制訂合理的經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃

　　在確定一項(xiàng)具體的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及內(nèi)容后，首先要制訂一份管理計(jì)劃并獲得委托方認(rèn)可。管理計(jì)劃是將要進(jìn)行的管理行為變?yōu)樵诮?jīng)濟(jì)上和策略上的行動(dòng)綱領(lǐng)。制訂管理計(jì)劃一般應(yīng)遵循如下工作步驟：

　�。�1）市場(chǎng)分析。包括對(duì)本地區(qū)和周邊的市場(chǎng)分析，具體需要調(diào)查分析當(dāng)?shù)厝丝�、�?jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展趨勢(shì)、就業(yè)與收入狀況、消費(fèi)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)、利率水平等。

　�。�2）交通與公用設(shè)施情況調(diào)查。重點(diǎn)是公共交通和停車(chē)場(chǎng)情況，交通布局可能發(fā)生的變化等。有時(shí)候，停車(chē)場(chǎng)吸納車(chē)輛的數(shù)量對(duì)于現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者都是不容小覷的重要因素。交通布局的改變可以改善或者惡化一個(gè)地區(qū)的原有經(jīng)營(yíng)格局。

　�。�3）同類(lèi)物業(yè)供求關(guān)系調(diào)查。著重同類(lèi)物業(yè)的供求平衡分析、租售情況分析。應(yīng)尋找可比性強(qiáng)的同類(lèi)物業(yè)加以比較，對(duì)房屋狀況、租金狀況、人流客流狀況、租戶(hù)的構(gòu)成及其變動(dòng)情況等進(jìn)行摸底排查，合理確定租售價(jià)格水平。

　�。�4）消費(fèi)者調(diào)查、分析。調(diào)查潛在消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)心理、行為與習(xí)慣（消費(fèi)價(jià)格區(qū)間、消費(fèi)地點(diǎn)、消費(fèi)的時(shí)間和頻率、和誰(shuí)一起消費(fèi)等）。在此基礎(chǔ)上，確定主要目標(biāo)消費(fèi)群體。

　�。�5）進(jìn)行嚴(yán)密的經(jīng)濟(jì)論證。全面衡量項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期收支，做出慎重的可行性論證和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

　�。�6）組建精干的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，確定合理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。