2018年房地產估價師即將開考，很多考生都通過各種渠道找2017年房地產估價試題，建設工程教育網為了節(jié)省考生尋找時間，將2017年房地產估價師案例與分析試題及答案進行了整理，希望能夠幫助到考生!這篇文章主要為大家介紹2017年房地產估價師案例與分析試題-問答題第二題，希望考生注意查看!2014~2017年房地產估價師歷年試題答案及解析匯總>>

2017年房地產估價師案例與分析試題-問答題第二題

　　(二)甲制藥企業(yè)廠區(qū)內有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所多有權證;廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備?，F甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產估價機構評估其抵押價值。請問：

　　1.本次估價適宜選用哪種估價方法?在估價測算過程中應關注哪些特點?

　　【答案】本次估價是以選用成本法。成本法估價時，房地產價值=房地產重新購建成本-折舊，估價測算過程中應關注下列問題：

　　(1)計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設備兩部分。

　　(2)計算折舊時，關注可能存在的物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

　　2.針對該估價對象特點，變現能力分析中重點分析說明哪些問題?

　　【答案】估價對象變現能力分析主要包括：(1)估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響;(2)假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度;(3)變現的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。

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