（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構成

1.宏觀環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結構及其演進、城市主導產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展狀況、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進程等。

第三分析城市的社會發(fā)展狀況。即分析城市人口及其近年的變動情況、城市外來人口狀況與人口導入政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢、社會消費品零售額。

（2）城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標，城市總體布局規(guī)劃；城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標；城市交通建設狀況；城市更新和舊村改造。

（3）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。

2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

（1）城市土地供應。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價格變動，土地出讓政策變化和土地供應特征等。

（2）城市住宅開發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開工面積、竣工面積等。

（3）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準預售面積、政策性住房建設狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場消化系數(shù)、外銷面積、平均價格、房價收入比等。

（4）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價格、存量房租售價格比等。

3.客戶分析

（1）產(chǎn)品的需求特征。分析市場上主流的和消費者偏好的住宅類型、建筑風格、戶型結構、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區(qū)環(huán)境設計；小區(qū)配套設施。

（2）產(chǎn)品購買決策過程。分析消費者購房的動因，獲取信息的途徑，影響消費者決策的因素等。

（3）客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費觀和傳播觀，如消費者年齡、家庭生命周期、個人和家庭收入、工作及休閑觀念、購物與消費方式等方面。

4.競爭分析

（1）競爭對手分析。主要是針對競爭對手的專業(yè)化程度、品牌知名度、資金實力、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質量、成本狀況及成本優(yōu)勢、價格策略、與當?shù)卣块T的關系、歷年來的項目開發(fā)情況以及項目銷售情況等方面進行分析研究。

（2）競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設中的競爭性項目，具體包括：項目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設施、綠化率、面積戶型、裝修標準、建造年代、空置、價格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構成

1.宏觀環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究。

（2）城市規(guī)劃。參考住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究。

（3）城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。分析城市商業(yè)定位及發(fā)展目標；商業(yè)中心規(guī)劃布局；各類商業(yè)專項市場規(guī)劃布局；大型零售網(wǎng)點規(guī)劃。

（4）政策環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究。

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

（1）城市商業(yè)用地的供應。分析歷年供應的商業(yè)用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價格等關鍵指標，推算未來商業(yè)形態(tài)分布、商業(yè)房地產(chǎn)未來供應等情況，以及根據(jù)土地價格變動推斷未來幾年商業(yè)物業(yè)的價格走勢。

（2）城市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)情況。通過分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積等關鍵數(shù)據(jù)，結合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期，進一步推斷未來幾年內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)的供應情況。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)需求狀況分析。分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、平均價格、商業(yè)經(jīng)營情況、租金走勢以及商業(yè)房地產(chǎn)出租率等。

（4）租售價格比。租售價格比被廣泛用于衡量一個城市或地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)的投資價值，在國內(nèi)，評判商業(yè)的投資價值時，較多采用的租售價格比為120～150倍之間。通過觀察該指標可以判斷城市或地區(qū)商業(yè)物業(yè)的價格水平或投資價值以及商業(yè)成熟度和經(jīng)商環(huán)境。

3.商圈（區(qū)域）分析

（1）商圈環(huán)境。商圈環(huán)境指商圈內(nèi)的基本情況，分析內(nèi)容主要包括，商圈內(nèi)人口總量及構成，交通條件，各種功能物業(yè)總量，市政配套與基礎設施。

（2）商圈流量。主要分析商圈的車流量，包括車型、數(shù)量以及行駛方向；人流量，研究的內(nèi)容包括數(shù)量、性別以及步行方向。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)分布。分析商業(yè)房地產(chǎn)所處位置，商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權及價格，商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)，包括建筑形式、建筑面積、開間與進深、層高等。

（4）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)。

（5）典型項目（案例分析）。

4.消費者消費習慣分析

（1）消費目的。消費的目的不同就會反映出不同的消費需求。

（2）消費時間。主要是消費頻率和消費主要時段分析。

（3）消費對象。消費者的消費構成。

（4）消費數(shù)量。分析消費商品的數(shù)量和支付金額。

（5）消費地點。主要了解消費區(qū)域或商家選擇及選擇原因。

（6）消費者特征。包括個人的社會和經(jīng)濟特征。

5.客戶分析

（1）對所處行業(yè)的認識。包括進入該行業(yè)的時間、行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展前景等。

（2）現(xiàn)在的經(jīng)營情況。包括當前物業(yè)的狀況、營業(yè)額、是否有擴大經(jīng)營的愿望等。

（3）選擇物業(yè)的標準。如產(chǎn)業(yè)聚集、所處商圈、物業(yè)形態(tài)、物業(yè)管理等。

（4）投資的偏好、投資的標準及投資能力。

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構成

1.宏觀環(huán)境分析

（1）城市經(jīng)濟和社會發(fā)展。

（2）城市規(guī)劃和城市功能。

2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢

（1）寫字樓用地供應。

（2）城市寫字樓開發(fā)狀況。

（3）寫字樓供給和需求狀況。

3.商務圈（區(qū)域）分析

（1）商務區(qū)分布。

（2）圈層環(huán)境分析。

4.競爭、典型項目研究

（1）項目的基本情況。

（2）項目規(guī)模。

（3）項目等級。

（4）規(guī)劃設計重點。

（5）入住企業(yè)特征。

（6）運營情況。

（7）寫字樓建筑特點。

（8）附屬設施情況。

5.寫字樓客戶分析

（1）產(chǎn)品需求及需求特征。

（2）決策過程和影響因素。

（3）寫字樓客戶特征。分析客戶所屬行業(yè)、企業(yè)規(guī)模、現(xiàn)辦公面積、企業(yè)改變經(jīng)營規(guī)模的計劃等。

（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構成

1.宏觀環(huán)境分析

（1）宏觀經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況。

（2）城市的功能定位和規(guī)劃。

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點

（1）酒店房地產(chǎn)開發(fā)狀況。

（2）酒店房地產(chǎn)的供給狀況。

（3）酒店房地產(chǎn)的需求狀況。

（4）酒店的經(jīng)營狀況。包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房價等。

3.酒店消費者分析

（1）消費者的構成和特征。

（2）消費模式和需求特征。

（3）決策過程及影響因素。

4.酒店市場競爭分析

對競爭市場進行分析的主要目標是通過對各種數(shù)據(jù)和信息的搜集與分析，充分了解競爭區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，獲取關于行業(yè)領先者或競爭對手的信息，為項目的開發(fā)可行性判斷、產(chǎn)品設計、開發(fā)節(jié)奏和營銷策略提供參考依據(jù)和借鑒，并選擇合適的競爭策略。分析內(nèi)容主要包括：

（1）行業(yè)狀況分析。

（2）競爭酒店研究。

5.酒店經(jīng)營者分析（略）

【案例4-1】

××市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告

六、市場調(diào)查研究結論

1.經(jīng)濟的快速增長為××市房地產(chǎn)市場發(fā)展最基本的支撐；

2.房地產(chǎn)政策雖然對房地產(chǎn)市場有所影響，但對于××市房地產(chǎn)大勢的影響較??；

3.企業(yè)主及中高層管理者自住和投資需求是××市房地產(chǎn)市場主要需求，這部分消費者既是本地人又是外地人，購房需求強烈，地緣關系決定其購房區(qū)域；

4.從市場供給來看，二房、三房、四房等戶型并存，面積100～140平方米的產(chǎn)品依然是市場供給和需求的主要產(chǎn)品，小戶型在城區(qū)供應量放大，市場普遍反映良好；

5.交通依然是影響房地產(chǎn)市場的最主要因素，決定了各個鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，同時也是決定項目成功最關鍵因素；

6.本地知名開發(fā)商依然通過良好的政府關系，往往可以低價拿地或者取得資源較好的地塊，過去不太注重樓盤開發(fā)品質，已竣工樓盤多質素一般，但目前已經(jīng)進入由追求規(guī)模向品質、規(guī)模并重發(fā)展階段。