2005年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷

　　一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意。）

　　1．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。
　　A．位置固定性
　　B．各異性
　　C．適應(yīng)性
　　D．相互影響性

　　2．房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ ）。
　　A．相對(duì)較高的收益水平
　　B．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持
　　C．抵消通貨膨脹的影響
　　D．投資回收期較長

　　3．甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬元和900萬元的可能性各為50％。預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬元和800萬元的可能性各為50％，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（ ）。
　　A．甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大
　　B．乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大
　　C．甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同
　　D．無法判斷

　　4．假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15％，國債的投資收益率為10％，市場(chǎng)整體的平均稅益率為20％，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（ ）。
　　A．0.25
　　B．0.50
　　C．1.5
　　D．2.00

　　5．房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場(chǎng)。
　　A．租賃 B．銷售 C．保險(xiǎn) D．抵押

　　6．某城市2004年存量商品住房的吸納率為40％，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ ）。
　　A．0.4月 B．2.5月 C．0.4年 D．2.5年

　　7．在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的（ ）。
　　A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

　　8．如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（ ）。
　　A．減少 B．增加 C．不變 D．同步遞減

　　9．承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。
　　A．半個(gè)月 B．一個(gè)月 C．一個(gè)半月 D．兩個(gè)月

　　10．在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。
　　A．目標(biāo)定價(jià)法
　　B．價(jià)值定價(jià)法
　　C．挑戰(zhàn)定價(jià)法
　　D．成本加成定價(jià)法

　　11．下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（ ）。
　　A．市場(chǎng)需求容量調(diào)查
　　B．消費(fèi)者行為調(diào)查
　　C．市場(chǎng)營銷因素調(diào)查
　　D．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

　　12．某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬m²，預(yù)測(cè)銷售量為450m²，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是（ ）萬m²．
　　A．450
　　B．475
　　C．490
　　D．500

　　13．從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是（ ）。
　　A．確定調(diào)查方式 B．設(shè)計(jì)問卷 C．收集信息 D．定義市場(chǎng)區(qū)域

　　14．下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（ ）。
　　A．吸納率分析
　　B．房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析
　　C．家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析
　　D．投資購買和使用購買的比例分析

　　15．某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款韻月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是（ ）萬元。
　　A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24

　　16．銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2％的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。
　　A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56

　　17．已知某筆貸款年利率為12％，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（ ）。
　　A．12.35％ B．12.55％ C．12.68％ D．12.93％

　　18．某購房者向銀行申請(qǐng)了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6％，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5％，則購房者的首次還款額是（ ）元。
　　A．204.08 B．356.72 C．508.91 D．666.67

　　19．下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達(dá)中，正確的是（ ）。
　　A．企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個(gè)層次
　　B．經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入
　　C．銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入
　　D．可分配利潤=稅后收入-未分配利潤。

　　20．已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11％時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12％時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（ ）。
　　A．11．12％ B．11．36％ C．11．661％ D．12．95％

　　21．某置業(yè)投資者以10000元/m²的價(jià)格購買了200m²的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（ ）。
　　A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23

　　22．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16％，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12％，銀行的貸款利率為5.44％，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（ ）。
　　A．3.57％ B．4.00％ C．6.56％ D．10.56％

　　23．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％。按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是（ ）萬元。
　　A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90

　　24．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬元，則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（ ）。
　　A．80％ B．120％ C．171％ D．200％

　　25．房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（ ）。
　　A．變動(dòng)成本的設(shè)置
　　B．銷售收入的不同
　　C．固定成本的設(shè)置
　　D．平衡點(diǎn)的設(shè)置

　　26．某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m²，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬元，單位面積的可變成本為2000元/m²，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的容積率至少是（ ）。
　　A．2.0 B．3.0 C．4.0 D．5.0

　　27．有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（ ）。
　　A．52％ B．58％ C．62％ D．68％

　　28．在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標(biāo)估算法
　　C．概算指標(biāo)法
　　D．工程量近似匡算法

　　29．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（ ）。
　　A．損益表
　　B．資金來源與運(yùn)用表
　　C．資本金現(xiàn)金流量表
　　D．全投入現(xiàn)金流量表

　　30．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（ ）。
　　A．時(shí)間類參數(shù) B．融資類參數(shù) C．評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) D．收益類指標(biāo)

　　31．甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75％和80％，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（ ）風(fēng)險(xiǎn)。
　　A．市場(chǎng) B．財(cái)務(wù) C．政策 D．經(jīng)營

　　32．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于（ ）。
　　A．彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損
　　B．提取法定盈余公積金
　　C．提取公益金
　　D．向投資者分紅

　　33．在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按（ ）計(jì)算的。
　　A．綜合利率 B．貸款利率 C．折現(xiàn)率 D．機(jī)會(huì)成本

　　34．某寫字樓的建筑面積為8萬m²，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ ）萬m²．

　　A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6

　　35．某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3％的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是（ ）萬元。
　　A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4

　　二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

　　1．從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。
　　A．商住樓
　　B．土地
　　C．在建工程
　　D．寫字樓
　　E．建成后的物業(yè)

　　2．房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。
　　A．投資房地產(chǎn)信托
　　B．購買住房抵押支持證券
　　C．購買房地產(chǎn)企業(yè)債券
　　D．購買物業(yè)用于出租經(jīng)營
　　E．購買土地進(jìn)行開發(fā)

　　3．從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（ ）。
　　A．價(jià)格結(jié)構(gòu)
　　B．區(qū)域結(jié)構(gòu)
　　C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
　　D．供求結(jié)構(gòu)
　　E．投資結(jié)構(gòu)

　　4．根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（ ）。
　　A．第一階段
　　B．第二階段初期
　　C．第二階段后期
　　D．第三階段
　　E．第四階段

　　5．開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（ ）等。
　　A．保險(xiǎn)合同
　　B．分包合間
　　C．銷售合同
　　D．勘察設(shè)計(jì)合同
　　E．加工合同

　　6．房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷因素調(diào)查包括的類型有（ ）。
　　A．產(chǎn)品調(diào)查
　　B．價(jià)格調(diào)查
　　C．市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查
　　D．分銷渠道調(diào)查
　　E．促銷策略調(diào)查

　　7．在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有（ ）。
　　A．文獻(xiàn)查閱
　　B．觀察
　　C．專題討論
　　D．分銷渠道調(diào)查
　　E．實(shí)驗(yàn)

　　8．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。
　　A．行業(yè)基準(zhǔn)收益率
　　B．政府政策
　　C．通貨膨脹率
　　D．內(nèi)部收益率
　　E．投資者的目標(biāo)收益率

　　9．下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（ ）。
　　A．速動(dòng)比率
　　B．利息備付率
　　C．償債各付率
　　D．內(nèi)部收益率
　　E．資產(chǎn)負(fù)債率

　　10．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。
　　A．內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率
　　B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率
　　C．同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率
　　D．內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率
　　E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

　　11．房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（ ）。
　　A．自我消費(fèi)
　　B．房地產(chǎn)保值
　　C．房地產(chǎn)增值
　　D．開發(fā)利潤
　　E．出租收益

　　12．利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（ ）。
　　A．期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案
　　B．期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案
　　C．標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案
　　D．標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案
　　E．標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案

　　13．在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．概預(yù)算定額法
　　C．工程最近似匡算法
　　D．蒙特卡洛模擬法
　　E．單位指標(biāo)估算法

　　14．新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)存（ ）。
　　A．項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成
　　B．新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)
　　C．從項(xiàng)目投資后的緊急效益來考察償債能力
　　D．從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力
　　E．?dāng)M建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)

　　15．下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（ ）。
　　A．基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的
　　B．基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用
　　C．基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用
　　D．在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金
　　E．在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金

　　三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1．房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。 （ ）

　　2．一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制籌因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 （ ）

　　3．當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅增加。 （ ）

　　4．目前我國由于政府不能作為城市房屋帕拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開發(fā)者。 （ ）

　　5．在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。（ ）

　　6．服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。 （ ）

　　7．細(xì)分市場(chǎng)通常能夠吸引多位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而彌隙市場(chǎng)只能吸收一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者。 （ ）

　　8．名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。 （ ）

　　9．開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。 （ ）

　　10．房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽覆蓋較短的年限為最大值。 （ ）

　　11．不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。 （ ）

　　12．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表存儲(chǔ)了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ ）

　　13．個(gè)人住房抵押貸款不屬于購房者的消費(fèi)性貸款。 （ ）

　　14．房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。 （ ）

　　15．在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。 （ ）

　　四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）

　　1．某家庭購買了一套90m²的商品住宅，售價(jià)為4000元/m²．該家庭首付了房價(jià)總額的30％，其余購房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5％和6.8％，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35％用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？（8分）

　　2．某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)-建筑面積為2000m²的辦公樓項(xiàng)目，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項(xiàng)目總投資為1000萬元。第1年項(xiàng)目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10％，期限為2年，按年單利計(jì)息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400m²，預(yù)售均價(jià)為8000元/m²．第2年項(xiàng)目投資400萬元；全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600m²，預(yù)售均價(jià)為7800／m²．項(xiàng)目竣工時(shí)，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m²改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的30％。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少？（假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運(yùn)營成本均發(fā)生在年末）（12分）

　　參考答案

　　一、單項(xiàng)選擇題
　　1．D 2．D 3．B 4．B 5．C
　　6．D 7．B 8．B 9．A 10．A
　　11．C 12．C 13．D 14．B 15．B
　　16．D 17．B 18．B 19．C 20．C
　　21．B 22．A 23．D 24．A 25．D
　　26．B 27．A 28．C 29．D 30．D
　　31．B 32．A 33．D 34．A 35．B

　　二、多項(xiàng)選擇題
　　1．BCE 2．ABC 3．BCDE 4．BCD 5．CD
　　6．ABDE 7．BCDE 8．ABC 9．ABcE 10．BDE
　　11．ABCE 12．ACE 13．ABCE 14．ABD 15．ABCD

　　三、判斷題
　　1．× 2．√ 3．× 4．× 5．×
　　6．× 7．√ 8．× 9．× 10．√
　　11．√ 12．× 13．× 14．4 15．×

　　四、計(jì)算題　　1.（1）P₁=10萬元 P₂=25.2-10=-15.2萬元

　?。?）n=15×12=180

　　i₁=4.5％/12=0.375％

　　i₂=6.8％/12=0.57％(0.567％，0.5667％)

　　A₁=P₁[i₁(1+i₁)ⁿ]/[(1+i₁)ⁿ-1]=10000×[0.375%× (1+0.375%)¹⁸⁰]/[(1+0.375%)¹⁸⁰-1]=764.99元

　　A₂=P₂[i₂(1+i₂)ⁿ]/[(1+i₂)ⁿ-1]=152000×[0.57%× (1+0.57%)¹⁸⁰]/[(1+0.57%)¹⁸⁰-1]

　　=1352.66元（按照0.57%）

　　=1349.62元（按照0.567%）

　　=1349.31元（按照0.5667%）

　?。?）最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元（按照0.57％）

　　=6041.74元（按照0.567％）

　　=6040.86元（按照0.5667％）

　?。?）第4年初一次償還商貸本金5萬元，在第4年第15年內(nèi)的月還款額為：

　　P₁=5萬元 n=（15-3）×12=144

　　=PP₂[i₂（1+i₂）]，[（1+i₂）ⁿ-1]=5×[0.57％×（1+0.57％）¹⁴⁴]/[（1+0.57％）¹⁴⁴-1]

　　=509.94元（按照0.57％）

　　=508.98元（按照0.567％）

　　=508.89元（按照0.5667％）

　?。?）從第4年起抵押貸款月還款額為：A-=2117.65-509.94

　　=1607.71元（按照0.57％）

　　=1605.63元（按照0.567％）

　　=1605.41元（按照0.5667％）

　　2.第一種解法：

　?。↖）設(shè)單位面積月最低租金為A

　　第1年：年初支出200萬元；年末收入400×8000=320萬元

　　第2年：年初支出400萬元；年末收入600×7800=468萬元

　　年末支出本息=Pin+P=400× 10％×2+400=480萬元

　　第3年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

　　第4年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

　　第5年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

　　第6～50年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　?。?）凈現(xiàn)值=0時(shí)，可求得最低月租金水平：

　　0=（-200-68-8.92）×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A

　　A=86.45元/m²

　　第二種解法：

　?。?）設(shè)單位面積月最低租金為A

　　第1年：年初支出200萬元；年末收入400× 8000=320萬元

　　第2年：年初支出400萬元；年末收入600×7800=468萬元

　　年末支出本息和Pin+P=400×10％×2+400=480萬元

　　第3年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

　　第4年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

　　第5年來：凈經(jīng)營收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

　　第6～50年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　?。?）投資的現(xiàn)值=收益的現(xiàn)值：

　　0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A

　　解得A=86.45元/m²