2004年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷

　　一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答寨中只有一個最符合題意。）

　　1．僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有（ ）。
　　A．更長的經(jīng)濟壽命
　　B．更顯著的各異性
　　C．更強的適應性
　　D．更專業(yè)的物業(yè)管理

　　2．下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（ ）。
　　A．比較風險
　　B．通貨膨脹風險
　　C．時間風險
　　D．資本價值風險

　　3．某投資市場的平均收益率為12％，銀行貸款利率為5.17％，國債收益率為3.5％，房地產(chǎn)投資的風險相關系統(tǒng)數(shù)為0.5．那么，當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（ ）。
　　A．3.5％
　　B．5.17％
　　C．7.75％
　　D．8.59％

　　4．某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m²，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m²，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m²．那么，該市房屋均平均建設周期為（ ）年。
　　A．0.5　　B．1.5 　　C．2　　 D．3

　　5．下列關于房地產(chǎn)市場特性的表述中。說房地產(chǎn)市場具有（ ）是不正確的。
　　A．供給非同質(zhì)性
　　B．需求多樣性
　　C．競爭充分性
　　D．交易復雜性

　　6．產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（ ）。
　　A．土地稀缺
　　B．城市化進程快
　　C．競爭充分性
　　D．交易復雜性

　　7．房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（ ）和項目財務評價兩個部分。
　　A．價格分析
　　B．市場分析
　　C．產(chǎn)品分析
　　D．成本分析

　　8．開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（ ）。
　　A．20％
　　B．30％
　　C．40％
　　D．50％

　　9．由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（ ），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。
　　A．選址規(guī)劃意見通知書
　　B．規(guī)劃設計條件通知書
　　C．建設用地規(guī)劃許可證
　　D．建設衛(wèi)程規(guī)劃許可證

　　10．房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（ ）。
　　A．成本導向定價法
　　B．購買者導向定價法
　　C．競爭導向定價法
　　D．市場導向定價法

　　11．對某種特定的商品來說，下列關于市場容量概念的表述中，正確的是（ ）。
　　A．潛在市場>服務市場>有效市場>合格的有效市場
　　B．服務市場>潛在市場>服務市場>合格的有效市場
　　C．潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場
　　D．潛在市場>服務市場>合格的有效市場>有效市場

　　12．某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（ ）模式。
　　A．選擇專業(yè)化
　　B．產(chǎn)品專業(yè)化
　　C．大量定制
　　D．單一市場集中化

　　13．下列行業(yè)中，（ ）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關。
　　A．批量行業(yè)
　　B．僵滯行業(yè)。
　　C．分塊行業(yè)
　　D．專業(yè)化行業(yè)

　　14．已知年利率為14％，則按季度計息時的實際年利率為（ ）。
　　A．12.55％　　B．12.68％　　C．14.75％　　D．15.01％

　　15．某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2％，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（ ）元。
　　A．2277.4 　　B．2281.9 　　C．2728.8 　　D．2741.9

　　16．購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元?，F(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益為10％，則該項目的動態(tài)投資回收期（ ）。
　　A．小于5年
　　B．在5～6年之間
　　C．在6～7年之間
　　D．在7～8年之間

　　17．下列關于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是（ ）。
　　A．成本利潤率是年成本利潤率
　　B．成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率建設工程教育網(wǎng)
　　C．投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率
　　D．投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

　　18．某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元。年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33％，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（ ）。
　　A．7.5％
　　B．8.3％
　　C．12.5％
　　D．16.7％

　　19．對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應大于（ ）。
　　A．1.2％
　　B．1.5％
　　C．120.5％
　　D．16.7％

　　20．若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益為18％，年租金增長率為8％，通貨膨脹率為6％，則該項目房地產(chǎn)投資的實際收益為（ ）。
　　A．9.26％　　B．10％　　C．11.32％　　D．12％

　　21．某開發(fā)商向銀行申請了年利率6％、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（ ）萬元。
　　A．6.00 　　B．7.05 　　C．7.59 　　D．13.59

　　22．某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為（ ）。
　　A．12％
　　B．20％
　　C．24％
　　D．30％

　　23．盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項目當售價下降30％、成本上升60％時，開發(fā)利潤（稅前）為0；乙項目當售價下降20％成本上升50％，開發(fā)利潤（稅前）為0．因此，在抵御售價和成本變動風險的能力方面（ ）。
　　A．甲項目強于乙項目
　　B．乙項目強于甲項目
　　C．甲項目與乙項目一樣強建設工程教育網(wǎng)
　　D．不能確定哪個項目強

　　24．房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（ ）的極值。
　　A．利潤為零　　　　　　　　　　　　　　
　　B．允許的最低經(jīng)濟效益指標
　　C．最大費用建設工程教育網(wǎng)
　　D．最大利潤

　　25．下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（ ）。
　　A．容積率　　B．空置率　　C，利息備付率　　D．成本利潤率

　　26．下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是（ ）。
　　A．投資利潤率　　B．投資回報率　　C．貸款利率　　D．成本利潤率

　　27．公共配套設施建設費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于（ ）。
　　A．土地費用　　B．前期工程費　　C．房屋開發(fā)費　　D．管理費用

　　28．某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為10％、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報率為（ ）。
　　A．10％　　B．11.27％　　C．14.18％　　D．22.55％

　　29．下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（ ）。
　　A．土地購置貸款　　B．土地儲備貸款　　C．土地開發(fā)貸款　　D．建投貸款

　　30．下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（ ）。
　　A．抵押貸款還本付息
　　B．管理人員工資建設工程教育網(wǎng)
　　C．公共設施維修費建設工程教育網(wǎng)提供
　　D．保險費

　　31．下列關于計算貸款綜合風險度的系數(shù)的表述中，不正確的是（ ）。
　　A．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高
　　B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越大
　　C．項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大建設工程教育網(wǎng)
　　D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

　　32．市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（ ）。
　　A．經(jīng)營成本
　　B．物業(yè)檔次
　　C．業(yè)主目標收益要求
　　D．同類型物業(yè)的市場供求關系

　　33．王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m²，外墻面積6m²，單元間分隔墻面積8m²，公攤面積3m²．那么，可出租面積應為（ ）m²．
　　A．33 　　B．40 　　C．43 　　D．47

　　34．物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（ ）。
　　A．零售商的財務能力
　　B．零售商需要的服務
　　C．零售商組合與位營分配
　　D．零售商的聲譽建設工程教育網(wǎng)

　　35．某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為（ ）萬元。
　　A．42.0 　　B．50.4 　　C．60.0 　　D．72.0

　　二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

　　1．一般來說，房地產(chǎn)投資風險分析主要包括（ ）等分析。
　　A．投資資金的安全性
　　B．項目定位的科學性
　　C．期望收益的可靠性
　　D．投資項目的變現(xiàn)性
　　E．資產(chǎn)管理的復雜性

　　2．房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括（ ）。
　　A．總量結(jié)構(gòu)
　　B．區(qū)域結(jié)構(gòu)
　　C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
　　D．供求結(jié)構(gòu)
　　E．資金結(jié)構(gòu)

　　3．從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（ ）。
　　A．第一階段
　　B．第二階段初期
　　C．第三階段初期
　　D．第三階段
　　E．第四階段

　　4．制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ）。
　　A．租售選擇
　　B．宣傳手段選擇
　　C．租售進度安排
　　D．廣告設計及安排
　　E．租售價格確定

　　5．隨著市場細分化研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場”的概念：彌隙市場的特點是（ ）。
　　A．消費者愿意支付較高的價格
　　B．企業(yè)處于領導地位
　　C．消費者以年輕人為主建設工程教育網(wǎng)
　　D．商品住宅多為豪宅
　　E．以投資性購買為主

　　6．按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是（ ）。
　　A．同質(zhì)偏好市場
　　B．分散偏好市場
　　C．個別偏好市場
　　D．集群偏好市場
　　E．彌隙市場

　　7．現(xiàn)金流量圖是進行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點“零”是（ ）。
　　A．資金運動的時間始點
　　B．日歷年度的年初
　　C．某一基準時刻
　　D．既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時間點
　　E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時間點建設工程教育網(wǎng)

　　8．在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（ ）。
　　A．折舊和攤銷
　　B．投資回收
　　C．投資回報
　　D．未分配利潤
　　E．權(quán)益融資

　　9．房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為（ ）等。
　　A．企業(yè)實力提升
　　B．租金收入
　　C．對社會貢獻增加
　　D．物業(yè)增值
　　E．物業(yè)權(quán)益份額增加

　　10．房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（ ）。
　　A．開發(fā)項目的選址定點審批
　　B．規(guī)劃設計條件審批
　　C．規(guī)劃設計方案審批
　　D．核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證
　　E．核發(fā)建設用地批準書

　　11．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本報價表包括（ ）。
　　A．總投資估算表
　　B．現(xiàn)金流量表
　　C．資金來源與運用表
　　D．損益表建設工程教育網(wǎng)
　　E．資產(chǎn)負債表

　　12．以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括（ ）。
　　A．建筑安裝工程費
　　B．土地使用權(quán)出讓金
　　C．拆遷補償費
　　D．公共配套設施建設費
　　E．城市基礎設施建設費

　　13．債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（ ）。
　　A．項目投資形成的可分配利潤
　　B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息
　　C．協(xié)議中規(guī)定的有關費用
　　D．租售收益建設工程教育網(wǎng)
　　E．股息

　　14．物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有（ ）。
　　A．可出租或可使用面積
　　B．出租方的商業(yè)信譽
　　C．基礎租金與市場租金
　　D．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修
　　E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績

　　15．影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有（ ）。
　　A．自然特征，如山地和河流等
　　B．細分市場
　　C．人口密度的大小
　　D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍
　　E．競爭性項目的區(qū)域建設工程教育網(wǎng)

　　三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1．當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。 （ ）

　　2．購買住房抵押支持證券的個人和機構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。 （ ）

　　3．在進行風險分析時，期望收益的標準勞差值越小，表明該項目風險越大。 （ ）

　　4．通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負面影響。 （ ）

　　5．房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場訣定房地產(chǎn)價格。 （ ）

　　6．房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點，此時房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。 （ ）

　　7．當某房地產(chǎn)投資項目的基準收益率大于銀行貸款利率且該項目在經(jīng)濟上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。 （ ）

　　8．在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性質(zhì)。 （ ）

　　9．開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。（ ）

　　10．在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風險因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進行。 （ ）

　　11．在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個盈虧平衡點。 （ ）

　　12．假如房地產(chǎn)項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 （ ）

　　13．個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機構(gòu)發(fā)放的個人住房抵押貸款風險只來自于申請貸款的購房者。建設工程教育網(wǎng) （ ）

　　14．雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。 （ ）

　　15．租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。 （ ）

　　四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計劃結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。）

　　1．張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中60％來自銀行提供的年利率為6％、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6％，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2％）問李某在新還款方案下的首次月還款額多少？（8分）

　　2．某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：建設工程教育網(wǎng)

　?。?）項目建設投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10％。建設期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。

　?。?）第3年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。

　　從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。

　?。?）計算期（開發(fā)經(jīng)營期）取20年。

　　請根據(jù)以上資料，完成下列工作：建設工程教育網(wǎng)

　?。?）編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅）

　?。?）若該開發(fā)商要求的目標收益率為15％；計箕該投資項目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）

　　參考答案

　　一、單項選擇題
　　1．C 2．B 3．B 4．B 5．C
　　6．C 7．B 8．B 9．A 10．B
　　11．C 12．D 13．D 14．C 15．A
　　16．D 17．A 18．A 19．A 20．C
　　21．C 22．D 23．A 24．B 25．B
　　26．C 27．C 28．D 29．B 30．A
　　31．A 32．D 33．B 34．D 35．D

　　二、多項選擇題
　　1．ACDE 2．ABCD 3．AB 4．ACE 5．AB
　　6．ABD 7．ACE 8．ABD 9．BDE 10．ABCD
　　11．BCDE 12．BCE 13．BC 14．ACD 15．ACDE

　　三、判斷題
　　1．× 2．√ 3．× 4．× 5．√
　　6．√ 7．√ 8．× 9．√ 10．×
　　11．√ 12．× 13．× 14．√ 15．×

　　四、計算題

　　1.第一種解法：

　　已知：i=6％ i'=6％/12=0.5％ s=0.2％

　　n=15×12=180 m=5×12=60

　?。?）抵押貸款額P=50×60％=30萬元

　?。?）張某月還款額

　　第二種解法：已知：P=50×60％=30萬元

　　i=6％/12=0.5％

　　n=15×12=180

　?。?）張某月還款額：A=P[i(1＋i)ⁿ／(1＋i)ⁿ-1]＝300000×[0.5%×（1+0.5%）¹⁸⁰／（1+0.5%）¹⁸⁰-1] =2531.57

　?。?）張某5年共還款：

　?。?）2005年1月1日李某共欠銀行款額：

　　F₂=p(1+i)ⁿ =300000×(1+0.5％)⁶⁰ =404655.06元

　　F₃=F₂-F₁=228027.34元

　　（4）略（同原答案）

　　第三種解法：

　　已知：P=50×60％=30萬元

　　i=6％/12=0.5％

　　n=15×12=180

　?。?）張某月還額：A＝P［i(1＋i)ⁿ］/［(1＋i)ⁿ-1］=300000×[0.5%×(1+0.5%)¹⁸⁰/(1+0.5%)¹⁸⁰－1] =2531.57

　?。?）張某5年共還款額：A=2531.57元 i=0.5％ n=12×5=60

　?。?）張某拭欠銀行貸款額：P₂=(300000-P₁)

　　=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5％）⁶⁰=228027.33元

　?。?）略（同原答案）

　　2.第一種解法：

　?。?）借款需要量的計算見下表。

　　（2）借款還本付息表見下表。

　　當年利息=[年初借款累計+當年借款／2]×年利率

　　各年還本=1291.5/3=430.5

　?。?）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。

　?。?）凈現(xiàn)值：

　　第二種解法：

　　（1）第1年銀行借款1000-400=600萬元

　　第2年銀行借款800-230=570萬元

　?。?）第1年利息(600/2)×10％=30萬元

　　各年還本=(600+30+570+91.5)/3=430.5萬元

　　第3年利息=(600+30+570+91.5)×10％=129.15萬元

　　第4年利息=(1291.5-30.5)× 10％=86.10萬元

　　第5年利息=(861-430.5)× 10％=43.05萬元

　?。?）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。

　　單位：萬元

　?。?）凈現(xiàn)值：