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業(yè)主提前使用工程所發(fā)生的質量糾紛

對于業(yè)主未經(jīng)驗收擅自提前使用工程而發(fā)生質量問題的，以前《經(jīng)濟合同法》第三十四條第二款第四項規(guī)定：“工程未經(jīng)驗收，提前使用，發(fā)現(xiàn)質量問題，自己承擔責任。”國務院《建筑安裝工程承包合同條例》第十三條第二款第三項也規(guī)定：‘

“工程未經(jīng)驗收，發(fā)包方提前使用或擅自動用，由此而發(fā)生的質量或其他問題，由發(fā)包方承擔責任。”這樣規(guī)定主要是考慮到，在發(fā)包人提前使用工程的情況下，質量責任的歸屬很難查明，故以“提前使用，責任自負”的法律規(guī)定，來強化發(fā)包人的驗收責任。但是，只要發(fā)包人提前使用工程即完全免除承包人的質量責任，這一規(guī)定并不合理。因為有些責任，特別是基礎結構上的質量問題，除非存在設計上的原因外，明顯系承包人施工不當造成的，由發(fā)包人承擔責任是不公平的。另外，發(fā)包人提前使用工程的原因很多，有些是因承包人而引起的。因此，上述規(guī)定在雙方當事人之間的利益衡量上存在失衡之處。

因此，現(xiàn)行的《合同法》、《建筑法》和《建設工程質量管理條例》均已取消了這一規(guī)定?！逗贤ā返诙倨呤艞l、《建筑法》第六十一條、《建設工程質量管理條例》第十六條都僅規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”，而沒有規(guī)定由此產(chǎn)生的質量責任承擔問題。

在《合同法》、《建筑法》實施前訂立的施工合同糾紛，當然仍應適用當時的法律、行政法規(guī)的規(guī)定;在《合同法》、《建筑法》實施后訂立的合同，則應適用《合同法》、《建筑法》?！逗贤ā?、《建筑法》未對由此產(chǎn)生的質量責任作出規(guī)定，我們認為，合理的做法應當是：建設工程未經(jīng)驗收，發(fā)包人擅自接受使用的，承包人只對工程主體結構、基礎工程的質量在合同期限內承擔責任，其他質量問題應由發(fā)包人自負。