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1999-04-01 14:52 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】
第一章 總則
第一條為加強(qiáng)我城市住宅區(qū)的管理,逐步實(shí)現(xiàn)房屋管理專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化,保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù),創(chuàng)造整潔文明、安全和方便的居住環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條本辦法適用本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)、住宅組團(tuán)及其它物業(yè)的管理(以下統(tǒng)稱(chēng)住宅區(qū))。
住宅區(qū)規(guī)模,為新建住宅區(qū)2萬(wàn)平方米以上,舊城改造區(qū)為1萬(wàn)平方米以上。
第三條本辦法所稱(chēng)業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。
第四條市房產(chǎn)管理部門(mén)是本市物業(yè)管理工作的行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理主管部門(mén))。
住宅區(qū)所在地人民政府和市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交能、物價(jià)、治安、供水、供電、供熱、供氣等主管部門(mén)應(yīng)按照各自職現(xiàn)分工,對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。
第二章 業(yè)主自治組織
第五條業(yè)主管理委員會(huì)(以下科稱(chēng)管委會(huì)),是代表和維護(hù)本住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)來(lái)主和非業(yè)主使用人的法權(quán)益,對(duì)住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施群眾性自治管理的組織。
管委會(huì)由業(yè)主代表為主組成(不低于60%),可聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員參加。管委會(huì)委員數(shù)額一般為5-15人,應(yīng)由熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人擔(dān)任,可以兼職。
管委會(huì)設(shè)主任、副主任,從管委會(huì)委員中產(chǎn)生,并可聘請(qǐng)執(zhí)行秘收1-2人,負(fù)責(zé)處理管委會(huì)的日常事務(wù)。
第六條新建住宅區(qū)在交付使用后,入住率達(dá)到50%或交付使用滿(mǎn)兩年的均應(yīng)及時(shí)成立管委會(huì);原有的住宅區(qū)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)要成立管委會(huì)。
第七條管委會(huì)業(yè)主代珍大會(huì)選舉產(chǎn)生,委員每屆任期三年,可以連選連任。首屆管委會(huì)在住宅區(qū)所在地人民政府街道辦事處指導(dǎo)下,由建設(shè)單位或原管理單位牽頭,吸收業(yè)主或非業(yè)主使用人代表及居委會(huì)人員,成立管委會(huì)籌備級(jí),微首屆業(yè)主代表大會(huì)的籌備,起草管委會(huì)章程,推薦管委會(huì)委員候選人。
管委會(huì)全體會(huì)議每季度如開(kāi)一次,經(jīng)管委會(huì)主任提議或有三分之一以一的委員建議,可隨時(shí)召開(kāi)會(huì)議。涉及本住宅物業(yè)管理的重大事項(xiàng),由管委會(huì)過(guò)半數(shù)以上組成人咒實(shí)行無(wú)記名投票表決制度。管委會(huì)決定事項(xiàng)必須達(dá)到三分之二以上多數(shù)通過(guò)。
管委會(huì)換屆工作,在住宅區(qū)街道辦事處指導(dǎo)下,由上屆管委會(huì)負(fù)責(zé)。
第八條業(yè)主代表每屆任期三年,上一屆業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)下一屆業(yè)主代表的產(chǎn)生。由每幢(單元)以戶(hù)為單位選舉建立3人左右的業(yè)主小組,并產(chǎn)生組長(zhǎng)一人,參加住宅區(qū)業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主單位可直接派代表,也可委托承租人或其他人參加,并由業(yè)主出具委托證明。
第九條住宅區(qū)業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集,每年至少召開(kāi)一次,由三分之一以上業(yè)主代表提議可臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)。(業(yè)主代表大會(huì)行使職權(quán)略)
第十條管委會(huì)選舉產(chǎn)生后十五日內(nèi),持下列文件,向住宅區(qū)所在地人民政府道辦事處辦理登記一)成立管委會(huì)登記申請(qǐng)書(shū);(二)住宅區(qū)基本情況及業(yè)主情況;(三)管委會(huì)委員名單及基本情況;(四)管委會(huì)章程;(四)第一次業(yè)主代表大會(huì)決議。
住宅區(qū)所在地人民政府街道辦事處應(yīng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi),完成審核登記工作,對(duì)不符合規(guī)定的不予登記,并收面通知申請(qǐng)人。
管委會(huì)應(yīng)辦理登記后一個(gè)月內(nèi)向市物業(yè)管理主管部門(mén)備案。
第十一條管委會(huì)在住宅區(qū)業(yè)主代表大會(huì)的監(jiān)督下,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé):
。ㄒ唬┬麄、貫徹和執(zhí)行國(guó)家、省及本市有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定;督促業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人自覺(jué)遵守《業(yè)主公約》,服從和配合物業(yè)管理工作;
(二)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè),與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理舍同。物業(yè)管理合同期限一般不超過(guò)3年,到期右續(xù)簽或重新簽訂;
(三)審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、年度計(jì)劃、服務(wù)預(yù)算和決算;
(四)審議物業(yè)管理企業(yè)提高的大中修理和更新改造公用設(shè)施的報(bào)告;
。ㄎ澹┞(tīng)取業(yè)主非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
。┱偌⒅鞒謽I(yè)主代表大會(huì),至少每年召開(kāi)一次,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
。ㄆ撸┲陛犑袠I(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其它職責(zé)。
第十二條新建住宅小區(qū)建設(shè)單位應(yīng)劃出使用面積不低于十平方米的管委會(huì)管理用房,原有的住宅小區(qū),實(shí)行物業(yè)管理后,應(yīng)在的有配套用房劃新建項(xiàng)目中統(tǒng)籌解決。
管委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源,已經(jīng)建立物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)基金的,可從增值部分中列支,未建立專(zhuān)項(xiàng)基金的與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中適當(dāng)補(bǔ)貼。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十三條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行分級(jí)管理。其成立前應(yīng)持有關(guān)文件到市物業(yè)管理主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)審查,領(lǐng)取資質(zhì)證書(shū)后,到工商行下管理部門(mén)辦理注冊(cè)登記,方可接受管委會(huì)委托,承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理。
物業(yè)管理企業(yè)可享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)管委會(huì)簽訂的委托管理合同,對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理。合同文本由市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同市工商行政管理部門(mén)統(tǒng)一印制。
物業(yè)管理企業(yè)慶在簽訂委托管理合同十五日內(nèi),將委托管理合同報(bào)市物業(yè)管理主管部門(mén)、市工商行政管理部門(mén)備案。
第十五條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利:
。ㄒ唬└鶕(jù)第托管理全同和有關(guān)的規(guī)定對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;
。ǘ└鶕(jù)委托管理全同和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用;
(三)勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物來(lái)管理的行為。并對(duì)造成的損害要求賠償;
。ㄋ模┮蠊芪瘯(huì)協(xié)助管理;
。ㄎ澹┻x聘專(zhuān)業(yè)企業(yè)或聘用專(zhuān)人承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù);
。╅_(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù);
。ㄆ撸┢渌婪ㄏ碛械臋(quán)利。
第十六條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù):
。ㄒ唬┞男形泄芾砗贤瑢(duì)受委托管理的物業(yè)進(jìn)行有關(guān)服務(wù);
(二)接受管委會(huì)和住戶(hù)監(jiān)督,每年至少一次將物業(yè)管理實(shí)施情況報(bào)管委會(huì),重大管理措施提交管委會(huì)審議決定;
。ㄈ┙邮芪飿I(yè)管理主管部門(mén)及其它有關(guān)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督;
(四)發(fā)現(xiàn)違反本辦法的行為,及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告;
。ㄎ澹┢渌婪ㄕV盡的義務(wù)。
第十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理合同終止或解除后十五日內(nèi)向管委會(huì)辦理下列事項(xiàng),并向市物業(yè)管理主管部門(mén)各案。
(一)對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算,多收的予以退還;
。ǘ┮平蝗课飿I(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè);
。ㄈ┮平惶峁┙o物業(yè)管理企業(yè)承租使用的房屋、場(chǎng)地和其它財(cái)物。
第四章 住宅區(qū)物業(yè)的驗(yàn)收與接管
第十八條住宅區(qū)的房屋及化共配套設(shè)施,必須統(tǒng)一規(guī)劃,同步建設(shè)。規(guī)劃配套設(shè)施中應(yīng)增加物業(yè)管理企業(yè)和管委會(huì)辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房等。
第十九條住宅區(qū)峻工后,在市建委主持下,會(huì)同市規(guī)劃部門(mén)、市物業(yè)管理主管部門(mén)、綠化、環(huán)衛(wèi)等專(zhuān)業(yè)部門(mén)、住宅區(qū)所在地街道辦事處及建設(shè)單位進(jìn)行綜合驗(yàn)收和交接工作。其中物業(yè)管理單位、資金、用房等事項(xiàng)均已落實(shí),方可交付使用。
第二十條住宅區(qū)管委會(huì)成立前,由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理,并可選聘物業(yè)管理企業(yè)提前介入進(jìn)行前期管理,所簽全同日期至管委會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)止。
公有住房出售后,未成立管委會(huì)前,仍由售房單位負(fù)責(zé)管理。
第二十一條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)管理時(shí),須一并移交下列資料:
。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(二)單體的建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備竣工圖;
。ㄈ┑叵鹿芫W(wǎng)竣工圖;
(四)住房清冊(cè);
(五)其它必要的資料。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更時(shí),原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將上述資料移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。
第五章 物業(yè)的使用的管理
第二十二條物業(yè)使用中禁止下列行為:
。ㄒ唬⿹p壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌
。ǘ┱加谩p壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或移裝共用設(shè)備;
。ㄈ┰谔炀、庭園、平臺(tái)、屋頂及道路等搭建建筑物、構(gòu)筑物或其他違章建筑的;
。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化;
。ㄎ澹﹣y設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng);
(六)亂倒垃圾、雜物;
。ㄆ撸┰诮ㄖ、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà);
(八)排放有毒、有害物質(zhì)劃者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(九)法律、法規(guī)禁止的其它行為。
第二十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租住房時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓、出租合同的附件,并在簽訂合同之日起十日內(nèi)書(shū)面告知管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主或非業(yè)主使用人進(jìn)行裝修,應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)管理企業(yè)登記備查;有下列情況之一的,應(yīng)當(dāng)征得管委會(huì)的書(shū)面同意,并報(bào)市房屋安全部門(mén)審批:
(一)改變房屋結(jié)構(gòu)的;
。ǘ└淖兎课菔褂霉δ艿模
。ㄈ┘哟蠓课莺奢d的;
。ㄋ模┢渌绊懛课莸摹
第二十四條住宅自用部位和自用設(shè)備,由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。業(yè)主與非業(yè)主使用人另人協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行。
第二十五條住宅區(qū)的共用部位、設(shè)備和公用設(shè)施,屬人為損壞的,其維修、更新用由責(zé)任人承擔(dān)。
住宅共用部位、設(shè)備維修時(shí),相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)予以配合,由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。
因維修、裝修給相鄰業(yè)主、使用人造成損失的,由責(zé)任從負(fù)責(zé)修復(fù)賠償。
第二十六條宅區(qū)內(nèi)綠化建設(shè)施工由小區(qū)建設(shè)單位或委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施,資金由建設(shè)單位支付。綠化建設(shè)的施工質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗(yàn)收,由園林綠化部門(mén)負(fù)責(zé)。日常養(yǎng)護(hù)和管理由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
第二十七條住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生管理職責(zé)分工:
。ㄒ唬┣鍜弑崱W≌瑓^(qū)內(nèi)住用戶(hù)室外的公共環(huán)境和清掃保潔,由物業(yè)管理企業(yè)。
。ǘ┳≌瑓^(qū)內(nèi)居民生活垃圾由物業(yè)管理運(yùn)至環(huán)衛(wèi)部門(mén)的中轉(zhuǎn)丫,從中轉(zhuǎn)站向外清運(yùn),由環(huán)衛(wèi)部門(mén)負(fù)責(zé),并按有關(guān)規(guī)定收費(fèi)。
市直管公房住宅區(qū)(庭院)實(shí)行物業(yè)管理涉及垃圾由住宅區(qū)(庭院)運(yùn)至中轉(zhuǎn)站的,環(huán)衛(wèi)部門(mén)免收費(fèi)用。
。ㄈ┳≌瑓^(qū)內(nèi)公共廁所,化糞池,垃圾道,箱等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常管理,維護(hù)和消殺工作,由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
第二十八條住宅區(qū)內(nèi)交通安全、治安、消防管理職責(zé):
。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)交通設(shè)施,由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理,并按規(guī)定對(duì)進(jìn)入車(chē)輛收費(fèi),專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的工程作業(yè)車(chē)輛和住戶(hù)搬家車(chē)輛進(jìn)入住宅區(qū)的應(yīng)免收停車(chē)費(fèi)、過(guò)路費(fèi)。在住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故,報(bào)請(qǐng)公安交通管理部門(mén)處理。
。ǘ┍0补ぷ鲬(yīng)在當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的指導(dǎo)下,由物業(yè)管理企業(yè)組織對(duì)管理區(qū)域的安全巡視工作。
。ㄈ┫拦ぷ饔晒蚕啦块T(mén)負(fù)責(zé)。
第二十九條住宅區(qū)內(nèi)道路和排水設(shè)施的管理,以市政設(shè)施管理部門(mén)管理的道路及排水設(shè)施與住宅區(qū)內(nèi)的道路及排水設(shè)施的連接處為界;住宅區(qū)內(nèi)的由建設(shè)單位移交物業(yè)管理企業(yè)管理。
第三十條會(huì)計(jì)室區(qū)供水設(shè)施、供熱設(shè)施管理職責(zé)分工,以產(chǎn)權(quán)歸屬為界,界限以外的供水管道及設(shè)備、供熱管道及設(shè)備,分別由供水部門(mén)、供熱部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)管理。界限以?xún)?nèi)的,由業(yè)主或非主使用人負(fù)責(zé)維護(hù)管理并承擔(dān)費(fèi)用,也可委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。燃?xì)夤艿涝O(shè)施仍由市煤氣公司管理、維修,并以產(chǎn)權(quán)為界,界限以?xún)?nèi)的設(shè)施維修管理費(fèi)用由業(yè)主或埋業(yè)主使用人承擔(dān)。
第三十一條住宅區(qū)供電設(shè)施的維護(hù)管理,按產(chǎn)權(quán)歸屬確定,界限以?xún)?nèi)的委托物業(yè)管理企業(yè)管理,界限以外的由供電部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)管理。其中屬共用低壓供電的,以供電接戶(hù)線(xiàn)用戶(hù)端最后支持物為分界點(diǎn),支持物屬供電企業(yè)。屬10千伏公用高壓線(xiàn)路供電的線(xiàn)路及高壓下戶(hù)線(xiàn),以用戶(hù)配電室前的第一斷路或第一支持物為分界點(diǎn),第一斷路器或第一支持物屬供電企業(yè)。
第三十二條住宅區(qū)內(nèi)有線(xiàn)電視、電信及相關(guān)設(shè)備、設(shè)施、線(xiàn)路等土均分別由有線(xiàn)電視、電信等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)各自負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;住宅區(qū)內(nèi)的路燈由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理,費(fèi)用由業(yè)主或非業(yè)主使用人支付。
第三十三條各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)可按規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用。
第三十四條實(shí)施物業(yè)管理的新建住宅區(qū),設(shè)立居委會(huì)由轄區(qū)街道辦事處按規(guī)定程序報(bào)批,經(jīng)營(yíng)性的管理服務(wù)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)或逐步向物業(yè)管理企業(yè)移交,其經(jīng)營(yíng)收應(yīng)用于小區(qū)物業(yè)管理。
第六章 住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用與專(zhuān)用房屋
第三十五條住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成。
(一)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納的住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金;
。ǘ┓课莓a(chǎn)權(quán)人繳納的住宅維修基金;
。ㄈ┳》坷U納的管理服務(wù)費(fèi)。
第三十六條新建成住宅區(qū),開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按小區(qū)建設(shè)總投資2%的比例,向物業(yè)管理主管部門(mén)繳納住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金,該項(xiàng)基金計(jì)入建設(shè)成本,由市房產(chǎn)管理部門(mén)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)時(shí)代收。
住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),由物業(yè)管理主管部門(mén)設(shè)專(zhuān)帳管理,管委會(huì)向物業(yè)管理主管部門(mén)申請(qǐng)使用。
第三十七條住宅維修基金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定定期向物業(yè)管理企業(yè)交納,并以房屋本體為單位,設(shè)立專(zhuān)帳管理,管委會(huì)向物業(yè)管理主管部門(mén)申請(qǐng)使用。
第三十八條公有住房售房房款中預(yù)提取高層30%,多層20%的資金,作為公用設(shè)施、共用部位設(shè)備的維修基金,其管理和使用按照市公有住房售后管理辦法執(zhí)行。
第三十九條公用設(shè)施專(zhuān)用基金和共用部位、設(shè)備維修基金不足時(shí),超出費(fèi)用,由產(chǎn)權(quán)人(產(chǎn)權(quán)人與使用人另有約定的按約定執(zhí)行)按其所有房屋面積占總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
第四十條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),應(yīng)根據(jù)不同項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn),分別實(shí)行政府定價(jià),政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
為物業(yè)業(yè)主,非業(yè)主使用人提供的公共環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化維護(hù)、保安、車(chē)和自行車(chē)等車(chē)輛存放等服務(wù),實(shí)行政府定價(jià);對(duì)于室內(nèi)設(shè)施維修、房屋本體公用設(shè)施的維修及住宅公用設(shè)施的管理維修實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);對(duì)于未進(jìn)住前房屋的管理及業(yè)主、使用人個(gè)別要求提供的特殊服務(wù),實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
第四十一條實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理公共收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,住宅區(qū)管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況確定的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)向市物價(jià)部門(mén)申報(bào),物價(jià)部門(mén)受理申報(bào)后,應(yīng)當(dāng)片求市物業(yè)管理主管部門(mén)意見(jiàn),并以城市住宅區(qū)為單位化別核定。
實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)報(bào)市物介部門(mén)和市物業(yè)管理主管部門(mén)備案。
第四十五條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括:
(一)物業(yè)管理企業(yè)職工的工資以及按照國(guó)家規(guī)定提取的福利費(fèi);
。ǘ┏鞘凶≌瑓^(qū)公用設(shè)施和設(shè)備的運(yùn)行、維修費(fèi);
。ㄈ┏鞘凶≌瑓^(qū)綠化、清潔衛(wèi)生和保安服務(wù)所需的資損耗補(bǔ)償費(fèi);
。ㄋ模┪飿I(yè)管理企業(yè)的辦公費(fèi);
(五)物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi);
。┓ǘǘ愘M(fèi);
。ㄆ撸├麧(rùn)。
凡物業(yè)管理企業(yè)已收到的費(fèi)用,其它任何部門(mén)、單位,不得向業(yè)主、非業(yè)主使用人重復(fù)收取。
第四十三條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,在移交住宅區(qū)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積0.1%的比例,無(wú)償提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房(一般不超過(guò)200平方米),產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有,移交給房產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一管理,由物業(yè)管理企業(yè)使用。
第四十四條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照住區(qū)總建筑面積的0.5%比例以建筑成本是供物業(yè)管理商業(yè)用房,產(chǎn)權(quán)歸管委會(huì)所有,由物業(yè)管理主管部門(mén)監(jiān)管,委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
商業(yè)用房的購(gòu)置費(fèi)用可從住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金中墊支,并從該商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中回收。
商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其它有經(jīng)濟(jì)收入的化用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地,均由物業(yè)管理企業(yè)按照委托管理合同經(jīng)營(yíng),其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)。
第四十五條企業(yè)、單位為單位建設(shè)的,而且沒(méi)有商品房的住宅生活區(qū),第四十三條和第四十四條中所說(shuō)的物業(yè)管理所需辦公用房和商業(yè)用房由該企業(yè)、單位統(tǒng)一管理,并提供給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。
第七章 法律責(zé)任
第四十六條違反本辦法第二十二條規(guī)定的,物定管理企業(yè)有權(quán)制止,并要求其限期改正,期不改正的,可依法強(qiáng)制恢復(fù),造成損失的,有權(quán)要求賠償。
違反第二十二條(一)、(二)、(三)項(xiàng),情節(jié)嚴(yán)重的,由物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正,并可處一千元以下的罰款;違反(四)、(五)、(六)、(七)、(八)項(xiàng),情節(jié)嚴(yán)重,由有關(guān)行政管理部門(mén)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處罰。
第四十七條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)管理企業(yè)可按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或約定加收滯納金。
第四十八條未經(jīng)市物業(yè)管理主管部門(mén)資質(zhì)審查而擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,市物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)、逾期仍不辦理的,對(duì)其處以十千元以上,十萬(wàn)元以下的罰款,并責(zé)令其停止對(duì)住宅區(qū)物業(yè)的管理。
第四十九條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法,有下列行為之一的住戶(hù)有權(quán)向管委會(huì)投訴劃向物業(yè)管理主管部門(mén)反映,管委會(huì)有權(quán)予以制止并要求期改正,有權(quán)要求賠償給住戾造成的損失,情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同,有第(三)項(xiàng)行為的,由物價(jià)部門(mén)根據(jù)國(guó)家的關(guān)規(guī)定予以處罰:
。ㄒ唬⿲(duì)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的;
。ǘ┕芾碇贫炔唤∪模芾砘靵y的;
。ㄈ┥米詳U(kuò)大收費(fèi)范圍,提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(四)擅自改變房屋和公用設(shè)施用途的;
(五)有其它不履行或不完全履行委托管理合同規(guī)定義行為的。
第五十條違反本辦法第三十六條第款,第四十三條,第四十四條第款規(guī)定的,物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)現(xiàn)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位限期履行;在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的,物業(yè)管理主管部門(mén)可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行;并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位從逾期之日起,按日支付千分這一的滯納金。
第五十一條當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的可以提起訴訟或申請(qǐng)行政復(fù)議,逾期不提起訴訟或不申請(qǐng)復(fù)議又不履行處罰決定的,由信出處罰決定的部門(mén)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第八章 附則
第五十二條本辦法發(fā)布后,新建的住宅區(qū)必須按照本辦法實(shí)行物業(yè)管理;本辦法發(fā)布前已交付使用的住宅區(qū)就按本辦法逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第五十三條各縣(市)、峰峰礦區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理及全市范圍內(nèi)寫(xiě)字、商住、別墅等樓宇的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
第五十四條本辦法自公布之日施行。
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