考試樣題

　　各科目的題型、題量及分值：

　　“房地產(chǎn)基本制度與政策（含房地產(chǎn)估價相關(guān)知識）”的題型題量為：單項選擇題（共40題，20分）、多項選擇題（共15題，30分）、判斷題（共40題，20分）、綜合分析題（共15題，30分）。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”、“房地產(chǎn)估價理論與方法”的題型題量為：單項選擇題（共35題，35分）、多項選擇題（共15題，30分）、判斷題（共15題，15分）、計算題（共2-3題，20分）。

　　“房地產(chǎn)估價案例與分析”的題型題量為：單項選擇題、問答題（共3題，30分）、指錯題（共1題，40分）、改錯題（共1題，10分）。

　　各科目相同的題型分值有所不同。

　　單項選擇題（每題X分。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）

　　某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2005年6月10日至16日評估了一宗房地產(chǎn)于2005年6月12日的市場價值，后對其估價結(jié)果產(chǎn)生了異議?，F(xiàn)在要求你重新估價以證明該房地產(chǎn)估價機構(gòu)的估價結(jié)果是否客觀合理，此時你認(rèn)為估價時點應(yīng)為（ 　）。
　　A．現(xiàn)在
　　B．委托人指定的日期
　　C．2005年6月12日
　　D．重新估價的作業(yè)日期中的某日

　　參考答案：C

　　多項選擇題（每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的。每個選項得0.5分）

　　估價人員的估價水平主要取決于其（ 　）。
　　A．相關(guān)理論水平
　　B．相關(guān)實踐經(jīng)驗
　　C．相關(guān)職業(yè)道德修養(yǎng)
　　D．人際關(guān)系好壞
　　E．學(xué)歷高低

　　參考答案：A．B

　　判斷題（每題X分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確。用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣X分。本題總分最多扣至0分）

　　某估價報告中注明“估價報告使用期限自2007年3月1日起半年”。如果估價報告使用者在該期限內(nèi)使用了該估價報告，則出具該估價報告的估價機構(gòu)和估價師在2007年9月1日以后也要對該估價報告承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。如果估價報告使用者在2007年9月1日之前未使用該估價報告而是以后使用的，則出具該估價報告的估價機構(gòu)和估價師不應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

　　參考答案：√

　　綜合分析題（每小題2分。每小題的備選答案中有1個或1個以上符合題意。請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的。得2分；錯選或多選的。不得分；少選且選擇正確的。每個選項得0.5分）

　　某市w房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱W公司）擬建一經(jīng)濟適用住房小區(qū)，需向該市H鄉(xiāng)征用40公頃基本農(nóng)田以外的耕地。W公司在小區(qū)建設(shè)過程中，經(jīng)過市場調(diào)研，決定調(diào)整最初確定的開發(fā)方案，在部分住宅用地上建造一大型商場；委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理銷售經(jīng)濟適用住房，并向G購房戶提供住房公積金貸款服務(wù)。W公司開發(fā)大型商場時，以商場在建工程抵押貸款方式彌補工程建設(shè)資金不足；在商場投入使用時，W公司將商場底層出租給F公司，租期5年。商場開業(yè)一年，W公司由于償還貸款，將商場整體出售給S公司。

　　1.W公司合法占用該小區(qū)土地的途徑是（ ?。?。
　　A．向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，再經(jīng)項目所在地市人民政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)
　　B．向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，并向項目所在地省人民政府辦理征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)
　　C．向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，并經(jīng)國務(wù)院辦理征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)
　　D．規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃申請后，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，交納相關(guān)費用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)

　　2.W公司要按照調(diào)整后的方案進行開發(fā)，應(yīng)辦理的手續(xù)包括（ ?。?。
　　A．向土地管理部門提出改變土地使用性質(zhì)的申請
　　B．向規(guī)劃管理部門提出改變土地使用性質(zhì)的申請
　　C．簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
　　D．報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)

　　3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要合法預(yù)售住宅，應(yīng)出示（ 　）。
　　A．W公司與預(yù)房人簽訂的預(yù)售合同
　　B．集體土地所有證和國有土地使用證
　　C．商品房預(yù)售許可證及w公司出具的商品房銷售委托書
　　D．商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證及W公司出具的銷售代理委托合同、商品房預(yù)售合同

　　4.G購房戶向銀行申請辦理住房公積金貸款時，除提交申請書、身份證外，還應(yīng)提交（ ?。?。
　　A．房屋所有權(quán)證、購房合同、抵押合同
　　B．土地使用權(quán)證明、購房合同、抵押合同
　　C．銷售代理合同、購房合同、抵押合同
　　D．住房公積金管理機構(gòu)批文

　　5.W公司的租賃行為要合法，應(yīng)辦理（ ?。?br />　　A．貸款銀行出具同意出租的證明
　　B．W公司與F公司簽訂租賃合同
　　C．到房地產(chǎn)管理部門登記備案、領(lǐng)取房屋租賃證
　　D．辦理商場營業(yè)執(zhí)照

　　6.W公司辦理商場轉(zhuǎn)讓手續(xù)時，應(yīng)向主管部門提交（ ?。?br />　　A．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門核發(fā)的房屋買賣審批書
　　B．W公司與S公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同
　　C．房屋所有權(quán)證和土地使用證
　　D．貸款銀行、F公司同意轉(zhuǎn)讓的證明

　　參考答案：

　　1.D；　　2.ABD；　　3.C；　　4.BD；　　5.ABC；　　6.BCD.

　　計算題（要求列出算式、計算過程；需按公式計算的。要寫出公式；只有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答）

　　某宗房地產(chǎn)建成于2002年10月，此后收益期限為48年；2003年10月至2006年10月分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計2007年10月至2009年10月可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2010年10月起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該宗房地產(chǎn)2006年10月的收益價格。

　　問答題（請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）

　　張某看中了一處房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿Γ虡I(yè)用地的基準(zhǔn)地價為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物共三層，總建筑面積700㎡.張某擬購入后將一層開設(shè)商鋪，二、三層用于居住。原業(yè)主開出的售價為總價140萬元。張某為摸清該售價的合理性，找估價師進行估價咨詢。請問估價師接受委托后，在估價前需要了解估價對象的哪些情況？

　　參考答案要點：

　　1、土地產(chǎn)權(quán)狀況；
　　2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況；
　　3、該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃要求；
　　4、土地使用基本狀況；
　　5、建筑物基本狀況。

　　指錯題（下列估價報告存在多處錯誤。請指明其中的13處。每指明1處錯誤得3分。本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號。未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的。不計分）

房地產(chǎn)估價報告

（封面及目錄略）
致估價委托人函（略）
注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）
估價的假設(shè)和限制條件（略）

××酒店房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、委托人

　　××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。

　　二、估價機構(gòu)

　　××房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人：××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：壹級。

　　三、估價對象

　　1、地理位置及概況（略）

　　2、估價對象概況

　　估價對象：酒店第1、2、10～13、20層建筑面積：11275㎡

　　土地使用權(quán)年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）竣工日期：1991年8月

　　估價對象用途：酒店客房、餐飲、娛樂建筑結(jié)構(gòu)：框架

　　土地使用權(quán)來源：協(xié)議出讓建筑裝修情況：（略）

　　四、估價目的

　　為銀行抵押貸款提供依據(jù)。

　　五、估價時點

　　1999年8月20日。

　　六、估價依據(jù)（略）

　　七、估價原則（略）

　　八、估價方法

　　將估價對象分為三部分進行估價，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓嵗^多，故采用市場比較法進行估價；第10～13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進行估價；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法進行估價。

　　九、估價結(jié)果

　　估價對象的總價值為人民幣208521050元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。

　　十、估價人員（略）

　　十一、估價報告使用期限（略）

××酒店房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價方法選用

　　將估價對象分為三部分進行估價，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓嵗^多，故采用市場比較法進行估價；第10～13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進行估價；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法進行估價。

　　六、估價測算過程

　　（一）酒店第一、二層估價

　　酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經(jīng)營酒樓。第一、二層建筑面積均為2830㎡.在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上此類房地產(chǎn)的交易實例較多，故采用市場比較法進行估價。

　　可比實例一，國際中心商場1999年8月的市場售價為：一層45000元/㎡，二層30000元/㎡.

　　可比實例二，華強商廈1999年8月的市場售價為：一層39000元/㎡，二層25000元/㎡.

　　可比實例三，世紀(jì)廣場商場1999年8月的市場售價為：一層38000元/㎡，二層24000元/㎡.

　　確定可比實例修正系數(shù)的依據(jù)（略）。

　　修正計算：

　　一層比準(zhǔn)價格為：（34091+34392+34142）÷3=34208（元/㎡）

　　二層比準(zhǔn)價格為：（20979+21645+21563）÷3=21396（元/㎡）

　　第一、二層價值為：（34208+21396）×2830=157359320（元）

　　（二）酒店第10～13層估價

　　酒店第10～13層為客房，建筑面積4500㎡.因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進行估價。

　　選用收益法公式：

　　式：

　　式中：

　　V——房地產(chǎn)價格；

　　A——年凈收益；

　　Y——報酬率；

　　n——尚可使用年限。

　　1、尚可使用年限n的確定

　　該酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n=42.

　　2、年凈收益A的確定

　　酒店第10～13層共有客房104間。根據(jù)該公司提供的1996年至1998年的經(jīng)營情況分析表及財務(wù)報表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則：

　　年總收入=104×400×365=15184000（元）

　　酒店客房收入中稅、營業(yè)支出、管理費、維修費、保險費等總支出占45％。

　　年凈收益　　A=15184000×（1-45％）

　　=8351200（元）

　　3、報酬率Y的確定

　　采用累加法求取報酬率，求得的報酬率為8％。酒店第10～13層價值

　?。ㄈ┚频甑?0層估價

　　酒店第20層為卡拉0K室、酒吧，建筑面積為1 125㎡，現(xiàn)已出租經(jīng)營，租期尚余5年。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進行估價。

　　按租約規(guī)定，第20層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分別為100萬元、110萬元、120萬元、130萬元、140萬元，租賃稅費占租金收入的20％。

　　計算年凈收益：

　?。ㄋ模┕纼r對象的總價值

　　157359320+100270342+3021651=260651313（元）

　　（五）應(yīng)扣折舊額的確定

　　經(jīng)實地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價對象的現(xiàn)價值為：260651313×80％=2085210509（元）

　　七、估價結(jié)果確定

　　估價對象的總價值為人民幣208521050元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。

　　參考答案（可在下列20個中確定13個）：

　　1.缺少房地產(chǎn)權(quán)屬狀況描述

　　2.缺少價值定義

　　3.酒店大堂采用市場比較法估價不當(dāng)

　　4.第二層酒樓用市場比較法時選用商場作可比實例不當(dāng)

　　5.酒店第一、二層市場比較法交易情況修正系數(shù)形式錯

　　6.第二層估價交易案例一綜合修正超過30％

　　7.第二層為收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法為其中一種方法

　　8.第10～13層尚可使用年限n應(yīng)為土地使用權(quán)剩余年限，即為29年

　　9.第10～13層用收益法估價時未采用客觀、未來的收益水平

　　10.對酒店大堂的估價有重復(fù)計算

　　11.第10～13層估價求收益時未考慮入住率

　　12.確定資本化率時安全利率選用不當(dāng)

　　13.第20層估價時年凈收益求取方法錯誤

　　14.第20層估價時未考慮5年以后的收益

　　15.總價值不應(yīng)再扣除折舊

　　16.缺少估價作業(yè)日期

　　17.缺少確定估價結(jié)果的理由

　　18.第20層的資本化率應(yīng)與第10～13層有所不同

　　19.應(yīng)說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響

　　20.結(jié)果報告中和技術(shù)報告的建筑面積不吻合

　　改錯題（指出并改正下列估價報告片斷中的錯誤。錯處不超過4個。后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項目，規(guī)劃用途為居住，土地使用權(quán)年限為1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用權(quán)出讓金已全部交清。規(guī)劃建筑面積5000㎡，預(yù)計售價3000元/㎡.

　　該項目于1997年7月1日開工，原定工期9個月，建筑費為1200元/㎡，管理費為建筑費的5％。建筑費和相應(yīng)的管理費投入時間為：開工后的第一季度投入30％，第二季度投入40％，第三季度投入30％。假定都在每季度中間投入，年利率6.66％，銷售費用和銷售稅費分別為售價的3％和6％。開工后第一季度結(jié)束時，已有1000㎡建筑面積按3000元/㎡預(yù)售。開工后第二季度結(jié)束時，項目的原開發(fā)商擬將項目以合作開發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方式為一次性付給一筆轉(zhuǎn)讓費，用于補償已投入的土地使用權(quán)出讓金和建筑費等投資，已預(yù)售的1000㎡的凈銷售收入在銷售結(jié)束時由原開發(fā)商返還給合作方。現(xiàn)合作方委托估算該項目在1998年1月1日的價格。

　　采用假設(shè)開發(fā)法估價。預(yù)計項目在完工時可全部售出，投資利潤率取20％，季度利率為1.665％。設(shè)項目在1998年1月1日價格為V，估算如下

　　1.計算開發(fā)完成后的價值

　　3000×5000÷（1+1.665％）=14754340（元）

　　2.計算建筑費

　　1200×5000×30％÷（1+1.665％）0.5=2641102（元）

　　3.計算管理費

　　2641102×5％÷（1+1.665％）0.5=130969（元）

　　4.計算銷售費用和銷售稅費

　　14754340×（3％+6％） ÷（1+1.665％）=1306143（元）

　　5.計算利潤

　　（V+2641102+130969+1306143）×20％=-0.2V+815643（元）

　　6.計算項目價格

　　V=開發(fā)完成后的價值-建筑費-管理費-銷售稅和銷售費用-利潤

　　=14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643=8217069（元）

　　參考答案

　　1、計算管理費錯，應(yīng)為2641102×5％=132055（元）

　　2、計算銷售費用和銷售稅費錯，應(yīng)為：

　　14754340×（3％+6％）=1327891（元）

　　3、計算利潤錯，應(yīng)為：

　　（V+2641102+132055）×20％=0.2V+549231（元）

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