國發(fā)[2003]18號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

　　《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號）發(fā)布五年來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進，住房建設步伐加快，住房消費有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產市場不斷發(fā)展，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時應當看到，當前我國房地產市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結構性矛盾較為突出，房地產價格和投資增長過快；房地產市場服務體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對房地產市場的監(jiān)管和調控有待完善。為促進房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關問題通知如下：

　　一、提高認識，明確指導思想

　�。ㄒ唬┏浞终J識房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

　�。ǘ�）進一步明確房地產市場發(fā)展的指導思想。要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調控，努力實現(xiàn)房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定；堅持在國家統(tǒng)一政策指導下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟洕�和社會發(fā)展相適應，與相關產業(yè)相協(xié)調，促進經濟社會可持續(xù)發(fā)展。

　　二、完善供應政策，調整供應結構

　�。ㄈ�）完善住房供應政策。各地要根據城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房；同時，根據當?shù)厍闆r，合理確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍，并做好其住房供應保障工作。

　�。ㄋ模�強經濟適用住房的建設和管理。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎設施建設、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經濟適用住房建設成本。對經濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法有市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發(fā)經營。

　�。ㄎ澹┰黾悠胀ㄉ唐纷》抗�應。要根據市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設，要調控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應。

　�。�六）建立和完善廉租住房制度。要強化政府住房保障職能，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。要結合當?shù)刎斦�承受能力和居民住房的實際情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。

　　（七）控制高檔商品房建設。各地要根據實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。也可以適當提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預售條件。

　　三、改革住房制度，健全市場體系

　�。ò耍├^續(xù)推進現(xiàn)有公房出售。對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據當?shù)貙嶋H情況向職工出售。對權屬有爭議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書面具結保證后，向職工出售。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。

　�。ň牛┩晟谱》垦a貼制度。要嚴格執(zhí)行停止住房實物分配的有關規(guī)定，認真核定住房補貼標準，并根據補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房補貼發(fā)放工作。對直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補貼。

　�。ㄊ�）搞活住房二級市場。要認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設置限制條件。各地可以適當降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標準；以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原產權單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。

　�。ㄊ�一）規(guī)范發(fā)展市場服務。要健全房地產中介服務市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產經紀人、房地產估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準確信息和便捷的服務。規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場，保證工程質量。貫徹落實《物業(yè)管理條例》，切實改善住房消費環(huán)境。

　　四、發(fā)展住房信貸，強化管理服務

　　（十二）加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。要加強住房公積金歸集工作，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，簡化手續(xù)，取消不合理收費，改進服務，方便職工貸款。

　�。ㄊ�三）完善個人住房貸款擔保機制。要加強對住房置業(yè)擔保機構的監(jiān)管，規(guī)范擔保行為，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。對無擔保能力和擔保行為不規(guī)范的擔保機構，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業(yè)擔保管理辦法，研究建立全國個人住房貸款擔保體系。

　　（十四）加強房地產貸款監(jiān)管。對符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)和房地產項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時要加強房地產開發(fā)項目貸款審核管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放房地產貸款；加強對預售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加快建立個人征信系統(tǒng)，完善房地產抵押登記制度，嚴厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項目，控制和化解房地產信貸風險，維護金融穩(wěn)定。

　　五、改進規(guī)劃管理，調控土地供應

　　（十五）制定住房建設規(guī)劃和住宅產業(yè)政策。各地要編制并及時修訂完善房地產業(yè)和住房建設發(fā)展中長期規(guī)劃，加強對房地產業(yè)發(fā)展的指導。要充分考慮城鎮(zhèn)化進程所產生的住房需求，高度重視小城鎮(zhèn)住房建設問題。制定和完善住宅產業(yè)的經濟、技術政策，健全推進機制，鼓勵企業(yè)研發(fā)和推廣先進適用的建筑成套技術、產品和材料，促進住宅產業(yè)現(xiàn)代化。完善住宅性能認定和住宅部品認定、淘汰的制度。堅持高起點規(guī)劃、高水平設計，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設和住宅內部功能設計。

　　（十六）充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃中，要合理確定各類房地產用地的布局和比例，優(yōu)先落實經濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目，并合理配置市政配套設施。各類開發(fā)區(qū)以及撤市（縣）改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一化管理。嚴禁下放規(guī)劃審批權限。對房地產開發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為，要依法追究有關責任人的責任。

　�。ㄊ�七）加強對土地市場的宏觀調控。各地要健全房地產開發(fā)用地計劃供應制度，房地產開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權限。利用原劃撥土地進行房地產開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴禁私下交易。土地供應過量、閑置建設用地過多的地區(qū)，必須限制新的土地供應。普通商品住房和經濟適用住房供不應求、房價漲幅過大的城市，可以按規(guī)定適當調劑增加土地供應量。

　　六、加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序

　�。ㄊ�八）完善市場監(jiān)管制度。加強對房地產企業(yè)的資質管理和房地產開發(fā)項目審批管理，嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。嚴格規(guī)范房地產項目轉讓行為。已批準的房地產項目，確需變更用地性質和規(guī)劃指標的，必須按規(guī)定程序重新報批。

　�。ㄊ�九）建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。要加強房地產市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產市場預警預報體系。各地房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系建設中需要政府承擔的費用，由各地財政結合當?shù)匦畔⒒�系統(tǒng)和電子政務建設一并落實。

　　（二十）整頓和規(guī)范房地產市場秩序。要加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發(fā)、交易、中介服務和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。加快完善房地產信用體系，強化社會監(jiān)督。采取積極措施，加快消化積壓商品房。對空置量大的房地產開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。進一步整頓土地市場秩序，嚴禁以科技、教育等產業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產開發(fā)，嚴禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農村集體土地進行房地產開發(fā)。切實加強源頭管理，有效遏制并預防住房制度改革和房地產交易中的各種腐敗行為。

　　地方各級人民政府要認真貫徹國家宏觀調控政策，從實際出發(fā)，完善房地產市場調控辦法，建立有效的協(xié)調機制，并對本地房地產市場的健康發(fā)展負責。省級人民政府要加強對市、縣房地產發(fā)展工作的指導和監(jiān)督管理。國務院有關部門要各司其職，分工協(xié)作，加強對各地特別是問題突出地區(qū)的指導和督查。國家發(fā)展改革、財政、國土、銀行、稅務等部門要調整和完善相關的政策措施。建設部要會同有關部門抓緊制定經濟適用住房管理、住房補貼制度監(jiān)督、健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系、建立全國個人住房貸款擔保體系等方面的實施辦法，指導各地具體實施并負責對本通知貫徹落實情況的監(jiān)督檢查。

中華人民共和國國務院
二○○三年八月十二日