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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點（第五章）：

　　1.根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格，求取估價對象價值或價格。

　　類似房地產(chǎn)，是指與估價對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

　　可比實例是符合一定條件的類似房地產(chǎn)的交易實例，具體是指交易實例中，交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

　　比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場成交價格為導(dǎo)向（簡稱市場導(dǎo)向）來求取房地產(chǎn)的價值或價格。由于該方法是利用實際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗”的與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價格，直接、直觀、有說服力，測算結(jié)果易于被理解、認可或接受。

　　2.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍（P184～185）

　?。?）含有非房地產(chǎn)成份，統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍。

　　可比實例和估價對象相比，多減少加——剝離；估價對象和可比實例相比，多加少減——還原。

　?。?）帶有債權(quán)債務(wù)，統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)。

　　可比實例帶有債權(quán)債務(wù)的：不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格＝帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格—債權(quán)＋債務(wù)估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價對象房地產(chǎn)價格＝不帶債權(quán)債務(wù)的估價對象房地產(chǎn)價格＋債權(quán)—債務(wù)

　　3.造成成交價格偏離正常價格的因素

　?。?）利害關(guān)系人之間的交易；

　　（2）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；

　　（3）被迫出售或被迫購買的交易；

　?。?）人為哄抬價格的交易；

　　（5）對交易對象有特殊偏好的交易；

　　（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易（規(guī)模經(jīng)濟，外部效應(yīng)內(nèi)部化）；

　?。?）受迷信影響的交易。

　　上述特殊交易情況下的交易實例不宜選為可比實例，但當合適的交易實例少于3個時，在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例，并對其進行交易情況修正。

　　4.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時，分別對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20%，共同對可比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%；經(jīng)修正和調(diào)整后的各個比較價值中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2.

　　5.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：

　　①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；

　　②總價調(diào)整、單價調(diào)整；

　?、劢痤~調(diào)整、百分比調(diào)整；

　　④加法調(diào)整、乘法調(diào)整。

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