一級建造師考試建筑實務知識點：施工商務管理

2018-12-18 10:31 來源：建設工程教育網(wǎng)

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　　一級建造師考試建筑實務知識點：施工商務管理，2018年一級建造師考試結束，現(xiàn)在已經(jīng)進入2019年一級建造師考試備考，在這一個時間段里需要我們一點一點去積累的。為此，今天為大家分享一級建造師考試建筑實務知識點：施工商務管理，希望能幫助各位小伙伴2019年一級建造師備考。

　　1A425040　施工商務管理(目)

　　知識點小結

　　一、合同價款的類型

　　目前常用的合同價款約定方式有以下3種：

　　1.單價合同。固定單價不調整的合同稱為固定單價合同，一般適用于雖然圖紙不完備但是采用標準設計的工程項目。固定單價可以調整的合同稱為可調單價合同，一般適用于工期長、施工圖不完整、施工過程中可能發(fā)生各種不可預見因素較多的工程項目。

　　2.總價合同?？們r合同又分為固定總價合同和可調總價合同;固定總價合同適用于規(guī)模小、技術難度小、工期短(一般在一年之內(nèi))的工程項目?？烧{總價合同是指在固定總價合同的基礎上，對在合同履行過程中因為法律、政策、市場等因素影響，對合同價款進行調整的合同;適用于工程規(guī)模大、技術難度大、圖紙設計不完整、設計變更多，工期較長(一般在一年之上)的工程項目。

　　3.成本加酬金合同。合同價款包括成本和酬金兩部分，雙方在專用條款內(nèi)約定成本構成和酬金的計算方法。適用于災后重建、緊急搶修、新型項目或對施工內(nèi)容、經(jīng)濟指標不確定的工程項目。

　　二、合同價款的調整

　　1.法律法規(guī)變化：招標工程以投標截止日前28天，非招標工程以合同簽訂前28天為基準日，其后國家的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策發(fā)生變化引起工程造價增減變化的，發(fā)承包雙方應當按照省級或行業(yè)建設主管部門或其授權的工程造價管理機構據(jù)此發(fā)布的規(guī)定調整合同價款。

　　2.工程設計變更：

　　工程設計變更引起已標價工程量清單項目或其工程數(shù)量發(fā)生變化，應按照下列規(guī)定調整：

　　1)已標價工程量清單中有適用于變更工程項目的，采用該項目的單價;但當工程變更導致該清單項目的工程數(shù)量發(fā)生變化，且工程量偏差超過15%(不含15%)，此時，該項目單價的調整原則是：

　　當工程量增加15%以上時，其增加部分的工程量的綜合單價應予調低;當工程量減少15%以上時，減少后剩余部分的工程量的綜合單價應予調高。此時，按下列公式調整結算分部分項工程費：

　　當Q₁>1.15Q₀時，S=1.15Q₀×P₀+(Q₁-1.15Q₀)×P₁

　　當Q₁<0.85Q₀時，S=Q×P₁

　　式中S為調整后的某一分部分項工程費結算價;

　　Q₁——最終完成的工程量;

　　Q₀——招標工程量清單中列出的工程量;

　　P₁——按照最終完成工程量重新調整后的綜合單價;

　　P₀——承包人在工程量清單中填報的綜合單價。

　　P₁重新調整后的綜合單價的確定：

　　①可以按調整系數(shù)確定新的綜合單價。如合同中約定，超出15%的工程量按原綜合單價的0.95計;低于15%的工程量按原綜合單價的1.03計;

　　②可以考慮報價浮動率，確定新的綜合單價。如：

　　當P_投<P_招×（1－L）×（1－15%）時，該類項目的新綜合單價P₁=P_招×（1－L）×（1－15%）調整

　?、诋擯_投>P_招×(1+15%)時，該類項目的新綜合單價P₁=P_招×(1+15%)調整。

　　式中：

　　P_投-承包人在工程量清單中填報的綜合單價。

　　P_招-發(fā)包人招標控制價相應清單項目的綜合單價。

　　L-承包人報價浮動率。

　　2)已標價工程量清單中沒有適用、但有類似于變更工程項目的，可在合理范圍內(nèi)參照類似項目的單價。

　　3)已標價工程量清單中沒有適用也沒有類似于變更工程項目的，由承包人根據(jù)變更工程資料、計量規(guī)則和計價辦法、工程造價管理機構發(fā)布的信息價格和承包人報價浮動率提出變更工程項目的單價，報發(fā)包人確認后調整。

　　4)已標價工程量清單中沒有適用也沒有類似于變更工程項目，且工程造價管理機構發(fā)布的信息價格缺價的，由承包人根據(jù)變更工程資料、計量規(guī)則、計價辦法和通過市場調查等取得有合法依據(jù)的市場價格提出變更工程項目的單價，報發(fā)包人確認后調整。

　　5)工程設計變更引起施工方案改變，并使措施項目發(fā)生變化的，承包人提出調整措施項目費的，應事先將擬實施的方案提交發(fā)包人確認，并詳細說明與原方案措施項目相比的變化情況。擬實施的方案經(jīng)發(fā)承包雙方確認后執(zhí)行。該情況下，應按照下列規(guī)定調整措施項目費：

　?、侔踩拿魇┕べM，按照實際發(fā)生變化的措施項目調整。

　?、诓捎脝蝺r計算的措施項目費，按照實際發(fā)生變化的措施項目規(guī)定確定單價。確定原則是：當工程量增加15%以上時，其增加部分的工程量的綜合單價應予調低;當工程量減少15%以上時，減少后剩余部分的工程量的綜合單價應予調高。公式同工程量偏差大于15%的計算方式。

　?、郯纯們r(或系數(shù))計算的措施項目費，按照實際發(fā)生變化的措施項目調整，但應考慮承包人報價浮動因素，即調整金額按照實際調整金額乘承包人報價浮動率計算。如果承包人未事先將擬實施的方案提交給發(fā)包人確認，則視為工程變更不引起措施項目費的調整或承包人放棄調整措施項目費的權利。

　　3.物價變化：因發(fā)包人原因導致工期延誤的，則計劃進度日期后續(xù)工程的價格或單價，采用計劃進度日期與實際進度日期兩者的較高者;因承包人原因導致工期延誤的，則計劃進度日期后續(xù)工程的價格或單價，采用計劃進度日期與實際進度日期兩者的較低者。

　　4.專項訓練

　　訓練1

　　背景資料：某混凝土工程，招標清單工程量為55m³，合同中規(guī)定：混凝土全費用綜合單價為680元/m³，當實際工程量超過(或低于)清單工程量15%時，調整單價，調整系數(shù)為0.9(或1.1)。

　　問題：

　　(1)如實際施工時監(jiān)理簽證的混凝土工程量為70m³，則混凝土工程款為多少萬元?

　　(2)如實際施工時監(jiān)理簽證的混凝土工程量為45m³，則混凝土工程款為多少萬元?

　　(3)如實際施工時監(jiān)理簽證的混凝土工程量為50m³，則混凝土工程款為多少萬元?

　　說明：計算結果保留兩位小數(shù)

　　『正確答案』(1)55×1.15=63.25m³

　　63.25×680+(70-63.25)×680×0.9=47141元=4.71萬元

　　(2)55×0.85=46.75

　　45×680×1.1=33660元=3.37萬元

　　(3)50×680=34000元=3.4萬元

　　訓練2

　　背景資料：某工程項目的投標報價浮動率為5%，已知某分部分項工程招標工程量清單數(shù)量為1000m²，招標控制價中的綜合單價為100元/m²，問題：

　　(1)若施工中由于設計變更調整為1100m²，投標報價中的綜合單價為95元/m²，綜合單價是否需調整?工程價款是多少?

　　(2)若施工中由于設計變更調整為1200m²，投標報價中的綜合單價為95元/m²，綜合單價是否需調整?工程價款是多少?

　　(3)若施工中由于設計變更調整為1200m²，投標報價中的綜合單價為75元/m²，綜合單價是否需調整?工程價款是多少?

　　(4)若施工中由于設計變更調整為1200m²，投標報價中的綜合單價為120元/m²，綜合單價是否需調整?工程價款是多少?

　　(5)若施工中由于設計變更調整為900m²，投標報價中的綜合單價為95元/m²，綜合單價是否需調整?工程價款是多少?

　　(6)若施工中由于設計變更調整為800m²，投標報價中的綜合單價為75元/m²，綜合單價是否需調整?工程價款是多少?

　　『正確答案』

　　(1)綜合單價不需要調整，因為1100/1000=10%，變更量沒有超出15%。

　　工程價款=1100×95=104500元

　　(2)1200/1000=20%，超出15%，但投標報價中的綜合單價95元/m²>100×(1-15%)×(1-5%)=80.75元/m²，所以綜合單價不需要調整。

　　工程價款=1200×95=114000元

　　(3)1200/1000=20%，超出15%，且投標報價中的綜合單價75元/m²<100×(1-15%)×(1-5%)=80.75元/m²，所以超出部分需調整為80.75元/m²。

　　工程價款=1000×1.15×75+(1200-1000×1.15)×80.75=90287.5元

　　(4)1200/1000=20%，超出15%，且投標報價中的綜合單價120元/m²>100×(1+15%)=115元/m²，所以超出部分綜合單價需調整為115元/m²。

　　工程價款=1000×1.15×120+(1200-1000×1.15)×115=143750元

　　(5)100/1000=10%，未超出15%，所以不需調價。

　　工程價款=900×95=85500元

　　(6)200/1000=-20%，低于15%，且投標報價中的綜合單價75元/m²<100×(1-15%)×(1-5%)=80.75元/m²，所以單價需調整為80.75元/m²。

　　工程價款=800×80.75=64600元

　　三、不可抗力的分擔原則(依據(jù)：2013版清單計價規(guī)范)

　　1.因不可抗力事件導致的費用，發(fā)、承包雙方應按以下原則分別承擔并調整工程價款：

　　1)工程本身的損害、因工程損害導致第三方人員傷亡和財產(chǎn)損失以及運至施工場地用于施工的材料和待安裝的設備的損害，由發(fā)包人承擔;

　　2)發(fā)包人、承包人人員傷亡由其所在單位負責，并承擔相應費用;

　　3)承包人的施工機械設備損壞及停工損失，由承包人承擔;

　　4)停工期間，承包人應發(fā)包人要求留在施工場地的必要的管理人員及保衛(wèi)人員的費用由發(fā)包人承擔;

　　5)工程所需清理、修復費用，由發(fā)包人承擔。

　　四、工程價款的計算與調整

　　1.預付款

　　(1)確定方法

　　1)百分比法：百分比法是按中標的合同造價(減去不屬于承包商的費用，以下同)的一定比例確定預付備料款額度的一種方法，也有以年度完成工作量為基數(shù)確定預付款，前者較為常用。

　　工程預付款=中標合同價×預付款比例

　　2)數(shù)學計算法：數(shù)學計算法是根據(jù)主要材料(含結構件等)占年度承包工程總價的比重、材料儲備定額天數(shù)和年度施工天數(shù)等因素，通過數(shù)學公式計算預付備料款額度的一種方法。其計算公式是：

　　工程備料款數(shù)額=(合同價×材料比重)/年度施工天數(shù)×材料儲備天數(shù)

　　公式中：年度施工天數(shù)按365天日歷天計算;材料儲備天數(shù)由當?shù)夭牧瞎脑谕咎鞌?shù)、加工天數(shù)、整理天數(shù)、供應間隔天數(shù)、保險天數(shù)等因素決定。

　　(2)預付款的回扣

　　在實際工作中，預付備料款的回扣方法可由發(fā)包人和承包人通過洽商用合同的形式予以確定，也討針對工程實際情況具體處理。如有些工程工期較短、造價較低，就無需分期扣還;有些工期較長，如跨年度工程，其備料款的占用時間很長，根據(jù)需要可以少扣或不扣。

　　起扣點=合同總價-(預付備料款/主要材料所占比重)

　　(3)專項訓練

　　背景資料：某建設單位投資興建一大型商場，地下二層，地上九層，鋼筋混凝土框架結構，建筑面積為71500m²。經(jīng)過公開招標，某施工單位中標，中標造價25025.00萬元。雙方按照《建設工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)簽訂了施工總承包合同。合同中約定工程預付款比例為中標價的10%，并從未完施工工程尚需的主要材料款相當于工程預付款時起扣，主要材料所占比重按60%計。

　　問題：

　　分別列示計算本工程項目預付款和預付款的起扣點是多少萬元(保留兩位小數(shù))?

　　『正確答案』

　　該項目工程預付款：25025.00×10%=2502.50萬元;

　　預付款的起扣點：T=P-M/N=25025.00-2502.50/60%=20854.17萬元。

　　2.進度款

　　(1)月度支付

　　工程月度進度款=當月有效工作量×合同-相應的保修金-應扣預付款-罰款

　　(2)分段支付

　　工程分段進度款=階段有效工作量×合同-相應的保修金-應扣預付款-罰款

　　3.竣工結算款

　　(1)承包人應根據(jù)辦理的竣工結算文件，向發(fā)包人提交竣工結算款支付申請。該申請內(nèi)容應包括下列內(nèi)容：

　　1)竣工結算總額;

　　2)已支付的合同價款;

　　3)應扣留的質量保證金;

　　4)應支付的竣工付款金額。

　　(2)發(fā)包人應在收到承包人提交竣工結算款支付申請后7d內(nèi)予以核實，向承包人簽發(fā)竣工結算支付證書。發(fā)包人簽發(fā)竣工結算支付證書后的14d內(nèi)，按照竣工結算支付證書列明的金額向承包人支付結算款。發(fā)包人未按照規(guī)定支付竣工結算款的，承包人可催告發(fā)包人支付，并有權獲得延遲支付的利息?？⒐そY算支付證書簽發(fā)后56d內(nèi)仍未支付的，除法律另有規(guī)定外，承包人可與發(fā)包人協(xié)商將該工程折價，也可直接向人民法院申請將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價或拍賣的價款優(yōu)先受償。建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

　　(3)對于拖欠款的應付利息，處理原則是：(新增知識點)

　　1)合同有約定的，利息應從應付工程價款之日計付。以《建設工程施工合同(示范文本)》GF-2017-0201為例：工程預付款的應付時間是開工前7d，因此拖欠預付款的利息起算時間是開工前的第6天;拖欠工程進度款的利息的起算時間是報告后的第15天計算利息等等。

　　2)合同沒有約定或約定不明的，利息應付之日如下：

　?、俳ㄔO工程已實際交付的，為交付之日;

　　②建設工程沒有交付的，為提交竣工結算文件之日;

　?、劢ㄔO工程未交付，工程價款也未結算的，為當事人起訴之日起。

　　3)合同中如果當事人對拖欠款利息有約定的，按照合同約定執(zhí)行;沒有約定的，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計息，但是約定的利息計算標準高于中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率4倍的部分除外。

　　4)如果合同中既有拖欠工程款利息約定又有違約金的約定時，司法實踐中通常情況下只支持其中一種。但是如果合同約定了因拖欠工程款，造成承包人其他損失時，發(fā)包人應予以賠償，承擔違約責任。

　　4.保修金

　　通常是以結算總造價為計算基數(shù)。

　　5.專項訓練

　　背景資料：某工程項目由A、B、C、D四個分項工程組成，合同工期為6個月。施工合同規(guī)定：

　　(1)開工前建設單位向施工單位支付合同價的10%作為材料預付款，材料預付款在4、5、6月份結算時分月均攤抵扣;

　　(2)質量保證金為合同總價的3%，每月從施工單位的工程進度款中扣留10%，扣完為止;

　　(3)工程進度款逐月結算，不考慮物價調整;

　　(4)分項工程累計實際完成工程量超出計劃完成工程量為15%時，該分項工程工程量超出部分的結算單價調整系數(shù)為0.95。

　　各月計劃完成工程量及全費用單價，如表4-11所示。

　　表4-11　各月計劃完成工程量及全費用單價表　

分項工程名稱	1	2	3	4	5	6	全費用單價（元/m³）
A	500	750					180
B		600	800				480
C			900	1100	1100		360
D					850	950	300

　　1～3月份實際完成的工程量，如表4-12所示。

　　表4-12　1、2、3月份實際完成工程量(單位m³)　　

分項工程名稱	1	2	3	4	5	6
A	560	550
B		680	1050
C			450
D

　　問題：

　　(1)該工程材料預付款為多少萬元?應扣留的質保金為多少萬元?

　　(2)各月應抵扣的預付款各是多少萬元?

　　(3)根據(jù)表4-12提供數(shù)據(jù)，1、2、3月份應確認的工程進度款各為多少萬元?

　　『正確答案』(1)合同總價=A+B+C+D=(500+750)×180+(600+800)×480+(900+1100+1100)×360+(850+950)×300/10000=255.3萬元

　　質保金=255.3×3%=7.659萬元

　　(2)預付款=255.3×10%=25.53萬元

　　應在4、5、6月份扣回，每月扣：25.53/3=8.51萬元

　　(3)1月份進度款=560×180×0.9/10000=9.072萬元

　　扣保留金=560×180×0.1/10000=1.008萬元

　　2月份進度款=(550×180+680×480)×0.9/10000=38.286萬元

　　扣保留金=(550×180+680×480)×0.1/10000=4.254萬元

　　累計已扣保留金=1.008+4.254=5.262萬元

　　3月份：B工作累計實際完成了680+1050=1730，超出了其計劃量1400的15%，即超出量=1730-1400×1.15=120m3

　　扣保留金=[120×480×0.95+(1050-120)×480+450×360]×0.1/10000=6.6312萬元，與累計已扣保留金5.262萬元累計總額已超出保留金總額。故3月份應扣保留金=7.659-5.262=2.397萬元

　　3月份進度款=[120×480×0.95+(1050-120)×480+450×360]/10000-2.397=63.915萬元

　　6.調值公式法

　　(1)P=P0(a0+a1A/A0+a2B/B0+a3C/C0+...)

　　P：調值后合同價款或工程實際結算款

　　P0：合同價款中工程預算進度款

　　A0、B0、C0：基期價格指數(shù)或價格

　　A、B、C：工程結算日期的價格指數(shù)或價格

　　a0：不調值部分比重

　　a1、a2、a3：各調值因素比重

　　(2)專項訓練

　　背景：某承包商承包某外資工程項目的施工，與業(yè)主簽訂的施工合同要求：工程合同價2000萬元，工程價款采用調值公式動態(tài)結算;該工程的人工費可調，占工程價款的35%;材料費有三種可調：材料1占20%，材料2占15%，材料3占15%。價格指數(shù)見下表。

　　價格指數(shù)表　

費用名稱	基期代號	基期價格指數(shù)	計算期代號	計算期價格指數(shù)
人工費	A₀	124	A	133
材料1	B₀	125	B	128
材料2	C₀	126	C	146
材料3	D₀	118	D	136

　　問題：用調值公式法進行結算，請計算該工程調之后的實際結算價。

　　『正確答案』

　　P=P₀×(a₀+a₁A/A0+a₂B/B₀+a₃C/C₀+a₄D/D₀)

　　=2000×(0.15+0.35A/A₀+0.20B/B₀+0.15C/C₀+0.15D/D₀)

　　=2000×(0.15+0.35×133/124+0.20×128/125+0.15×146/126+0.15×136/118)

　　=2000×(0.15+0.375+0.205+0.174+0.173)=2000×1.077=2154(萬元)

　　五、工程索賠

　　1.工程索賠的概念

　　工程索賠是指在建設工程施工合同履行過程中，無過錯的一方要求存在過錯的一方承擔所造成的實際損失的情況。索賠通常分為費用索賠和工期索賠兩種。但是由于工程范圍的變更、文件的缺陷或技術錯誤、業(yè)主未能提供現(xiàn)場所引起的索賠，承包人可以索賠利潤。

　　2.成立的條件

　　索賠成立的條件(一般站在總承包商的角度)：損失已經(jīng)發(fā)生;損失不是承包商的責任;損失不是承包商應承擔的風險;在規(guī)定的時間內(nèi)(28天內(nèi))提出了索賠。

　　3.索賠程序

　　根據(jù)合同約定，承包人認為有權得到追加付款和(或)延長工期的，應按以下程序向發(fā)包人提出索賠：

　　(1)承包人應在知道或應當知道索賠事件發(fā)生后28天內(nèi)，向監(jiān)理人遞交索賠意向通知書，并說明發(fā)生索賠事件的事由;承包人未在前述28天內(nèi)發(fā)出索賠意向通知書的，喪失要求追加付款和(或)延長工期的權利;

　　(2)承包人應在發(fā)出索賠意向通知書后28天內(nèi)，向監(jiān)理人正式遞交索賠報告;索賠報告應詳細說明索賠理由以及要求追加的付款金額和(或)延長的工期，并附必要的記錄和證明材料;

　　(3)索賠事件具有持續(xù)影響的，承包人應按合理時間間隔繼續(xù)遞交延續(xù)索賠通知，說明持續(xù)影響的實際情況和記錄，列出累計的追加付款金額和(或)工期延長天數(shù);

　　(4)在索賠事件影響結束后28天內(nèi)，承包人應向監(jiān)理人遞交最終索賠報告，說明最終要求索賠的追加付款金額和(或)延長的工期，并附必要的記錄和證明材料。

　　4.索賠內(nèi)容

　　(1)工期：業(yè)主的責任且延誤的時間超出本工作的總時差，超出部分可索賠。

　　(2)費用：業(yè)主的責任前提下，一般合理的費用索賠成立。在計算人工費時要注意窩工狀態(tài)和工作狀態(tài);在計算機械費時要注意是自有機械還是租賃機械，同時還要區(qū)分工作狀態(tài)還是閑置狀態(tài)。

　　工作狀態(tài)的費用一般包括全費用，即：人、材、機、管理、利、規(guī)、稅。窩工狀態(tài)下一般不考慮利潤。合同有約定的按合同執(zhí)行。

　　5.索賠成立的事件(屬于業(yè)主應承擔的責任)

　　業(yè)主采購的材料不及時或質量不合格;地質條件變化(化石、文物);圖紙晚到、錯誤;工程復檢時質量合格;一周內(nèi)非承包商的原因造成停水停電累計8小時等。

　　6.索賠不成立的事件(屬于承包商應承擔的責任)：

　　施工方采購的材料不及時或質量不合格;工程質量不合格;施工機械損害、大修;工程復檢時質量不合格等。

　　7.案例分析(索賠、變更、不可抗力等)

　　背景資料：某建筑公司(乙方)于某年4月20日與某廠(甲方)簽訂了修建建筑面積為3000m2工業(yè)廠房(帶地下室)的施工合同，乙方編制的施工方案和進度計劃已獲監(jiān)理工程師批準。該工程的基坑開挖土方量為4500m3，假設直接費單價為42元/m3，綜合費率為直接費的20%。該工程的基坑施工方案規(guī)定：土方工程采用租賃一臺斗容量為1m3的反鏟挖土機施工(租賃費450元/臺班)。合同約定，提前(或拖延)1天獎勵(罰款)2000元。甲、乙雙方合同約定5月11日開工，5月20日完工。

　　在實際施工中發(fā)生如下幾項事件：

　　事件一：因租賃的挖土機大修，晚開工2d，造成人員窩工10個工日;

　　事件二：基坑開挖后，因遇軟土層，接到監(jiān)理工程師5月15日停工的指令，進行地質復查，配合用工15個工日;

　　事件三：5月19日接到監(jiān)理工程師于5月20日復工的指令，同時提出基坑開挖深度加深2m的設計變更通知單，由此增加土方開挖量900m3;

　　事件四：5月20日～5月22日，因下罕見的大雨迫使基坑開挖暫停，造成人員窩工10個工日;

　　事件五：5月23日用30個工日修復沖壞的永久道路，5月24日恢復挖掘工作，最終基坑于5月30日挖坑完畢。

　　問題：

　　(1)該土方工程的合同價是多少?合同工期多少天?如果進度均衡進行，每天應完成多少土方量?

　　(2)建筑公司針對上述哪些事件可以向廠方要求索賠，哪些事件不可以要求索賠，并說明原因。

　　(3)事件三的結算價是多少?建筑公司可以提出順延工期多少天?

　　(4)除事件三外，其他各項事件工期索賠各是多少天?

　　(5)假設人工費單價為100元/工日，因增加用工所需的管理費為增加人工費的30%，除事件三后，合理的費用索賠總額是多少?