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2018年房估《理論與方法》高頻考點（第二章）：

1.房地產權利的分類（P53）

2.房地產實物、權益和區(qū)位的含義

房地產實物的含義（考點在相關知識部分）

房地產中看得見、摸得著的部分，例如，土地的形狀、地形、地勢、地質、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等。認識房地產實物，需要測繪、建筑、設備等專業(yè)知識。

房地產實物是有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能。以一幢房屋為例，其有形的實體，如結構，是磚木的、磚混的、鋼筋混凝土結構或者鋼結構的；實體的質量，如優(yōu)良工程，合格工程；組合完成的功能，如空間布局如何，戶型如何。

3.物權與債權

①債權是權利人請求特定義務人為或者不為一定行為的權利，債權的權利人不能要求與其債權債務關系無關的人為或者不為一定行為。“相對權”、“對人權”。

②物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他人。“絕對權”、“對世權”。

③“物權優(yōu)先于債權”、“時間優(yōu)先”。

④所有權是自物權，其他的是他物權。他物權中，抵押權是擔保物權，其他的他物權是用益物權。

4.壽命長久特性也稱為耐久性，對土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。建設用地使用權期間屆滿，除住宅建設用地使用權自動續(xù)期外，非住宅建設用地使用權人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但依法未獲批準的，建設用地使用權由國家無償收回。（P62）

5.按開發(fā)程度劃分的種類（5類）（熟悉）

（1）生地——無基礎設施；

（2）毛地——有基礎設施＋未拆遷；

（3）熟地——完善的基礎設施＋場地平整，可直接建造建筑物；有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三種情況。

（4）在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件的項目（包括緩建工程）。緩建工程也是在建工程。

判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志。

（5）現(xiàn)房——已建造完成＋可直接使用。

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