假設(shè)開發(fā)法的其他用途

　　假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的不同之處是；在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：

　?。?）測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格。如果房地產(chǎn)投資者有興趣取得某一待開發(fā)房地產(chǎn)，他必須事先測(cè)算出自己能夠接受的最高價(jià)格，他的實(shí)際購置價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則就不值得取得該待開發(fā)房地產(chǎn)。

　?。?）測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。在測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤時(shí)是假定待開發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)按照某個(gè)價(jià)格購置，即待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本被視為已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入減去待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本以及開發(fā)成本等費(fèi)稅后的余額，為該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產(chǎn)投資者期望的利潤或利潤率，則認(rèn)為該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行；否則，應(yīng)推遲開發(fā)建設(shè)，甚至取消投資。

　?。?）測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。在確定最高費(fèi)用時(shí)，待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本也被視為已知。確定最高費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開發(fā)成本等費(fèi)稅在開發(fā)過程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。

　　按估價(jià)對(duì)象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

　　上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按照估價(jià)對(duì)象狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，可具體細(xì)化如下：

　　（一）求生地價(jià)值的公式

　　1.適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

　　生地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-取得生地的稅費(fèi)-由生地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的價(jià)值=生地價(jià)值+取得生地的稅費(fèi)+由生地建成房屋的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　2.適用于將生地開發(fā)成熟地的公式

　　生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-取得生地的稅費(fèi)-由生地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的熟地價(jià)值=生地價(jià)值+取得生地的稅費(fèi)+由生地開發(fā)成熟地的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　?。ǘ┣竺貎r(jià)值的公式

　　1.適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

　　毛地價(jià)值：開發(fā)完成后的價(jià)值-取得毛地的稅費(fèi)-由毛地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的價(jià)值=毛地價(jià)值+取得毛地的稅費(fèi)+由毛地建成房屋的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　2.適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式

　　毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-取得毛地的稅費(fèi)-由毛地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的熟地價(jià)值：毛地價(jià)值+取得毛地的稅費(fèi)+由毛地開發(fā)成熟地的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　?。ㄈ┣笫斓貎r(jià)值的公式（適用于在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)）

　　熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-取得熟地的稅費(fèi)-由熟地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的價(jià)值=熟地價(jià)值+取得熟地的稅費(fèi)+由熟地建成房屋的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　?。ㄋ模┣笤诮üこ虄r(jià)值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）

　　在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的價(jià)值-取得在建工程的稅費(fèi)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建利潤

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　續(xù)建完成后的價(jià)值=在建工程價(jià)值+取得在建工程的稅費(fèi)+續(xù)建成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+續(xù)建利潤

　　（五）求舊房?jī)r(jià)值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）

　　舊房?jī)r(jià)值=裝飾裝修改造或改變用途后的價(jià)值-取得舊房的稅費(fèi)-裝飾裝修改造或改變用途的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-裝飾裝修改造利潤

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　裝飾裝修改造或改變用途后的價(jià)值=舊房?jī)r(jià)值+取得舊房的稅費(fèi)+裝飾裝修改造或改變用途的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+裝飾裝修改造利潤