第七章 收益法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對收益法的含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 收益法概述

　　一、收益法的含義

　　二、收益法的理論依據(jù)

　　三、收益法適用的估價對象

　　四、收益法估價需要具備的條件

　　五、收益法估價的操作步驟

　　第二節(jié) 報酬資本化法的公式

　　一、報酬資本化法最一般的公式

　　二、凈收益每年不變的公式

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　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式

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　　三、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式

　　四、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

　　五、凈收益按一定比率遞增的公式

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　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式

　　六、凈收益按一定比率遞減的公式

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　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式

　　七、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式

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　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式

　　八、預知未來若干年后價格的公式

　　第三節(jié) 收益期限的確定

　　第四節(jié) 凈收益的測算

　　一、凈收益測算的基本原理

　　（一）基于租賃收入測算凈收益的基本原理

　?。ǘ┗跔I業(yè)收入測算凈收益的基本原理

　　二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算

　?。ㄒ唬┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益測算

　　（二）自營的房地產(chǎn)凈收益測算

　?。ㄈ┳杂没蚩罩玫姆康禺a(chǎn)凈收益測算

　?。ㄋ模┗旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益測算

　　三、凈收益測算應注意的問題

　?。ㄒ唬┯行问找婧蜔o形收益

　?。ǘ嶋H收益和客觀收益

　?。ㄈ酚^估計、保守估計和最可能估計

　　（四）重置提拔款的扣除方式

　　四、凈收益流模式的確定

　　第五節(jié) 報酬率的求取

　　一、報酬率的實質(zhì)

　　二、報酬率的求取方法

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　　（三）投資報酬率排序插入法

　　第六節(jié) 直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　?。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的含義及基本公式

　?。ǘ追N收益乘數(shù)法

　　二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系

　　四、直接資本化法與報酬資本化法的比較

　?。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的優(yōu)缺點

　?。ǘ﹫蟪曩Y本化法的優(yōu)缺點

　　第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

　　一、投資組合技術(shù)

　　（一）土地與建筑物的組合

　?。ǘ┑盅嘿J款與自有資金的組合

　　二、剩余技術(shù)

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　　（二）建筑物剩余技術(shù)

　　（三）自有資金剩余技術(shù)

　?。ㄋ模┑盅嘿J款剩余技術(shù)

　　考試要求

　　1．熟悉收益的含義；

　　2．熟悉收益法的理論依據(jù)；

　　3．掌握收益法用的估價對象；

　　4．熟悉收益法估價需要具備的條件；

　　5．熟悉收益法估價的操作步驟；

　　6．熟悉報酬資本化法最一般的公式；

　　7．掌握凈收益每年不變的公式；

　　8．熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式；

　　9．了解凈收益按一定數(shù)額遞減的公式；

　　10．掌握凈收益按一定比率遞增的公式；

　　11．了解凈收益按一定比率遞減的公式；

　　12．熟悉凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式；

　　13．掌握預知未來若干年后價格的公式；

　　14．熟悉收益期限的確定；

　　15．掌握凈收益測算的基本原理；

　　16．掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算；

　　17．熟悉凈收益測算應注意的問題；

　　18．熟悉凈收益流模式的確定；

　　19．熟悉報酬率的求??；

　　20．熟悉直接資本化法概述；

　　21．熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法；

　　22．掌握資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系；

　　23．了解直接資本化法與報酬資本化法的比較；

　　24．熟悉投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)。

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