第十章 物業(yè)資產管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理、房地產資產管理等概念及工作內容以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié) 物業(yè)資產管理的內涵

　　一、物業(yè)管理

　　二、設施管理

　　三、房地產資產管理

　　四、房地產組合投資管理

　　第二節(jié) 物業(yè)管理的內容

　　一、制定物業(yè)管理計劃

　　（一）確立目標

　?。ǘz查物業(yè)質量狀況

　?。ㄈ┬纬勺饨鸱桨负统鲎獠呗?/p>

　?。ㄋ模┨岢鲱A算（包括管理費）

　?。ㄎ澹┖炗單飿I(yè)服務合同

　?。┪飿I(yè)管理記錄和控制

　　二、加強市場宣傳

　　三、制定租金收取辦法

　　四、物業(yè)的維修養(yǎng)護

　　五、安全保衛(wèi)

　　六、協調與業(yè)主和租戶的關系

　　七、進行物業(yè)管理組織與控制．

　　第三節(jié) 寫字樓物業(yè)管理

　　一、寫字樓物業(yè)的分類

　?。ㄒ唬┘准墝懽謽?/p>

　　（二）乙級寫字樓

　?。ㄈ┍墝懽謽?/p>

　　二、寫字樓分類過程中要考慮的因素

　?。ㄒ唬┪恢?/p>

　　（二）交通方便性

　?。ㄈ┞曂蛐蜗?/p>

　?。ㄋ模┙ㄖ问?/p>

　?。ㄎ澹┐筇?/p>

　?。╇娞?/p>

　?。ㄆ撸┳呃?/p>

　?。ò耍懽謽鞘覂瓤臻g布置

　?。ň牛樽鈶籼峁┑姆?/p>

　?。ㄊ┙ㄖO備系統(tǒng)

　?。ㄊ唬┪飿I(yè)管理水平

　　（十二）租戶類型

　　三、寫字樓租戶的選擇

　　（一）商業(yè)信譽和財務狀況

　?。ǘ┧杳娣e大小

　　1．可能面積的組合

　　2．尋租者經營業(yè)務的性質

　　3．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

　　（三）需要提供物業(yè)管理服務

　　四、寫字樓租金的確定

　　（一）計算可出租或可使用面積

　?。ǘ┗A租金與市場租金

　?。ㄈ┏鲎鈫卧拿娣e規(guī)劃和室內裝修

　　五、寫字樓物業(yè)的租約與租約談判

　?。ㄒ唬┳赓U合約中的標準條款

　?。ǘ┱圩寖?yōu)惠和租戶權利的授予

　　第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)管理

　　一、零售商業(yè)物業(yè)分析

　?。ㄒ唬┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的分類

　　（二）零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

　?。ㄈ┨厣?、位置和停車

　　二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇

　　（一）聲譽

　?。ǘ┴攧漳芰?/p>

　?。ㄈ┙M合與位置分配

　　（四）需要的服務

　　三、零售商業(yè)物業(yè)的租金

　?。ㄒ唬┗A租金

　?。ǘ┌俜直茸饨?/p>

　?。ㄈ┐沾U費用和凈租約

　?。ㄋ模┳饨鸬恼{整

　　四、零售商業(yè)物業(yè)的租約

　?。ㄒ唬╆P于每一獨立承租單元的用途

　?。ǘ┫拗平洜I內容相似的租戶

　?。ㄈ┫拗谱鈶粼谝欢ǖ赜蚍秶鷥戎貜驮O店

　?。ㄋ模I業(yè)時間

　　（五）公用面積的維護

　　（六）廣告、標志和圖形

　?。ㄆ撸┱圩寖?yōu)惠

　　（八）其他條款

　　五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作

　　第五節(jié) 收益性物業(yè)的運營費用與財務報告

　　一、收益性物業(yè)經營狀況的評估

　?。ㄒ唬┈F金流

　　1．潛在毛租金收入

　　2．空置和收租損失

　　3．其他收入

　　4．有效毛收入

　　5．收益性物業(yè)的運營費用

　　6．凈經營收入

　　7．抵押貸款還本付息

　　8．現金流計算

　　（二）相關問題分析

　　1．物業(yè)估價

　　2．大修基金和保證金基金

　　3．所得稅

　　二、收益性物業(yè)管理中的運營費用

　?。ㄒ唬┤斯べM

　?。ǘ┕苍O施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費

　　1．維修和保養(yǎng)費

　　2．室內裝修費

　　3．生活用水和污水排放

　　4．能源費

　　5．康樂設施費

　　6．雜項費用

　?。ㄈ┚G化養(yǎng)護費

　?。ㄋ模┣鍧嵭l(wèi)生費

　　（五）保安費用

　?。┺k公費

　　（七）固定資產折舊費

　?。ò耍┎豢深A見費

　?。ň牛┍ｋU費

　?。ㄊ┪飿I(yè)管理企業(yè)服務費和利潤

　　（十一）法定稅費

　?。ㄊ┓慨a稅

　　三、收益性物業(yè)管理中的預算

　?。ㄒ唬┠甓冗\營預算

　　（二）資本支出預算

　?。ㄈ╅L期預算

　　四、收益性物業(yè)財務收支報告

　　考試要求

　　1．掌握物業(yè)管理；

　　2．熟悉設施管理；

　　3．熟悉房地產資產管理；

　　4．了解房地產組合投資管理；

　　5．掌握制定物業(yè)管理計劃；

　　6．熟悉加強市場宣傳；

　　7．掌握制定租金收取辦法；

　　8．了解物業(yè)的維修養(yǎng)護；

　　9．了解安全保衛(wèi)；

　　10．了解協調與業(yè)主和租戶的關系；

　　11．了解進行物業(yè)管理組織與控制；

　　12．掌握寫字樓物業(yè)的分類；

　　13．熟悉寫字樓分類過程中要考慮的因素；

　　14．熟悉寫字樓租戶的選擇；

　　15．掌握寫字樓租金的確定；

　　16．了解寫字樓物業(yè)的租約與租約談判；

　　17．掌握零售商業(yè)物業(yè)分析；

　　18．熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇；

　　19．掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金；

　　20．了解零售商業(yè)物業(yè)的租約；

　　21．了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作；

　　22．掌握收益性物業(yè)經營狀況的評估；

　　23．掌握收益性物業(yè)管理中的運營費用；

　　24．熟悉收益性物業(yè)管理中的預算；

　　25．熟悉收益性物業(yè)財務收支報告。

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