各縣區(qū)人民政府，市政府各部門、單位：

　　《中心城住宅小區(qū)推行規(guī)范化物業(yè)管理工作實施方案》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

　　中心城住宅小區(qū)推行規(guī)范化物業(yè)管理工作實施方案

　　為進一步改善中心城住宅小區(qū)的整體環(huán)境，提高居民生活條件，推進全市創(chuàng)建文明城市和城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治工作的深入開展，現(xiàn)就中心城住宅小區(qū)推行規(guī)范化物業(yè)管理工作制定如下實施方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，按照建設(shè)“平安山東”和構(gòu)建“和諧社會”的要求，保護業(yè)主的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的健康發(fā)展，創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的生活環(huán)境，使廣大市民安居樂業(yè)。

　　二、工作目標(biāo)

　　力爭在2005年7月31日前，基本解決物業(yè)管理中存在的問題。對中心城范圍內(nèi)的住宅小區(qū)協(xié)助維護公共秩序服務(wù)按一級物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、其他物業(yè)服務(wù)按不低于三級物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)實施規(guī)范化物業(yè)管理。住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主在房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主大會通過招標(biāo)或議標(biāo)的方式選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；成立業(yè)主大會條件不成熟的，按前期物業(yè)服務(wù)進行物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位在房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下通過招標(biāo)或議標(biāo)的方式選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主按合同約定及時交納物業(yè)服務(wù)費；物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對房屋和配套設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和社會秩序。

　　三、實施步驟

　　第一階段：動員發(fā)動階段（2005年6月21日-25日）。一是根據(jù)在住宅小區(qū)內(nèi)推行規(guī)范化物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和要求，制定相應(yīng)的實施方案。二是舉辦由相關(guān)責(zé)任單位領(lǐng)導(dǎo)和具體工作人員參加的物業(yè)管理學(xué)習(xí)培訓(xùn)班。三是召開中心城住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作動員大會，安排部署各項任務(wù)。

　　第二階段：組織實施階段（2005年6月26日-7月31日）。全面開展實行規(guī)范化物業(yè)管理工作。房產(chǎn)行政主管部門針對不同住宅小區(qū)的情況，制定具體的實施方案；各責(zé)任單位按照工作分工，切實履行職責(zé)，確保按時完成任務(wù)。

　�。ㄒ唬┡涮淄晟疲�2005年7月20日前完成）

　　協(xié)助維護公共秩序服務(wù)按一級物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、其他物業(yè)服務(wù)按不低于三級物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求對住宅小區(qū)進行配套完善，并對住宅小區(qū)的檔案資料進行收集整理。

　　1.東城地方共有22個住宅小區(qū)，其中開發(fā)區(qū)3個。有13個住宅小區(qū)設(shè)施需要配套完善。市直管小區(qū)和責(zé)任無法落實的小區(qū)由市財政投資。其余8個小區(qū)由市房產(chǎn)管理局、開發(fā)區(qū)管委會牽頭，開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)配套完善（責(zé)任單位：市房產(chǎn)管理局、開發(fā)區(qū)管委會、市財政局，責(zé)任人：王健、張春明、呂連嶺）。

　　2.西城地方共有18個住宅小區(qū)，有3個住宅小區(qū)需配套完善。區(qū)直管小區(qū)、責(zé)任無法落實的小區(qū)由區(qū)財政投資，其余小區(qū)由東營區(qū)政府牽頭，開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)配套完善（責(zé)任單位：東營區(qū)政府，責(zé)任人：王躍軍）。

　　3.油田直管住宅小區(qū)由勝利石油管理局負(fù)責(zé)配套完善（責(zé)任單位：勝利石油管理局公共事業(yè)管理部，責(zé)任人：馬永亮）。

　　4.供水、供電、供氣、供熱等單位應(yīng)按照向最終用戶收取有關(guān)費用的要求，對現(xiàn)有設(shè)施進行改造完善。

　�。ǘ�）實施規(guī)范化物業(yè)管理（2005年7月31日完成）

　　1.劃分物業(yè)管理區(qū)域（2005年6月25日前完成）

　　房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)《東營市物業(yè)管理暫行辦法》劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　2.征求意見（2005年6月25日完成）

　　就是否同意成立業(yè)主大會向業(yè)主征求意見并公示。地方住宅小區(qū)中東城的小區(qū)由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)，油田直管住宅小區(qū)由勝利石油管理局公共事業(yè)管理部負(fù)責(zé)，其余住宅小區(qū)由東營區(qū)政府負(fù)責(zé)。

　　3.成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會委員（2005年7月15日前完成）

　　三分之二以上業(yè)主同意成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)在房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會委員。東城的小區(qū)由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)，開發(fā)區(qū)管委會和東營區(qū)政府配合，其余住宅小區(qū)由東營區(qū)政府負(fù)責(zé)，市房產(chǎn)管理局配合。

　�。ㄈ�）選聘物業(yè)管理企業(yè)、移交物業(yè)管理檔案（2005年7月31日前完成）

　　1.成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，由業(yè)主大會在房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、移交物業(yè)管理檔案、實施物業(yè)管理。東城的小區(qū)由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)，開發(fā)區(qū)管委會和東營區(qū)政府配合，其余住宅小區(qū)由東營區(qū)政府負(fù)責(zé)，市房產(chǎn)管理局配合。

　　2.成立業(yè)主大會條件不成熟的住宅小區(qū)，實行前期物業(yè)管理。由開發(fā)建設(shè)單位在房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同、移交物業(yè)管理檔案、實施前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位無法落實的按小區(qū)內(nèi)每棟住宅推選一名代表組成代表小組，由代表小組在房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同、移交物業(yè)管理檔案、實施前期物業(yè)管理。

　　地方住宅小區(qū)的實施，東城的小區(qū)由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)，開發(fā)區(qū)管委會和東營區(qū)政府配合，油田直管住宅小區(qū)的實施由勝利石油管理局公共事業(yè)管理部負(fù)責(zé)，其余住宅小區(qū)由東營區(qū)政府負(fù)責(zé)，市房產(chǎn)管理局配合。

　　第三階段：檢查驗收階段（2005年8月上旬）。市中心城物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組按照工作目標(biāo)對住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作進行檢查驗收，聽取業(yè)主意見，并對檢查驗收情況進行通報。對業(yè)績突出的進行表彰，對開展工作不力的進行通報批評。

　　四、保障措施

　�。ㄒ唬�強化宣傳，營造氛圍，提高居民的物業(yè)管理意識。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍，共同維護小區(qū)內(nèi)業(yè)主的整體利益，樹立業(yè)主在小區(qū)公共事務(wù)管理中的主人翁意識。

　�。ǘ�）政策引導(dǎo)，區(qū)別對待，確保工作取得實效。物業(yè)管理實行統(tǒng)一政策，分級管理。房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)完善物業(yè)管理相關(guān)配套政策，依法實施物業(yè)管理，積極培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。物業(yè)服務(wù)等級基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)及其浮動幅度由市物價部門會同房產(chǎn)管理部門制定、調(diào)整并公布。

　　低保戶和困難戶的物業(yè)管理費實行財政補助，憑繳費收據(jù)到民政部門領(lǐng)取。東城地方住宅小區(qū)由市財政負(fù)擔(dān)；開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)由開發(fā)區(qū)財政負(fù)擔(dān)；西城地方住宅小區(qū)由東營區(qū)財政負(fù)擔(dān)；油田住宅小區(qū)的低保戶和困難戶由勝利石油管理局負(fù)擔(dān)。低保戶和困難戶名單由市民政局和總工會提供。

　�。ㄈ�）加強領(lǐng)導(dǎo)，明確分工，落實責(zé)任。為加強實施住宅小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，市政府成立了市中心城物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)日常工作的組織協(xié)調(diào)。各有關(guān)單位要根據(jù)各自職責(zé)，密切配合，形成合力，保障住宅小區(qū)推行規(guī)范化物業(yè)管理工作的順利實施。具體職責(zé)分工如下：

　　市房產(chǎn)管理局在完成組織實施階段任務(wù)的同時，負(fù)責(zé)制訂出臺《東營市業(yè)主大會規(guī)程》等相關(guān)配套文件并對執(zhí)行情況進行監(jiān)督。負(fù)責(zé)督促東城住宅小區(qū)業(yè)主交納專項維修資金。

　　市物價局負(fù)責(zé)制訂出臺東營市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價及其浮動范圍等相關(guān)配套政策，建立質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)收費機制。

　　東營區(qū)政府負(fù)責(zé)完成組織實施階段分工的任務(wù)。負(fù)責(zé)督促西城住宅小區(qū)業(yè)主交納專項維修資金。

　　勝利石油管理局公共事業(yè)管理部負(fù)責(zé)完成組織實施階段分工的任務(wù)。

　　市法院負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)基層法院積極受理因物業(yè)管理糾紛引發(fā)的訴訟，做到快審、快結(jié)、快執(zhí)。

　　市城市管理行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)逐步拆除住宅小區(qū)內(nèi)的違章建筑，制止住宅及非經(jīng)營性配套設(shè)施擅自改變用途的行為。

　　市發(fā)改委和市財政局負(fù)責(zé)推行規(guī)范化物業(yè)管理政府投資資金的落實和監(jiān)督管理工作。

　　市規(guī)劃局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)配套工程的規(guī)劃審批、驗收工作，負(fù)責(zé)違章建筑的認(rèn)定工作。

　　市建委負(fù)責(zé)住宅小區(qū)配套工程的施工管理工作。

　　市綜治辦負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的人防、技防、物防的指導(dǎo)工作。

　　市公安局負(fù)責(zé)配套工程的治安管理工作，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)的流動人口的管理工作。

　　市消防支隊負(fù)責(zé)指導(dǎo)住宅小區(qū)的消防工作。

　　市工商局負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)內(nèi)申請改變房屋用途進行經(jīng)營活動的進行嚴(yán)格把關(guān)，取締住宅小區(qū)內(nèi)的無照經(jīng)營行為。

　　市民政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居委會的工作，落實各項民政政策。

　　市總工會負(fù)責(zé)協(xié)助落實困難戶物業(yè)管理費補助政策。

　　稅務(wù)部門負(fù)責(zé)落實有關(guān)物業(yè)管理工作的稅收政策。

　　以上工作列入相關(guān)部門的年度考核任務(wù)，由市政府督查考核辦公室專項督查。

　　（四）多措并舉，穩(wěn)步推進，建立物業(yè)管理長效機制。一是規(guī)劃、房產(chǎn)管理部門在住宅小區(qū)的審批、驗收環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。二是逐步推進開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為獨立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。注重小區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，加強對開發(fā)建設(shè)單位履行法定義務(wù)情況的監(jiān)督。三是積極引導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會，逐步實現(xiàn)從前期物業(yè)管理向物業(yè)管理的過渡。督促物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)加強管理服務(wù)，督促業(yè)主履行繳費義務(wù)，做好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的銜接溝通，促進小區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展。四是業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)積極配合居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，接受居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，并配合公安機關(guān)與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護小區(qū)社會治安工作。五是處理好物業(yè)管理與社區(qū)的關(guān)系，建立由社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)參加的“三位一體”的議事機制，提倡業(yè)主委員會委員和居民委員會委員經(jīng)過法定程序交叉兼職，建立工作例會制度，定期通報情況，分析解決問題。共建管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化住宅小區(qū)。