
2022年房地產估價師考試備考之初,深入了解房估考試,做好學習計劃是重點。以下是網校老師整理的房估備考資料,記得收藏哦!
不同用途土地價格評估中,比較常見的一種情況是住宅用地價格評估。下面簡單介紹住宅用地價格評估中需要注意的一些問題。
一、價格影響因素
價格影響因素分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素,各自重點分析內容如下表所示,需要區(qū)分不同價格影響因素的歸類問題。
一般 因素 | 自然因素 | 城鎮(zhèn)地理位置及與經濟發(fā)展的關系、氣候條件、發(fā)生自然災害的機率 |
社會因素 | 人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式 | |
經濟因素 | 地區(qū)經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、當?shù)鼐蜆I(yè)狀況、居民的收入與消費水平、土地與不動產市場狀況 | |
行政因素 | 土地利用規(guī)劃與管制、城鄉(xiāng)規(guī)劃與控制、土地與不動產稅收制度、土地與不動產政策 | |
區(qū)域因素【側重本區(qū)域】 | 自然因素 | 區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、自然條件及發(fā)生自然災害的機率 |
社會因素 | 社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會歸屬文化程度及生活方式 | |
交通條件 | 距社會經濟活動中心的距離、道路狀況與交通管制、出行的便捷程度 | |
基礎設施狀況 | 供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況 | |
經濟發(fā)展水平 | 區(qū)域經濟發(fā)展規(guī)模及水平、居民收入水平 | |
行政因素 | 區(qū)域經濟政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制 | |
環(huán)境因素 | 區(qū)域環(huán)境與景觀、空氣、噪音、光源污染及危險設施或污染源的臨近程度等 | |
個別因素【自身因素】 | 宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、容積率、建筑密度、臨街狀況、毗鄰道路的類型與等級、通達性、給排水與電熱氣暖通訊等的通達及保證程度、規(guī)劃限制、宗地利用狀態(tài)、地上建筑物的成新、通風與眺望景觀、土地權利狀況及使用、與交通設施的距離、與商服設施公共設施及公益設施的接近程度、與危險設施及污染源的接近程度、相鄰土地利用等 |
二、估價方法選擇
評估住宅用地價格宜選擇市場比較法,并至少另輔一種適宜的估價方法。
評估位于中心城區(qū)的住宅用地,不宜采用成本逼近法。
評估投資待建或位于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外零星分布的住宅用地,可選擇剩余法。
對新開發(fā)土地,可選用成本逼近法。
三、評估技術要點
住宅用地中,具體用途不同,其重點分析內容也有所區(qū)別。
具體用途 | 重點分析內容 |
別墅等獨立住宅用地 | 城鎮(zhèn)地理位置與氣候條件、居民生活方式、地區(qū)經濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率 |
高檔公寓用地 | 居民生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎設施與公用設施狀況、交通通達程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件 |
普通住宅用地 | 城鎮(zhèn)人口數(shù)量與家庭規(guī)模、經濟發(fā)展水平、居民收入與消費水平、居民住房條件、政府的住房消費政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎設施與公用設施狀況、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質條件 |
已售公房、經濟適用房等保障性住房的用地價格 | 注意與商品住房用地間存在的權益差別 |
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