2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試卷

　　一、問答題（共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）
　?。ㄒ唬┠呈型恋貎渲行囊耘馁u方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評估，最高應(yīng)價(jià)評估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估出的最高應(yīng)價(jià)為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

　?。ǘ┠彻居?年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價(jià)值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1 000萬元。請問上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?

　　（三）某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/㎡。
　　據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：
　　1．以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)；
　　2．以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。
　　請問：
　　1．上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說明理由。
　　2．針對你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。

　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）
　?。ㄒ唬┩跄秤?999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價(jià)值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄
　　妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。
　　1．若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價(jià)值分析，該大廈一至六層的價(jià)值比例關(guān)系為：
　　1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款（ ?。┤f元。
　　A．11.43
　　B．11.77
　　C．22.86
　　D．23.53

　　2-6（略）

　　7．下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是（ ?。?。
　　A．項(xiàng)目改建投入的成本費(fèi)用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價(jià)格、補(bǔ)交的土地  出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用、管理費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、投資利息和利潤
　　B．項(xiàng)目改建的前提是投入成本小于項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益
　　C．項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法
　　D．項(xiàng)目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場問題

　?。ㄈ┘坠驹诔青l(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5 000㎡的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：

　　8、如果對上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)利用成本法測算土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)計(jì)入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的是（ ?。?br />　　A．耕地占用稅
　　B．征地管理費(fèi)
　　C．耕地開墾費(fèi)
　　D．新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)

　　9、如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價(jià)值均為200萬元，住宅價(jià)值為195萬元，則按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅昝鎽?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為（ ?。?br />　　A．22.22%
　　B．33.61%
　　C．36.55%
　　D．37.80%

　　10、如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價(jià)的表述中，正確的是（ ?。?。
　　A．店面內(nèi)地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定
　　B．因拆遷估價(jià)對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià)
　　C．評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定
　　D．甲公司可自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估店面價(jià)值

　　三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分）

封面和目錄（略）
致委托人函（略）

估價(jià)師聲明

　　我們鄭重聲明：
　　1．我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
　　2．本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
　　3．我們與本次估價(jià)的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
　　4．我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）進(jìn)行分析和測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
　　5．注冊房地產(chǎn)估價(jià)師×××已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查看，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。
　　6．沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
　　7．本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
　　8．本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托人及報(bào)告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
　　9．本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。

　　　　　　 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊號××××）：  ××××（簽名蓋章）
　　　　　　 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊號××××）：  ××××（簽名蓋章）
　　　　　　 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊號××××）：  ××××（簽名蓋章）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二00八年六月三十日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人（略）
　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）
　　三、估價(jià)對象
　　估價(jià)對象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3 853.05㎡，土地面積為2 294.5㎡。
　　1．坐落
　　估價(jià)對象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。
　　2．產(chǎn)權(quán)狀況
　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價(jià)對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。
　　3．土地狀況
　　土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。
　　4．建筑物狀況
　　估價(jià)對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。
　　估價(jià)對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。
　　5．配套設(shè)施狀況
　　估價(jià)對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。
　　四、估價(jià)目的
　　為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象提供價(jià)值參考依據(jù)而評估其市場價(jià)格。
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　根據(jù)估價(jià)目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為2008年6月25日。
　　六、價(jià)值定義（略）
　　七、估價(jià)依據(jù)（略）
　　八、估價(jià)原則
　　本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：
　　1．最高最佳使用原則（略）
　　2．替代原則（略）
　　3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（略）
　　4．謹(jǐn)慎原則（略）
　　5．合法原則（略）
　　九、估價(jià)方法
　　本報(bào)告選用市場法和收益法進(jìn)行估價(jià)（方法選擇及方法定義略）。
　　十、估價(jià)結(jié)果
　　在評估過程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在對現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價(jià)對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對象市場價(jià)值的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對估價(jià)對象的市場價(jià)值進(jìn)行了評估，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元）， 單價(jià)為5 995.03元/㎡。
　　十一、估價(jià)人員（略）
　　十二、估價(jià)作業(yè)日期
　　2008年6月25日至2008年6月30日。
　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
　　本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過半年；超過有效期使用本報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
　　二00八年六月三十日

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個別因素分析
　　估價(jià)對象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05㎡，
　　土地面積為2294.5㎡。
　　1．坐落
　　估價(jià)對象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。
　　2．產(chǎn)權(quán)狀況
　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價(jià)對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。
　　3．土地狀況
　　土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。
　　4．建筑物狀況
　　估價(jià)對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。
　　各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。
　　估價(jià)對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。
　　5．配套設(shè)施狀況
　　估價(jià)對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。
　　二、區(qū)域因素分析（略）
　　三、市場背景分析（略）
　　四、最高最佳使用分析（略）
　　五、估價(jià)方法選用
　　估價(jià)對象所在的××市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場活躍，同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場依據(jù)充足，因此可選用市場法進(jìn)行評估。同時(shí)，該區(qū)域房地產(chǎn)市場中與估價(jià)對象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營，同一供需圈內(nèi)出租實(shí)例較多，容易獲得物業(yè)租金、費(fèi)用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價(jià)對象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點(diǎn)，可選用收益法進(jìn)行評估。
　　市場法的具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價(jià)對象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對象和可比實(shí)例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評估出估價(jià)對象的市場價(jià)格。
　　收益法的具體估價(jià)思路為：運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，將各期現(xiàn)值累加來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格。

　　六、估價(jià)測算過程
　?。ㄒ唬┦袌龇y算過程
　　1．選擇可比實(shí)例
　　經(jīng)篩選確定A、B、C三個比較實(shí)例。
　　實(shí)例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 419㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6 100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易（其他情況略）。
　　實(shí)例B：軟件廣場辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3 986㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6 250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易（其他情況略）。
　　實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 555㎡，成交價(jià)格為6 430元/㎡，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易（其他情況略）。
　　比較實(shí)例與估價(jià)對象各項(xiàng)比較因素對比詳見表1。

表1修正因素比較表

　　2．確定可比實(shí)例修正指數(shù)
　?。?）交易情況修正
　　以上所選擇的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，故無需進(jìn)行交易情況修正。
　?。?）交易日期修正
　　由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期，××市商品住宅市場價(jià)格比較平穩(wěn)，故對
　　可比實(shí)例的交易日期不做修正。
　?。?）區(qū)域因素修正
　　可比實(shí)例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正（具體過程略）。
　?。?）個別因素修正
　　可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對象個別因素進(jìn)行的對比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正（具體過程略）。
　　比較因素修正指數(shù)詳見表2。

　　表2  比較因素修正指數(shù)表

　　3.可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格修正
　　在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對各可比實(shí)例的交易價(jià)格修正如表3：

表3交易價(jià)格修正計(jì)算表

　　4.比準(zhǔn)價(jià)格測算
　　各比較實(shí)例交易價(jià)格經(jīng)修正后比較接近，本報(bào)告中估價(jià)人員取上述三個比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的市場價(jià)格（單價(jià)）為：
　　（5 925+5 949+6 000）÷3=5 958元/㎡
　?。ǘ┦找娣y算過程
　　經(jīng)過認(rèn)真分析，得知估價(jià)對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報(bào)酬率保持不變，故收益價(jià)格測算公式為：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)ⁿ]

　　上式中：V一房地產(chǎn)價(jià)格，A一年凈收益，r-報(bào)酬率，n一收益年限

　　1．確定年凈收益
　　在測算估價(jià)對象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)對象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費(fèi)的維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金后，得出估價(jià)對象未來各年的凈收益。
　?。?）估算年總收入
　　采用市場法確定估價(jià)對象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡·天（具體過程略）。
　　根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為：
　　1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83萬元
　?。?）運(yùn)營費(fèi)用
　　維修費(fèi)：按重置成本的2%（確定過程略）計(jì)算，重置成本為1500元/㎡（確定過程略）。則：
　　維修費(fèi)=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56萬元
　　保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物的原值的2‰（確定過程略）計(jì)算。則：
　　保險(xiǎn)費(fèi)=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16萬元
　　管理費(fèi)：按年收入的3%（確定過程略）計(jì)算。則：
　　管理費(fèi)=227.83萬元×3%=6.83萬元
　　營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計(jì)算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：
　　227.83萬元×（5.5%+12%）=39.87萬元
　　則運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)為59.42萬元。
　?。?）凈收益
　　凈收益=年總收入-運(yùn)營費(fèi)用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元
　　2．確定報(bào)酬率
　　本次評估報(bào)酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，報(bào)酬率確定為7%（確定過程略）。
　　3．收益年限的確定
　　估價(jià)對象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價(jià)對象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價(jià)對象的收益年限為50年。
　　4．測算估價(jià)對象的收益價(jià)格
　　將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入計(jì)算公式，測算估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的收益價(jià)格為：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)ⁿ]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)⁵⁰]=2 324.18萬元

　　單價(jià)為：
　　2 324.18萬元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡
　　七、估價(jià)結(jié)果確定
　　1．單價(jià)的確定
　　本報(bào)告分別采用了市場法和收益法對估價(jià)對象的市場價(jià)格進(jìn)行了評估，采用市場法求取的單價(jià)為5 958元/㎡，采用收益法求取的單價(jià)為6 032.05元/㎡，兩者的結(jié)果比較接近，本報(bào)告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：
　　估價(jià)對象單價(jià)=（5 958元/㎡+6 032.05元/㎡）÷2=5 995.03元/㎡
　　估價(jià)對象總價(jià)=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310萬元
　　2．估價(jià)結(jié)果
　　本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元），單價(jià)為5 995.03元/㎡。

　　附件（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯）
　　估價(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。

　　一、委托人（略）
　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）
　　三、估價(jià)對象
　?。ㄒ唬┕纼r(jià)對象實(shí)物狀況（略）
　?。ǘ┕纼r(jià)對象權(quán)益狀況（略）
　?。?-）估價(jià)對象區(qū)位狀況（略）
　　四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格
　　五、價(jià)值定義：估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值
　　六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。
　　七、估價(jià)依據(jù)
　　1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
　　2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）；
　　3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291--1999）；
　　4．《A市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》（A市人民政府令130號）；
　　5．《A市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》；
　　6．《A市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范（試行）》（A房市[2002]148號）；
　　7.《市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（A價(jià)房字[2004]74號）；
　　8．《房屋拆遷許可證》（證號：×規(guī)拆許（2008）第××號）；
　　9．托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看記錄及了解的有關(guān)估價(jià)對象現(xiàn)場資料和A市有關(guān)市場信息資料等；
　　10．其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件（略）。
　　八、估價(jià)原則（略）
　　九、估價(jià)方法
　　由于估價(jià)對象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實(shí)例容易搜集，故可采用市場法進(jìn)行評估；由于A市建安工程造價(jià)資料比較齊備，故也可采用成本法評估（市場法、成本法的定義略）。
　　十、估價(jià)結(jié)果（略）
　　十一、估價(jià)人員（略）
　　十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）
　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限（略）

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