”的各設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位要按照我局的統(tǒng)一部署，積極組織本單位的創(chuàng)建活動(dòng)，并制定相應(yīng)的辦法和措施，確保創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”活動(dòng)取得明顯的成效，使安居房工程的質(zhì)量水平有較大的提高。